W 2023 roku odnotowano rekordowe wzrosty opłat eksploatacyjnych w budynkach biurowych w stosunku do lat ubiegłych – na rynku warszawskim ceny osiągnęły poziom nawet 45 PLN miesięcznie za metr kwadratowy. Eksperci Colliers przeprowadzili analizę blisko 100 nieruchomości biurowych pod kątem wysokości stawki opłat eksploatacyjnych w 2022 i 2023 i przygotowali raport „Rosnące opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych”, w którym wyjaśnili sposób kalkulowania opłat eksploatacyjnych, ich elementy składowe oraz przyczyny wzrostów. W opracowaniu przedstawiono także dobre praktyki umożliwiające optymalizację kosztów.

W przypadku najemców nieruchomości kluczowym elementem umowy najmu są opłaty eksploatacyjne, które wraz z czynszem i opłatami za media, stanowią znaczącą część miesięcznych wydatków.

– Wzrost opłat eksploatacyjnych odbija się realnie na kosztach prowadzenia działalności firm wynajmujących powierzchnie biurowe. Zadaniem zarządcy budynku jest przeprowadzenie najemców przez ten proces w sposób transparentny, zwłaszcza w kontekście dynamicznych zmian gospodarczych. Kluczowe jest wcześniejsze informowanie o prognozowanych zmianach cen i ich przyczynach, szczególnie, że na ostateczną stawkę opłaty eksploatacyjnej ma wpływ wiele czynników – tłumaczy Agnieszka Krzekotowska, Senior Partnerka, Dział Zarządzania Nieruchomościami w Colliers.

Co generuje wzrosty?

Rekordowe wzrosty stawek opłat są skutkiem wysokich cen energii elektrycznej, ciepła i wody, wzrostów cen towarów spowodowanych inflacją, wzrostem podatków i opłat lokalnych, a także wzrostu płacy minimalnej i w konesekwencji kosztu usług opartych o pracę ludzką (np. ochrona, sprzątanie). Za przykład może posłużyć utrzymanie czystości, gdzie koszty wzrosły o 16%, co wynikało ze zwiększenia stawki płacy minimalnej oraz wysokiej inflacji (ceny produktów higienicznych są dziś nawet o 30% droższe). Podobnie sytuacja wygląda w przypadku kosztu ochrony i obsługi recepcji, których wzrost kształtuje się na zbliżonym poziomie.

Z kolei koszty utrzymania technicznego obiektu wzrosły nie tylko ze względu na inflację, ale również przerwanie łańcucha dostaw oraz zwiększone koszty transportu – wzrosty cen części zamiennych sięgają od 30 do nawet 100%.

Warszawa najdroższa

W analizie Colliers pod uwagę zostało wziętych blisko 50 budynków zlokalizowanych w Warszawie oraz 50 budynków zlokalizowanych na głównych rynkach regionalnych.

Badania ekspertów wykazały, że średni wzrost stawki opłat eksploatacyjnych w warszawskich biurowcach wyniósł około 30% w stosunku do 2022 roku. W niektórych budynkach odnotowano podwyżki opłat eksploatacyjnych nawet do niespotykanych wcześniej 45 zł za metr kwadratowy powierzchni. Natomiast średni wzrost stawki opłat eksploatacyjnych w  biurowcach w miastach regionalnych wyniósł około 21% w stosunku do 2022 roku.

Uśredniając, w Polsce opłaty eksploatacyjne w obiektach biurowych wzrosły w stosunku do 2022 r. o 26%.

Ceny energii elektrycznej

Od 2021 roku Polska mierzy się z niepewnością na rynku węgla i emisji CO2, co bezpośrednio przełożyło się na koszty wytworzenia energii elektrycznej w kraju. Od IV kw. 2021 r. cena energii wzrosła średnio trzyipółkrotnie, a realny wpływ miała na to inwazja Rosji na Ukrainę, która wywołała przerwanie łańcuchów dostaw surowców energetycznych. Teraz do cenowych wyzwań dochodzą oczekiwania Unii Europejskiej względem dekarbonizacji.

Z przeprowadzonych przez Colliers analiz opłat eksploatacyjnych na 20 projektach biurowych, zbliżonych do siebie pod względem wielkości i specyfiki wynika, że największe wzrosty kwotowe w ciągu roku odnotowano w kosztach energii elektrycznej i ciepła.

Koszty energii elektrycznej wzrosły średnio o 4,9 zł na metr kwadratowy powierzchni biurowej, natomiast w niektórych budynkach ta grupa kosztowa zwiększyła swój udział w budżecie eksploatacyjnym z około 12-15% do ponad 40%.

– Konieczne jest nowe spojrzenie na to, jak kupujemy energię i z jakich produktów korzystamy. Na bazie wiedzy i doświadczenia na rynku energii wypracowaliśmy kilka modeli, za pomocą których wspieramy właścicieli w wykorzystywaniu energii z zielonych źródeł, adresując zarówno potrzebę bardziej przewidywalnej ceny jej zakupu, jak i prowadzenia biznesu w zgodzie ze standardami zrównoważonego rozwoju. Ilość energii produkowanej z OZE w Polsce jest ograniczona w stosunku do  potrzeb budynków komercyjnych. Rentowność biznesu będzie zależeć od podnoszenia efektywności energetycznej oraz poszukiwania źródeł zielonej energii. Celem jest gospodarowanie energią w sektorze nieruchomości komercyjnych w taki sposób, aby zminimalizować jej zużycie – mówi Dariusz Chrzanowski, Dyrektor w Dziale Energy Services w Colliers.

Optymalizacja kosztów

Rosnące ceny energii elektrycznej i gazu sprawiają, że najemcy, właściciele biurowców oraz zarządcy nieruchomości w 2023 roku, muszą stawić czoła wyzwaniom budżetowym. W niektórych przypadkach koszty te mogą wzrosnąć nawet kilkukrotnie. Niemniej jednak istnieją sposoby, aby je zoptymalizować. Eksperci Colliers prowadzą audyty kosztów eksploatacyjnych, dzięki którym klienci mają możliwość kontroli działań podejmowanych w budynkach, porównania składowych opłat i wdrożenia optymalizacji.

-  W rozmowach z najemcami zwracamy szczególną uwagę na pogłębianie ich świadomości w kontekście proekologicznych zachowań i naszego wpływu na środowisko, ale też odnośnie głównych składowych opłaty eksploatacyjnej i możliwych ich wzrostów na przestrzeni lat. Poznanie natury funkcjonowania budynku ułatwia najemcom planowanie wewnętrznych budżetów oraz wpływa na pogłębienie zaufania w relacji współpracy na linii wynajmujący / zarządca – najemca – mówi Agnieszka Milczarek, Dyrektorka w Dziale Zarządzania Nieruchomościami w Colliers.