W I połowie 2024 r. – w dużej mierze dzięki Polsce – wolumen inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej wzrósł o ok. 29% r/r. Za sprawą lepszego II kwartału, na koniec pierwszego półrocza wartość inwestycji nad Wisłą osiągnęła poziom 1,3 mld euro. Według wstępnych szacunków dynamika wzrostu wolumenów w regionie stoi w zdecydowanej kontrze do europejskich i globalnych, gdzie aktywność pozostaje mocno ograniczona. Przy obecnych uwarunkowaniach wolumen transakcji w Europie Środkowo-Wschodniej w 2024 r. może wynieść ok. 5,5 mld euro, czyli ok. połowę 10-letniej średniej – podaje Colliers w swoim najnowszym raporcie „The CEE Investment Scene H1 2024”.

Mirowski Piotr - Colliers

Mniejsza korekta cen spowolni wzrosty?

W porównaniu z innymi rynkami Europy Zachodniej, takimi jak Niemcy, w regionie CEE odnotowano mniejszą korektę cen w ciągu ostatnich 12-18 miesięcy. Wraz z innymi czynnikami, w 2024 roku może prowadzić to do spowolnienia aktywności transakcyjnej. Nadal utrzymują się rozbieżności oczekiwań cenowych między kupującymi a sprzedającymi, z uwagi na ciągły brak wystarczającej ilości danych o transakcjach, szczególnie w głównym segmencie rynku.

Koszty finansowania wahają się obecnie między 5,00 a 5,75%, z uwagi na utrzymujące się wysoki poziom stóp procentowych, pomimo czerwcowej obniżki o 25 punktów bazowych.

Polska nadrabia wyniki regionu

Mimo tendencji wzrostowej, zarówno w odniesieniu do wyników europejskich i globalnych, jak też w porównaniu do aktywności przez ostatnie 12 miesięcy, w I połowie 2024 r. całkowite wolumeny inwestycji w regionie CEE były jednymi z najniższych w historii. Największy, bo aż 50-procentowy udział w tych wynikach miała Polska.

Aktywność inwestorów nad Wisłą znacznie wzrosła, szczególnie w II kwartale. Dominował tu sektor biurowy, odpowiadając za połowę całkowitego kwartalnego wolumenu, a inwestorzy coraz częściej kierowali swoją uwagę na miasta regionalne. Pozytywne perspektywy makroekonomiczne oraz rosnący konsensus pomiędzy sprzedającymi a kupującymi w kwestii korekt cen przyczyniły się do ogólnej poprawy nastrojów rynkowych. Największą transakcją kwartału okazała się sprzedaż biurowca nowy Rynek E przez Skanska. Eastnine sprzedał budynek o powierzchni 24 100 mkw. za kwotę 79,3 mln euro.

– Znaczny udział sektora biurowego w transakcjach, bo aż 50% całkowitego kwartalnego wolumenu, wskazuje na długo oczekiwane w Polsce ożywienie w tym segmencie rynku. Szczególnie w miastach regionalnych inwestorzy ponownie zaczynają otwierać się na biura, co może być wynikiem poszukiwania interesująco wycenionych aktywów poza stolicą – tłumaczy Piotr Mirowski, Senior Partner w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers. – Dodatkowo, w dalszej części 2024 roku, warto śledzić też sektor logistyczny, oczekujemy powrotu zintensyfikowanego zainteresowania inwestorów tym segmentem rynku – dodaje Piotr Mirowski.

Region wyczekuje ożywienia

W całym regionie CEE odnotowane wyniki były bardzo zróżnicowane, od spadku aktywności o 55% r/r na Słowacji, do wzrostu o 150% r/r w Rumunii. Średnio wolumeny w regionie wzrosły o 29% rok do roku, jednak już w porównaniu z pierwszą połową 2022 roku, spadły o 41%.

Proces szukania równowagi cen opóźnia brak wystarczającej liczby transakcji na rynkach lokalnych. Znaczące ożywienie jest natomiast w dużej mierze zależne od poprawy otoczenia gospodarczego, inflacyjnego i stóp procentowych. Choć rynek nie zaobserwował jeszcze żadnych znaczących oznak sprzedaży przez właścicieli znajdujących się w trudnej sytuacji, wpływ na decyzje zarówno kupujących, jak i sprzedających nadal mają kwestie takie jak refinansowanie, obligacje ze zbliżającym się terminem zapadalności, zgodność z wymogami ESG i inne specyficzne czynniki związane z danym sektorem lub krajem.

Biura w Europie ze spadkiem, retail nadal liderem

W przeciwieństwie do sytuacji w Polsce, zarówno globalnie, jak i w Europie Środkowo-Wschodniej spada udział transakcji biurowych. W I połowie 2024 r. stanowiły one 31% całkowitych wolumenów. Sektor handlu detalicznego zachował największy, 32-procentowy, udział. Na trzecim miejscu uplasował się sektor przemysłowo-logistyczny, z wynikiem 24%.

Jak dotąd w 2024 roku w regionie miały miejsce tylko 3 transakcje o wartości przekraczającej 200 mln euro. Największa z nich dotyczyła portfela nieruchomości biurowych, a kolejne dwie pochodziły z sektora handlu detalicznego – portfela parków handlowych i centrum handlowego.

Kapitał czeski wciąż dominuje

W I poł. 2024 r. największą aktywność wykazywał kapitał z regionu CEE-6 z prawie 50% udziałem w całkowitym wolumenie regionalnym. Najwyższy udział w wolumenie, z wynikiem 36%, miał kapitał czeski. Drugie miejsce zajął kapitał brytyjski (19%). Za 18-procentowy udział odpowiadał inny kapitał europejski, a za udział 13-procentowy – inny kapitał regionalny Europy Środkowo-Wschodniej.

Szansa na niższy wskaźnik pustostanów

Połączenie spowolnienia podaży i utrzymującego się popytu w I połowie 2024 roku, oprócz inflacji i stabilizacji kosztów, z kilkoma wyjątkami doprowadziło do ustabilizowania wzrostu obłożenia w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Jednak w wielu przypadkach jest to wolniejsze tempo niż w poprzednim okresie (zwłaszcza w sektorze przemysłowo-logistycznym).

Prognozy, w zależności od danego sektora lub dynamiki rynku, są zróżnicowane i wahają się między dalszym wzrostem obłożenia a stabilizacją sytuacji. Spowolnienie podaży na wielu rynkach lub w wielu sektorach stopniowo obniży poziom pustostanów, dodatkowo wspierając wzrost obłożenia. Stanie się tak zwłaszcza w przypadku nowo dostarczanych produktów, oferujących najwyższą jakość, najbardziej poszukiwaną lokalizację i wykazujących wyższy poziom zgodności z wymogami ESG.