Utworzenie w 2013 roku Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem położyło podwaliny pod rynek najmu instytucjonalnego w Polsce. Miniona dekada była czasem wielu reform i przekształceń, nic jednak nie wskazuje na to, aby maszyna wprawiona w ruch przed dziesięcioma laty, miała się zatrzymać. Przeciwnie, rynek najmu rozwija się w coraz większym tempie, a dostępne oferty są coraz lepiej dopasowane do różnorodnych grup najemców. Podstawowym problemem pozostaje nadal niska dostępność najmu, dlatego niezbędny jest dalszy rozwój profesjonalnego rynku. PFR Nieruchomości i Polityka Insight podsumowały dekadę polskiego rynku najmu.

Z danych przedstawionych w raporcie „Dekada polskiego rynku najmu” wynika, że spośród dostępnych w Polsce form najmu zdecydowanie największa jest oferta mieszkań oferowanych przez osoby prywatne na rynku rozproszonym, choć wykazuje się on silnymi wahaniami sezonowymi. Według szacunków, liczba lokali przeznaczonych na wynajem długoterminowy w tym segmencie wynosi aż 1,1 mln mieszkań. Jednocześnie, jednym z mniejszych, ale za to bardzo szybko rozwijającym się segmentem rynku, są mieszkania najmowane od firm i funduszy. Eksperci podają, że na koniec 2022 r. podmioty z rynku instytucjonalnego (PRS) zarządzały pulą 13,9 tys. lokali. Największy portfel miały zagraniczne fundusze inwestycyjne, które dysponowały 8,4 tys. mieszkaniami. Ich nieruchomości ulokowane były jednak wyłącznie w największych polskich miastach. PFR Nieruchomości poprzez swoje fundusze FSMnW i FSMdR ma w zasobie 5,5 tys. mieszkań.

Od 2013 r. skupiamy się na redefiniowaniu sposobu myślenia o zamieszkiwaniu poprzez zrównoważoną ofertę mieszkań na wynajem w całej Polsce. Wierzymy, że bezpieczny, długoterminowy najem instytucjonalny to szansa na stworzenie miejsca, które Polacy nazywają domem, bez względu na akt własności. Jestem przekonana, że wiedza uznanych ekspertów w połączeniu z naszym sięgającym dekady doświadczeniem, trafnie definiują tę część rynku mieszkaniowego na łamach wspólnego raportu – powiedziała Anna Błaszczyk, członek zarządu PFR Nieruchomości

Stworzenie Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem było kamieniem węgielnym rozwoju profesjonalnego rynku najmu w Polsce. Wyznaczało ścieżkę dla kolejnych funduszy inwestycyjnych – państwowych i prywatnych. Od tamtego czasu następowała systematyczna profesjonalizacja rynku najmu. Z jednej strony rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem przez państwowe oraz zagraniczne fundusze inwestycyjne. Z drugiej – profesjonalizował się najem rozproszony. Proces profesjonalizacji przyspieszyła też pandemia. Tak dynamiczny rozwój rynku najmu we wszystkich formach prawnych i organizacyjnych, które zasiliły istniejące już rozwiązania, jak najem komunalny, socjalny, spółdzielczy czy w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego, wymaga stworzenia kompendium wiedzy – skomentował dr Adam Czerniak, główny ekonomista, dyrektor ds. badań w Polityce Insight

Przewodnik po rynku najmu

Raport podsumowujący dekadę polskiego rynku najmu powstał przy współpracy z Polityką Insight z inicjatywy PFR Nieruchomości. Celem publikacji jest poszerzenie wiedzy na temat procesów zachodzących na rynku mieszkaniowym, jak również podniesienie poziomu społecznej świadomości na temat dostępnych form najmu. W raporcie zestawiono ze sobą, przede wszystkim pod kątem dostępności fizycznej i finansowej, każdą z obecnych w Polsce form najmu oraz omówiono ich cechy charakterystyczne. Autorzy położyli szczególny nacisk na najem dofinansowany lub zarządzany przez instytucje publiczne – od mieszkań komunalnych po najem instytucjonalny.

W porównaniu z obfitującym w statystyki i różnorodne publikacje obrazem rynku sprzedaży nowych mieszkań, rynek mieszkań na wynajem, zwłaszcza oparty o wolnorynkowe czynsze, jest wciąż mało opisany. Każda publikacja, a zwłaszcza zachęcająca do dyskusji, jest w tej sytuacji cenna. Raport Polityki Insight i PFR Nieruchomości przypomina nam, że rozwój instytucjonalnego rynku najmu zaczął się w 2013 roku od inicjatywy BGK, aby powołać polski fundusz mieszkań na wynajem, który niczym lokomotywa utoruje drogę dla kolejnych inicjatyw, opartych o prywatny kapitał. Tak też się stało, ale ostatnie kilkanaście miesięcy przyniosło zadyszkę w tym sektorze. Osiągnięcie do 2030 roku skali 100 tysięcy lokali w najmie rynkowym prowadzonym przez dużych operatorów wydaje się z dzisiejszej perspektywy mało realne. Aby tak się stało trzeba by w rozwój tego sektora włączyły się duże polskie grupy kapitałowe. Ale właściwie dlaczego nie? Czy na wynajmie mieszkań w polskich metropoliach mają zarabiać tylko zagraniczni inwestorzy a nie np. obecni i przyszli polscy emeryci? – powiedział Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector w JLL Polska

Rok 2023 może być rekordowy dla rynku najmu

Autorzy raportu przewidują, że profesjonalny rynek najmu w kolejnych latach powinien się dalej bardzo szybko rozwijać. Według podanych w publikacji szacunków, rok 2023 ma być rekordowy pod względem liczby mieszkań na wynajem oddanych do użytkowania przez zagraniczne fundusze inwestycyjne – na rynek ma trafić 6,9 tys. lokali, głównie w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W sumie do końca obecnej dekady rynek najmu profesjonalnego powinien przekroczyć wielkość 100 tys. lokali.

Argumenty przemawiające za rozwojem rynku najmu w Polsce zależą od perspektywy, z której patrzymy na ten sektor. Z punktu widzenia młodych ludzi, poszukujących swojego miejsca w życiu osobistym i zawodowym, możliwość wynajęcia mieszkania oznacza poszerzenie własnej wolności i możliwości rozwoju. Z kolei dla pracodawców zwiększona mobilność specjalistów oznacza lepszy dostęp do talentów. W ujęciu społecznym, znaczący sektor na wynajem łagodzi napięcia na rynku sprzedaży mieszkań i zaspokaja potrzeby dużej grupy społecznej - w bardzo ograniczony sposób lub wcale nie sięgając po pieniądze podatnika. Wreszcie, z perspektywy posiadacza oszczędności, pozwala na zdywersyfikowanie inwestycji kapitałowej, poprzez zainwestowanie w aktywo, które przynosi bieżący, regularny przychód ale także, w długoterminowej perspektywie, wzrost wartości – dodał Kazimierz Kirejczyk

Różnorodnie i elastycznie

Eksperci wskazują jednak, że podstawowym problemem polskiego rynku najmu pozostaje bardzo niska dostępność każdej z opisanych w raporcie form najmu. Nawet najpowszechniej dostępny najem rozproszony, ze względu na niski stopień profesjonalizacji i brak możliwości korzystania ze wsparcia publicznego jest słabo dostosowany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych różnych grup społecznych. Z tych względów jednym z priorytetów polityki mieszkaniowej na najbliższe lata powinno być tworzenie warunków sprzyjających dla rozwoju różnorodnych form najmu.

O niskiej dostępności form najmu w Polsce świadczą długoletnie kolejki po mieszkania w najmie komunalnym, listy rezerwowe na mieszkania budowane przez FSMdR czy bardzo niska liczba ofert najmu w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców. Jednocześnie najem rozproszony z jednej strony nie zapewnia wystarczającego poziomu bezpieczeństwa i stabilności najemcom o wyższych dochodach, z drugiej – jest zbyt drogi, aby móc pełnić także funkcje socjalne i zaspokajać potrzeby osób biedniejszych, których nie stać na zakup mieszkania własnościowego – podsumował dr Adam Czerniak.

Aktualnie trwają prace nad drugą częścią raportu, w której przedstawione zostaną portrety najemców użytkujących każdą z opisanych form. Badania pokażą kim są najemcy w Polsce, jaki mają stosunek do swoich mieszkań, a także do samego najmu oraz czy traktują najem jako rozwiązanie docelowe.

Pełna wersja pierwszej części raportu pt.: „Dekada polskiego rynku najmu” znajduje się w linku.