Drugi kwartał 2023 r. przyniósł względną stabilizację na stołecznym rynku biurowym. Aktywność najemców utrzymała się na poziomie zbliżonym do wyników z początku roku, a współczynnik pustostanów nie wykazał większych wahań k/k. Z uwagi na niewielką nową podaż planowaną na ten rok – około 72 000 m², a także wysokie koszty związane z aranżacją powierzchni, odnotowano rosnący udział renegocjacji w całkowitym wolumenie transakcyjnym. W samym II kw. 2023 r. stanowiły one 45% aktywności na rynku najmu. Pierwszą połowę 2023 roku na warszawskim rynku biurowym podsumowują eksperci JLL, lidera doradztwa na rynku nieruchomości.

• Popyt na powierzchnię biurową w pierwszej połowie 2023 r. wyniósł 325 700 m², z czego 167 000 m² przypadło na II kwartał. W porównaniu z poprzednim rokiem aktywność najemców była o 32% niższa, co jest spowodowane brakiem dużych transakcji powyżej 10 000 m².
• Na koniec czerwca w budowie znajdowało się ponad 230 000 m². W pierwszej połowie roku w fazę realizacji weszły między innymi The Form (28 000 m²) oraz pierwszy budynek w ramach kompleksu Towarowa 22 (30 000 m²). Co więcej, po zakończeniu rozbiórki, właściwe prace budowlane rozpoczną się również przy inwestycji Upper One (36 000 m²). Wszystkie te wymienione projekty są zlokalizowane w centralnej części miasta. Uwzględniając planowane inwestycje biurowe, obszar ten pozostanie w kręgu zainteresowania deweloperów w ciągu najbliższych kilku lat.
• Na koniec czerwca 2023 r. współczynnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 11,4% (9,9% w strefach centralnych i 12,7% poza centrum). Indeks ten utrzymał się na stabilnym poziomie w porównaniu do poprzedniego kwartału i jest o 0,5 p.p niższy w odniesieniu do analogicznego okresu 2022 r.
• Największą transakcją biurową w pierwszym półroczu 2023 r. była sprzedaż kompleksu Wola Retro.
• W drugim kwartale 2023 r. stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymały się na niezmienionym poziomie k/k i kształtowały się od 18 do 26 €/m²/ m-c w strefach centralnych oraz między 11 a 17 €/m2/m-c poza nimi.

Renegocjacje na fali

Wśród największych transakcji odnotowanych od stycznia do czerwca dominowały renegocjacje, m.in. 8 800 m² dla Accenture w Proximo II, 7 100 m² dla Lionbridge w Taifunie, 6 000 m² wynajęte przez firmę z sektora usług profesjonalnych w Warsaw Spire oraz 5 300 m² dla klienta z sektora IT w budynku Horizon.

Nowa podaż dostarczona na warszawski rynek biurowy w ciągu ostatnich sześciu miesięcy wyniosła jedynie 18 700 m², z czego 11 000 m² w ramach kompleksu The Park. Wszystkie nowe projekty były zlokalizowane poza centrum miasta. Nowa podaż planowana na drugą połowę roku jest szacowana na jedynie 53 000 m². W przeciwieństwie do poprzednich lat, planowane projekty będą w większości położone poza strefami centralnymi.

„Największe inwestycje przewidziane do ukończenia do końca roku to Lakeside (22 700 m², Mokotów) oraz pierwsza faza kompleksu Studio (16 300 m², centrum). Łącznie w całym 2023 r. zasoby biurowe stolicy wzrosną o ok. 72 000 m². Trochę lepszy wynik będzie notowany w 2024 r., kiedy to nowo ukończona podaż (z uwzględnieniem budynków do renowacji) wyniesie 115 000 m². Wyższych wolumenów możemy spodziewać się dopiero w 2025 r.” – dodaje Mateusz Polkowski

Najemcy optymalizują powierzchnię biurową

Na koniec półrocza współczynnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 11,4% (9,9% w strefach centralnych i 12,7% poza centrum). W kolejnych kwartałach całkowity współczynnik pustostanów dla stolicy będzie wykazywał powolny trend spadkowy pomimo odbudowującego się popytu. Jest to związane z optymalizacją zapotrzebowania na powierzchnię biurową wynikającą z wprowadzenia na stałe pracy hybrydowej.

„Część najemców decyduje się na zmniejszenie powierzchni najmu w stosunku do umów zawieranych przed pandemią, a Ci, którzy się decydują na taki ruch zazwyczaj redukują powierzchnię o średnio 20-30%. Przy czym, większość z nich nadal chce maksymalnie zabezpieczyć możliwość optymalizacji powierzchni w trakcie nowego okresu najmu starając się zabezpieczyć różne warianty rozwoju organizacji w najbliższych latach. W efekcie, elastyczność w zakresie zwiększenia bądź redukcji powierzchni pozostaje kluczowym zapisem negocjowanym w trakcie podpisywania umowy najmu.” – mówi Piotr Kamiński, Head of Office Leasing

Inwestorzy z CEE dominują na rynku biurowym

W pierwszej połowie 2023 roku łączna wartość inwestycji biurowych w Polsce wyniosła 190 mln euro, będąc najsłabszym półroczem od pierwszej połowy 2004 r. Obroty inwestycyjne były aż o 86% niższe w stosunku do pierwszej połowy 2022 roku, kiedy to Warsaw HUB został przejęty przez Google, ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce. Wszystkie obserwowane do tej pory transakcje biurowe w 2023 roku dotyczyły nieruchomości warszawskich. Struktura kapitału zainwestowanego w tę klasę aktywów została zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej.

„Osłabiona aktywność inwestorów oraz wyższe koszty finasowania inwestycji doprowadziły do wzrostu stóp kapitalizacji w pierwszej połowie bieżącego roku. Na koniec czerwca stopy kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych, z umowami najmu przekraczającymi 5 lat, były szacowane na ok. 5.5%.” – mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment

Największą transakcją biurową w pierwszym półroczu 2023 r. była sprzedaż kompleksu Wola Retro. Został on przejęty przez węgierskiego inwestora – Adventum International za ok. 70 mln euro. Kolejną znaczącą transakcją odnotowaną na rynku było przejęcie od Echo Investment drugiego etapu kompleksu Moje Miejsce przez czeskiego inwestora – Trigea. Wartość tej transakcji osiągnęła niemal 45 mln euro. Równie znaczący był zakup czterech budynków kompleksu Wiśniowy Business Park przez węgierski Indotek.