Rok 2023 rozpoczął się na stołecznym roku biurowym stosunkowo spokojnie. Współczynnik powierzchni niewynajętej utrzymał się na stabilnym poziomie, a firmy wraz z wejściem w życie nowej ustawy dotyczącej pracy zdalnej, do końca I kw. musiały określić jaki model pracy będą stosować. Dość zachowawcze podejście najemców w zakresie wynajmowania powierzchni biurowej w pierwszych trzech miesiącach 2023 r. było zawiązane zarówno ze wspomnianym procesem decyzyjnym, jak i z zapowiadaną już od dawna luką nowej podaży prognozowaną na ten rok. Pierwszy kwartał 2023 roku na warszawskim rynku biurowym podsumowują eksperci JLL, lidera doradztwa na rynku nieruchomości.

• W I kw. 2023 r. na terenie Warszawy do użytku nie oddana została ani jedna inwestycja biurowa. Ostatnie lata przyzwyczaiły nas do rekordowych przyrostów podaży rzędu 200 000 – 300 000 m² rocznie. Ten trend ulegnie odwróceniu w nadchodzących dwóch latach. Zgodnie z prognozami nowe budynki planowane na 2023 r. dostarczą łącznie 75 000 m² oraz 115 000 m² w 2024 r.
• • Na koniec zeszłego kwartału w budowie znajdowało się blisko 215 000 m². Pomimo niewielkiego wzrostu k/k, związanego z rozpoczęciem budowy The Form, jest to nadal jeden z najniższych wyników notowanych na przestrzeni lat. Niezmiennie najwięcej nowej powierzchni powstaje
  w centralnej części miasta, gdzie realizowane są takie projekty jak The Bridge, Lixa oraz Vibe.
• W I kw. 2023 roku najemcy ostrożnie podchodzili do podpisywania umów na powierzchnie biurowe w Warszawie i popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w tym okresie osiągnął blisko 159 000 m². Porównując ten wynik do I kw. roku ubiegłego, to wolumen transakcji był obecnie o 40% niższy, natomiast według wstępnych prognoz całkowita aktywność najemców będzie porównywalna do wyniku z 2021 r., a kolejne lata przyniosą delikatny wzrost popytu na biura.
• Łączna wartość inwestycji biurowych w Polsce wyniosła 115 mln euro, stanowiąc najniższy wolumen transakcji dla pierwszego kwartału od I kwartału 2017 roku. Wynik ten był o 85% niższy w stosunku do I kwartału 2022 roku, kiedy to warszawski HUB został przejęty przez Google, ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce.
• Największą transakcją biurową w I kw. 2023 r. był zakup My Place II, sprzedany przez Echo Investment czeskiemu inwestorowi - Trigea. Wartość tej transakcji osiągnęła prawie 45 mln euro. Równie znaczący był zakup czterech budynków Wiśniowy Business Park przez węgierską firmę z branży nieruchomości - Indotek.

Choć w ostatnich kwartałach, znaczący udział w strukturze popytu miały renegocjacje umów, to w pierwszych trzech miesiącach br. stanowiły one jedynie 23%, a na aż 70% składały się nowe umowy (włączając umowy przednajmu i powierzchnie wynajęte na potrzeby własne). Ekspansje odpowiadały za jedynie 5% zarejestrowanego popytu. Wśród największych transakcji odnotowanych od początku stycznia do końca marca 2023 r. były: renegocjacja umowy najmu Accenture na 8800 m² w Proximo II, wynajęcie na potrzeby własne 8700 m² przez DPD w ich nowej siedzibie oraz nowa umowa najmu na 7000 m² podpisana przez poufnego najemcę z sektora usług dla biznesu w budynku P180. To właśnie firmy ze wspomnianego sektora usług dla biznesu był najaktywniejsze w I kw. 2023 r., a ich udział w całkowitym popycie na biura stanowił ok. 20%, natomiast najemcy z sektorów produkcji, bankowości/ubezpieczeń/inwestycji i logistyki odpowiadali poszczególnie za ok. 10% aktywności najemców. Niezmiennie najbardziej popularnymi strefami wśród firm w tym okresie okazały się Centrum, Centralny Obszar Biznesu oraz Służewiec.

Dostępność powierzchni pod wynajem

Na koniec marca 2023 r. współczynnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 11,6% (10,2% w strefach centralnych i 12,7% poza centrum). Indeks ten utrzymał się na stabilnym poziomie w porównaniu do poprzedniego kwartału i jest o 0,6 p.p niższy w odniesieniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Dodatkowo, na rynku znajduje się ponad 100 000 m2 powierzchni wystawionej przez firmy na podnajem. Powierzchnie oferowane na relatywnie dłuższy okres, nawet ponad 3 lata, w niektórych przypadkach stanowią konkurencję dla tradycyjnego najmu. Choć tego typu przestrzenie nie są uwzględniane w strukturze pustostanów, to warto zwrócić uwagę na to, iż są one dostępne dla najemców. Uwzględniając powierzchnie na podnajem we współczynniku pustostanów, jego poziom wzrósłby do 13,3% na koniec marca 2023 r.

„Po chwilowym spadku oferty podnajmu do poziomu około 80 000 m2, ponownie widzimy powrót do wyższych wartości. Oznacza to, że firmy dalej rewidują swoje plany dot. przyszłości swojego miejsca pracy” - mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.

„Nadchodzące kwartały przyniosą sukcesywny spadek dostępności wolnej powierzchni w strefach centralnych. Poziom pustostanów poza centrum również będzie wykazywał tendencję spadkową, jednak o słabszej dynamice. Popyt na biura wysokiej jakości utrzymuje się na stabilnym poziomie, co jest konsekwencją tzw. Fly to quality, czyli skupianiu się uwagi firm na najlepszych technologicznie i jakościowo budynkach”– mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.

„Ze względu na lukę nowej podaży w kolejnych latach, dla najemców poszukających dużych powierzchni biurowych i celujących w nowe projekty wyzwaniem będzie znalezienie biura spełniającego wszystkie wymagania tych najemców. Część z nich będzie musiała rozważyć dostępne na rynku alternatywy. Niewątpliwie jest to szansa dla starszych obiektów, które – poza dostępną od zaraz powierzchnią - oferują często już zaaranżowane biura i znaczną elastyczność pod względem warunków najmu. Z pewnością efektem tej sytuacji będzie zwiększony udział renegocjacji w transakcjach najmu.” – dodaje Tomasz Czuba, Head of Office Leasing and Tenant Representation, JLL.

Wzrost czynszów na rynku biurowym

Początek roku odnotował delikatny wzrost stawek za najlepsze nieruchomości biurowe w Centrum i obecnie czynsz za wynajem powierzchni w najwyższej klasy obiektach w tej strefie wynosi 18-23,5 €/m²/ m-c. Na koniec marca 2023 r. w Warszawie stawki kształtowały się od 18 do 26 €/m²/ m-c w strefach centralnych oraz między 11 a 17 €/m2/m-c poza nimi. Presja wzrostowa na czynsze za najlepsze powierzchni biurowe jak również za opłaty eksploatacyjne utrzyma się w kolejnych kwartałach, szczególnie w centrum miasta. Ograniczona liczba ofert doprowadziła do dalszego wzrostu stóp kapitalizacji za powierzchnie biurowe. Na koniec I kw. stopy kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów, z pięcioletnimi umowami najmu, wynosiły ok. 5,50%.