Spadek zdolności konsumentów do zakupu własnego mieszkania zwiększa zainteresowanie najmem długoterminowym w Europie Środkowej i Wschodniej

Rekordowa inflacja, związane z nią działania banków centralnych oraz rosnące ceny surowców energetycznych nie pozostały bez wpływu na sektor budownictwa mieszkaniowego w Europie. Jak wskazują autorzy 12. edycji raportu „Property Index – Overview of European Residental Markets”, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte, koszt zakupu mieszkania o powierzchni 70 mkw. w Polsce wynosi ponad ośmiokrotność przeciętnych rocznych zarobków. Alternatywą dla własnego M pozostaje najem, który staje się coraz popularniejszy w Europie.

Na początku 2022 r. uczestniczący w poprzedniej edycji badania Deloitte przedstawiciele ponad 20 europejskich rynków stwierdzili, że z niepokojem patrzą w najbliższą przyszłość. Chociaż światowa gospodarka zaczęła wracać na ścieżkę wzrostu po pandemii COVID-19 to ankietowani wyrażali obawy dotyczące perspektyw wzrostu inflacji oraz konsekwencji agresji Rosji na Ukrainę.

Niepewność gospodarcza i spadek wartości pieniądza, w połączeniu z relatywnie tanim kredytem, skłoniły wielu Europejczyków do inwestycji w nieruchomości. Ta sytuacja nie trwała jednak długo – powszechne podwyżki stóp procentowych ograniczyły dostępność finansowania, przez co konsumentom było coraz trudniej pozwolić sobie na zakup mieszkania. W efekcie wiele osób zwróciło się w stronę najmu, co doprowadziło do podwyżki stawek. Spośród badanych miast najwyższy wzrost kosztów użytkowania lokalu mieszkalnego zanotowano w Słowenii – średnia cena wynajmu mieszkania w Mariborze wzrosła o ponad 60 proc. rok do roku. W tym zestawieniu wysokie miejsca zajmują także polskie miasta – Łódź (+32,4 proc. r/r w euro), Warszawa (+30,6 proc. r/r) i Gdańsk (+27,8 proc. r/r).

Spadająca dostępność kredytów hipotecznych, rosnące koszty cen energii oraz zwiększony popyt na wynajem, były głównymi czynnikami wzrostu cen najmu w największych polskich miastach w ubiegłym roku. Chociaż na początku tego roku zaobserwowano niewielki, około dziesięcioprocentowy spadek kosztów użytkowania lokalu mieszkalnego, to nadal pozostają one na wysokim poziomie. Specyficznym czynnikiem wpływającym na sytuację mieszkaniową w Polsce w roku 2023 (nieobjętym naszym badaniem) jest program „Bezpieczny kredyt 2%”, który spowodował jednoczesny wzrost popytu i cen mieszkań w ostatnich miesiącach. Dzisiaj jest jednak zbyt wcześnie, aby oceniać jaki będzie średnioterminowy wpływ tego rozwiązania na możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców Polski, ale pierwsze wnioski na temat tego programu będziemy w stanie przedstawić w kolejnej edycji naszego badania - Dominik Stojek, partner, lider sektora nieruchomości w Polsce, Deloitte

Niejednoznaczny obraz rynku deweloperskiego

Mimo niesprzyjającej sytuacji makroekonomicznej Polska była w roku 2022 jednym z największych rynków pod względem liczby mieszkań oddawanych do użytku. Podobnie jak w poprzednich latach rodzimy sektor uplasował się w europejskiej czołówce zarówno, jeśli chodzi o bezwzględną liczbę lokali (238,6 tys.), jak i intensywności budownictwa mieszkaniowego (czyli liczby mieszkań oddanych do użytkowania na 1000 mieszkańców). W przypadku drugiej z kategorii wskaźnik ten wyniósł 6,31 w odniesieniu do lokali oddanych do użytkowania w 2022 roku. Wyżej od Polski znalazła się tylko Francja (7,09), która osiągnęła również rekordowy poziom 482,2 tys. mieszkań oddanych do użytku, oraz Niemcy – 295,3 tys. Indeks intensywności budownictwa mieszkaniowego u zachodnich sąsiadów Polski był jednak niemal dwukrotnie mniejszy.

Wysoki wynik Polski w kategorii liczby oddanych mieszkań jest zasługą wysokiego popytu na nieruchomości w poprzednich latach. Oprócz zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych wielu Polaków postanowiło bowiem dokonać zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych, traktując nieruchomości jako najlepszą formę ochrony kapitału przed inflacją. W kolejnych latach sytuacja może jednak ulec znacznemu pogorszeniu. W 2022 r. liczba rozpoczętych projektów budowlanych była o ponad jedną czwartą mniejsza w porównaniu z rokiem poprzednim. Niedobór nowych lokali na rynku, w połączeniu z wysokimi cenami materiałów budowlanych, może z kolei powodować dalszy wzrost cen mieszkań. Należy też pamiętać o wciąż istniejącej luce mieszkaniowej w Polsce - wskazuje na nią chociażby wskaźnik intensywności istniejącego zasobu mieszkaniowego, który plasuje nas w ogonie Europy z liczbą 413 lokali na 1000 mieszkańców – mówi Dominik Stojek

Drożejąca Europa

W wyniku splotu wielu czynników proinflacyjnych, tj. wysokich kosztów materiałów budowlanych, drożejącej energii i podwyżek stóp procentowych, niemal cała Europa w ubiegłym roku doświadczyła wzrostu w obszarze cen transakcyjnych. Najwyższe koszty zakupu mieszkania odnotowano w Izraelu, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 5 701 euro za metr kwadratowy. Podobnie jak w poprzednich latach na drugim miejscu uplasowała się Austria (4 925 eur/m kw.), a trzecie miejsce przypadło Niemcom (4 800 euro/ m kw).

W przypadku Polski średnia cena zakupu metra kwadratowego mieszkania wyniosła 1 975 euro/ m kw. Na uwagę zwraca fakt, iż w porównaniu z rokiem 2021 ceny transakcyjne na polskim rynku wzrosły o 14,1 proc. (+17,1 proc. w złotówkach), co stanowi jeden z najwyższych wyników w Europie. Większą dynamikę zmian cen zaobserwowano przede wszystkim w krajach Europy Wschodniej (Litwa 31,9 proc. r/r) i na Bałkanach (Bośnia i Hercegowina - 27 proc. r/r, zarówno w przeliczeniu na euro, jak i w marce zamiennej). Jedynymi krajami, w których odnotowano spadek kosztów zakupu mieszkania, są Wielka Brytania (-18,8 proc. r/r w euro i -17,9 proc. w funtach szterlingach) oraz Dania (-9,7 proc. r/r i -9,6 proc. w koronach duńskich).

Jednym z ważniejszych wskaźników przedstawionych w badaniu Deloitte jest czas, jaki konsument z danego kraju potrzebuje na odłożenie kwoty umożliwiającej kupno własnego lokum. Jest on liczony jako liczba średnich rocznych wynagrodzeń brutto, które należy przeznaczyć na pozyskanie standardowego, nowego mieszkania o średniej powierzchni 70 m kw. Tak jak w poprzedniej edycji badania na szczycie zestawienia znaleźli się południowi sąsiedzi Polski, aczkolwiek w 2022 r. doszło do zmiany lidera zestawienia. Najdłużej na własne M muszą odkładać Słowacy – ok. 14,1 rocznych pensji, z kolei przeciętny Czech musi przeznaczyć 13,3 rocznych zarobków. W przypadku Polski koszt zakupu mieszkania to ośmiokrotność rocznych zarobków. W najlepszej sytuacji znajdują się Belgowie (4,3 roczne pensje), Norwedzy (4,7 dwunastomiesięcznych zarobków) i Duńczycy (pięciokrotność dochodów z całego roku).