Aż 75 proc. istniejących budynków w Unii Europejskiej jest nieefektywna energetycznie i zgodnie z regulacjami UE będzie wymagać renowacji. Co więcej, wg UE tempo modernizacji nieruchomości powinno być dwukrotnie szybsze niż obecnie, przy czym wciąż jest to znacznie poniżej szybkości zmian zalecanej przez inne czołowe branżowe ośrodki analityczne, takie jak The Buildings Performance Institute Europe. Niedostosowanie się budynku do nowych wymogów niesie ze sobą ryzyko kar dla właściciela oraz utratę konkurencyjności w oczach najemców i inwestorów. W najnowszym raporcie pt. „Europe’s Renovation Wave” eksperci Colliers analizują presję regulacyjną i społeczną, która obecnie napędza modernizację budynków, oraz proaktywne działania, które inwestorzy, właściciele i najemcy podejmują, lub mogą podjąć, aby ich aktywa nie pozostały w tyle w wyścigu o dekarbonizację budownictwa do 2050 roku.

Czynniki rynkowe napędzające falę modernizacji

Według Colliers fala modernizacji zwiększa ryzyko, że niektóre nieruchomości komercyjne staną się przestarzałe, jeśli nie dostosują się do nowych wymogów regulacyjnych i rynkowych. W tym momencie inwestorzy, właściciele i najemcy są w trakcie oceny działań, które muszą podjąć, aby dostosować swoje aktywa i procesy do przepisów UE, długoterminowych celów finansowych oraz własnych zobowiązań w zakresie standardów ESG.

- Obserwujemy wyraźny wzrost aktywności rynkowej w zakresie modernizacji budynków. Zmiany te są napędzane przez ciągłe działania UE i rządy krajowe oraz szerszą presję społeczną. Jednak bardzo istotne są także czynniki rynkowe – w tym dążenie do obniżenia kosztów energii i kosztów pracy – mówi Sam Addison, dyrektor ds. zarządzania projektami korporacyjnymi w dziale usług dla najemców w regionie EMEA, Colliers.

- W Polsce nawet do 70% budynków jest w złym lub bardzo złym stanie technicznym. Rozpoczęcie planowania renowacji i modernizacji jest olbrzymią szansą na oszczędności. Inwestycja w energoefektywność zawsze będzie opłacalna, pytanie jedynie jak szybko się zwróci. Z uwagi na wymogi raportowania śladu węglowego, obowiązujące coraz większą liczbę firm, emisyjność i efektywność nieruchomości stają się jednymi z ważnych parametrów wyboru budynku, warunkującym dostęp do finansowania, czy wpływającym na jej potencjał inwestycyjny – Andrzej Gutowski, dyrektor ds. ESG, Colliers w Polsce.

Zwrot z inwestycji

Analiza Colliers wskazuje, że początkowe koszty poniesione na inwestycje w modernizację, mogą w dłuższej perspektywie zaowocować wzrostem czynszów i wartości nieruchomości. Eksperci firmy szacują, że jeśli zostaną wprowadzone znaczące modyfikacje w zakresie oszczędności energii, średni potencjalny wzrost wartości nieruchomości może wynieść 10 proc. poprzez uzyskanie dodatkowego „czynszu energetycznego”, bez dodatkowych kosztów po stronie najemcy.

Przykładem firm, które już teraz czerpią korzyści z proaktywnych strategii modernizacji w swoich nieruchomościach są Bupa, Electrolux i Manpower Group, których działania opisano w raporcie Colliers.

Duża niepewność

Dwa główne obszary zainteresowania inwestorów w obszarze modernizacji obiektów to efektywność energetyczna i redukcja emisji dwutlenku węgla z działalności operacyjnej. W dalszej kolejności jest zmniejszenie zużycia wody i związanej z tym emisji. Jednak badanie Colliers (Global Investor Outlook Survey 2023) wykazało również, że wśród inwestorów nadal istnieje duża niepewność co do kosztów i źródeł finansowania kompleksowych modernizacji energetycznych.

- Prawie połowa inwestorów (44 proc.) nadal nie wie, ile będzie kosztować modernizacja energetyczna. Szacuje się, że może to pochłonąć do 10 proc. wartości zarządzanych aktywów, ale niektórzy uważają, że koszty mogą być wyższe. Co więcej, badani nie wiedzą, w jaki sposób sfinansować te modernizacje. Być może będą mogli skorzystać z instrumentów finansowych stworzonych z myślą o inwestycjach zmierzających do zeroemisyjności, takich jak zielone obligacje, ale będzie to musiało zostać ocenione w ramach audytu portfela. Ważne jest, aby zrobić to wcześniej niż później, ponieważ wielu inwestorów (45 proc.) przewiduje zbycie do 20 proc. swojego portfela w ciągu najbliższych pięciu lat, jeśli aktywa zostaną uznane za „niezgodne ze standardami ESG – mówi Damian Harrington, dyrektor działu badań na region EMEA oraz działu badań globalnych rynków kapitałowych w Colliers.

Jak zaplanować modernizację wg ekspertów Colliers

1. Audyt obecnego portfela w celu zidentyfikowania obszarów, w których istnieje wyraźna możliwość modernizacji energetycznej, a także obiektów w przypadku których modernizacja może być nieopłacalna i wymagałaby zmiany przeznaczenia budynku lub jego zbycia.
2. Rozważenie nawiązania współpracy z podmiotami zewnętrznymi w celu przeprowadzenia dekarbonizacji. Współpraca z organizacjami mającymi specjalistyczną wiedzę z zakresu ESG przyspieszy osiągnięcie postępów i zakładanych rezultatów.
3. Ocena i identyfikacja zielonych instrumentów finansowych (takich jak zielone obligacje) w celu zagwarantowania wymaganych modernizacji, aby umożliwić spełnienie zaostrzających się wymogów regulacyjnych.
4. Uwzględnienie wszystkich nakładów kapitałowych w obliczeniach zwrotu z inwestycji, w tym zarówno kosztów modernizacji, certyfikacji, jak i finansowania.
5. Dostosowanie swojej strategii inwestycyjnej w oparciu o kluczowe wnioski dotyczące dekarbonizacji.