W trzecim kwartale 2023 roku na polskim rynku biurowym odnotowano wzrost nowej podaży – do użytku oddano blisko 120 000 mkw nowej powierzchni. Od początku roku na głównych rynkach regionalnych w Polsce oddano do użytku łącznie 236 000 mkw, a eksperci prognozy, że do końca roku ta liczba może wzrosnąć o kolejne 50 000 mkw. Eksperci JLL podsumowują trzeci kwartał na rynku biurowym dla sześciu kluczowych regionów w Polsce.

Dominują relokacje i renegocjacje

Chociaż całkowite wolumeny wynajętej powierzchni pozostają na relatywnie wysokim poziomie, kluczowa pozostaje struktura popytu. Obserwowany wzrost popularności renegocjacji umów wynika między innymi z bardzo wysokich kosztów aranżacji nowej powierzchni shell & core, a także większej elastyczności właścicieli aktualnie zajmowanej przez najemcę nieruchomości w zakresie innych kluczowych elementów umowy najmu. Najemcy często rewidują bieżące i przyszłe zapotrzebowanie na biura, co przejawia się w poszukiwaniu zmniejszonych modułów lub utrzymania dotychczasowych powierzchni, nawet przy założeniu intensywnych planów rozwojowych firm. Ma to potwierdzenie w rosnącym wskaźniku pustostanów, który do końca III kwartału 2023 r. osiągnął poziom17,3% (wobec 15,3% na koniec 2022 r.).

„Przewidujemy kontynuację trendu wzrostowego przy jednoczesnym zbliżaniu się poziomu wakatu na ośmiu kluczowych rynkach biurowych do poziomu 18% po koniec 2023 r. Warto podkreślić, że podane liczby nie obejmują ofert podnajmu, a na koniec trzeciego kwartału ta kategoria wyniosła blisko 170 000 mkw, z czego około 63 000 mkw dotyczyło wyłącznie Krakowa. Dla porównania firmy w Warszawie oferują niewiele więcej powierzchni na podnajem od tych w Krakowie. Potwierdza to fakt, że najemcy z sektora usług dla biznesu (SSC/BPO), którzy są głównymi najemcami biur w regionach, dalej szerzej implementują pracę hybrydową z większą liczbą dni pracy z domu niż z biura. To jednak będzie się w wielu korporacjach zmieniać w związku ze strategiami przyciągnięcia pracowników ponownie do biur” – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy – „Nowo ukończone budynki z lat 2020-2023 notują relatywnie wysoki odsetek niewynajętej powierzchni, na koniec września 2023 r. osiągały średnio 27%. Firmy podejmujące decyzję o zmianie biura skupiają się dziś na poprawie jakości zajmowanej powierzchni, co prowadzi do stopniowego zmniejszania się współczynnika pustostanów w nowych budynkach kosztem starszych nieruchomości. Niemniej jednak na stabilizację i obniżenie współczynnika pustostanów w regionach oraz na zaabsorbowanie dostępnej powierzchni będziemy musieli poczekać nawet dwa-dwa i pół roku. Oczywiście są rynki, na których sytuacja wygląda trochę lepiej niż na innych, a są nimi Trójmiasto i Poznań” – dodaje.

Popyt na biura w regionach na relatywnie wysokim poziomie

Popyt na biura w miastach regionalnych utrzymuje się na dość wysokim poziomie, między styczniem a wrześniem 2023 r. osiągnął 532 000 mkw. Wśród kluczowych transakcji warto wyróżnić relokacje firm, takich jak siedziba główna firmy Intel (23 000 mkw w Gdańsku), BNY Mellon (20 300 mkw we Wrocławiu) czy EY (11 000 mkw we Wrocławiu).

„Wśród nowych najemców z sektora nowoczesnych usług biznesowych należy wspomnieć o firmie Concentrix, która w III kw. 2023 r wynajęła pokaźną powierzchnię w Katowicach, w tym ponad 5 000 mkw w ramach jednej transakcji w Global Office Park. Pokazuje to, że rynki regionalne pozostają atrakcyjne dla firm z tego sektora w okresie turbulencji” – komentuje Katarzyna Siruga, Senior Consultant, Agency Leasing

Niemniej jednak, zwiększona liczba renegocjacji umów oraz rosnący poziom pustostanów wpływają na gwałtowny spadek liczby planowanych projektów na lata 2024-2025, z prognozowaną nową podażą na poziomie około 150 000 mkw rocznie.

W zakresie czynszów utrzymuje się stabilny poziom, z najwyższymi stawkami notowanymi w Krakowie (15,00-17,00 €/mkw/m-c), Wrocławiu (14,50-16,00 €/mkw/m-c) oraz Poznaniu (14,00-16,00 €/mkw/m-c). Wobec konieczności większych nakładów finansowych na aranżację wnętrz, najemcy coraz częściej decydują się na umowy na dłuższe okresy, co przekłada się na elastyczność właścicieli w zakresie pakietów zachęt.

Kluczowe transakcje na rynku biurowym

W III kwartale 2023 r. w inwestycje na rynku biurowym zaangażowano około 77 mln €. Struktura zainwestowanego kapitału w tej klasie aktywów zdominowana jest przez inwestorów z Europy Centralnej i Wschodniej. Najważniejsze transakcje obejmują sprzedaż Wola Retro (70 mln €), nabycie Warta Tower przez Cornerstone (63,4 mln €), sprzedaż My Place II (45 mln €) oraz zakup Wiśniowy Business Park przez Indotek.

„Utrzymujący się podwyższony koszt długu oraz spowodowana tym niska aktywność kupujących doprowadziły do dalszych zmian w stopach kapitalizacji, które według stanu na koniec września 2023 r., dla najlepszych nieruchomości w Warszawie, przy umowach wynajmu przekraczających pięć lat, były szacowane na około 5.75%. Stopy kapitalizacji w Krakowie, głównym rynku biurowym wśród miast regionalnych, kształtowały się na poziomie 6,75%.” – dodaje Marcin Sulewski, Head of Office Investment