Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym w 2023 roku. Minione 12 miesięcy przyniosły najniższą od 25 lat wartość rocznej podaży. Wynika to między innymi z tymczasowego wycofania niektórych nieruchomości z rynku w związku z planowanymi działaniami modernizacyjnymi. Z kolei popyt na biura mierzony liczbą zawartych transakcji był o prawie 18% wyższy niż w rekordowym 2019 roku. Jednocześnie najemcy muszą liczyć się z kontynuacją presji na wzrost stawek czynszu i konsekwentnym spadkiem dostępnej w Warszawie powierzchni biurowej.  

PODAŻ: ZASOBY BIUROWE NIE ULEGŁY ZMIANIE OD 2022 ROKU

Jak podaje Cushman & Wakefield, całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie w 2023 roku wyniosły 6,23 mln mkw. i powiększyły się o blisko 61 000 mkw. w sześciu budynkach biurowych.

Aktualnie mamy do czynienia z najniższą wartością rocznej podaży od blisko 25 lat, przy średniej dla tego okresu wynoszącej ok. 250 000 mkw. Pomimo oddania do użytku nowych inwestycji, zasób powierzchni biurowych w Warszawie nie uległ zmianie względem 2022 roku, komentuje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.

Wynika to przede wszystkim z wyłączenia z zasobu budynków, które na skutek decyzji właścicieli zmienią funkcję lub nie są dłużej oferowane na rynku ze względu na planowaną gruntowną modernizację.

Działania modernizacyjne i konwersje budynków są konieczne, aby dopasować nieruchomości między innymi do coraz wyższych standardów ESG. Trend ten jest zresztą widoczny nie tylko w Polsce, bo jak szacuje Cushman & Wakefield, do 2030 roku ponad trzy czwarte (76%) budynków biurowych w Europie może być przestarzała, o ile właściciele nie zainwestują w rozwiązania mające na celu podniesienie ich jakości lub nie znajdą dla nich alternatywnych zastosowań, dodaje Jan Szulborski.

Według prognoz Cushman & Wakefield aktywność deweloperska w Warszawie w najbliższych 12 miesiącach pozostanie ograniczona. Obecnie w budowie znajduje się około 235 800 mkw., a w ostatnim kwartale ogłoszono rozpoczęcie zaledwie dwóch nowych projektów: Studio A (25 400 mkw. – Skanska) oraz Vena (15 000 mkw. – PHN). Dodatkowo, w lutym rozpocznie się budowa drugiej fazy kompleksu Skyliner (Karimpol – 26 000 mkw.).

Cushman & Wakefield zakłada, że w nadchodzących latach liczba nowych projektów pozostanie na relatywnie niskim poziomie, a okres stagnacji może potrwać nawet do 2026 roku. W samym 2024 roku, zasób powierzchni biurowych powiększy się według szacunków Cushman & Wakefield, o 78 400 mkw. w czterech budynkach.

POPYT: MNIEJ POWIERZCHNI WYNAJĘTEJ PRZY WIĘKSZYM WOLUMENIE TRANSAKCJI

Całkowita aktywność najemców biurowych w 2023 roku wyniosła niecałe 750 000 mkw. i była niższa o 13% względem analogicznego okresu w ubiegłym roku i nieznacznie wyższa względem średniej aktywności transakcyjnej w ostatnich pięciu latach. Co warto zaznaczyć, na aktywność najemców w ostatnich 12 miesiącach w dużym stopniu wpłynął widoczny trend optymalizacji i redukcji zajmowanej przez najemców powierzchni biurowej.

Niemniej jednak, liczba zawartych transakcji na warszawskim rynku biurowym jest o blisko 18% wyższa niż w rekordowym pod względem ilości wynajętej powierzchni 2019 roku i jedynie o 5% mniejsza względem analogicznego okresu w 2022 roku. Utrzymująca się relatywnie wysoka liczba finalizowanych umów świadczy o wysokiej płynności rynku najmu, tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield. 

Do największych umów zawartych w tym okresie możemy zaliczyć renegocjację umowy najmu przez GDDKiA w budynku Green Corner (12 900 mkw.), umowę przednajmu zawartą przez Luxmed w budynku Lakeside (12 000 mkw.) i renegocjacje umowy Accenture w budynku Proximo II (8 800 mkw.).

W 2023 roku strukturę popytu zdominowały relokacje, które stanowiły ok. 53% wszystkich zawartych umów. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 43% i 4% wszystkich zawartych umów.  Przy czym udział renegocjacji był wyższy o blisko 4 pp. względem 2022 roku. Prognozujemy, że w kolejnych kwartałach aktywność najemców na warszawskim rynku będzie utrzymywać się na stabilnym poziomie, dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

STAWKI CZYNSZÓW: LOKALIZACJA, JAKOŚĆ BUDYNKU I POZIOM OBŁOŻENIA POZOSTANĄ GŁÓWNYMI ELEMENTAMI WPŁYWAJĄCYMI NA WZROSTY STAWEK CZYNSZU

W 2023 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22,00-26,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych i nie uległy zmianie względem końca 2022 roku.
 
W 2024 roku będziemy mieć do czynienia z kontynuacją presji na wzrost stawek czynszu, zwłaszcza w przypadku projektów znajdujących się w budowie. Ponadto wpływ waloryzacji umów najmu w 2024 roku będzie dalej odczuwalny i wyniesie według prognoz ok. 4-5% dla umów zawartych w euro. O ile waloryzacja dotyczy znacznej większości obowiązujących umów najmu, o tyle strategia właścicieli dotycząca nowych umów najmu będzie różnić się w zależności przyjętych parametrów dla zarządzanego portfela, komentuje Grzegorz Dyląg, Partner, Head of Asset Services Business Space, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield.

WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW: CORAZ MNIEJ DOSTĘPNYCH BIUR 

Wskaźnik powierzchni niewynajętej na warszawskim rynku biurowym od początku 2022 roku utrzymuje się w trendzie spadkowym, a ograniczenie aktywności deweloperskiej będzie sprzyjać dalszej kompresji dostępnej powierzchni biurowej w 2024 roku. Dostępność powierzchni biurowej na koniec 2023 roku wyniosła prawie 647 000 mkw. i spadła o blisko 80 000 mkw. względem analogicznego okresu w 2022 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w IV kwartale 2023 roku wyniósł 10,4%, co oznacza spadek o 1,2 pp. rok do roku i o 0,2 pp. kwartał do kwartału.

Wskaźnik absorpcji netto dla warszawskiego rynku biurowego w 2023 roku wyniósł ponad 114 300 mkw. i był o ok. 60% niższy względem 2022 roku. Zakładamy, ze tempo absorpcji powierzchni w 2024 roku będzie utrzymywać się na niższym poziomie niż w latach ubiegłych między innymi ze względu na kwestię optymalizacji przestrzeni biurowych przez najemców, co w długim terminie będzie wpływać negatywnie na saldo nowych wejść i ekspansji, względem redukcji powierzchni, podsumowuje Joanna Blumert, Head of Occupier Services, Cushman & Wakefield.