W trzecim kwartale 2024 roku rynek zanotował transakcje biurowe na łącznie 509 000 m², czyli na poziomie zbliżonym do ubiegłego roku. Aktywność najemców przejawiała się głównie w renegocjacjach, które stanowiły 53% zawieranych umów. Pod koniec września 2024 r. współczynnik pustostanów był na takim samym poziomie jak we wrześniu 2023 r. i wyniósł 17,3%. Oznacza to względną stabilizację wskaźnika niewynajętych powierzchni po okresie wzmożonej aktywności spekulacyjnej deweloperów. Eksperci JLL podsumowują trzeci kwartał na regionalnym rynku biurowym.

Najemcy nadal aktywni na rynkach regionalnych

„Rok 2024 dogania rekordowy 2023 r. w kwestii aktywności najemców na rynkach regionalnych. Od stycznia do września 2024 r. podpisane zostały umowy najmu na 509 000 m², z czego aż 53% stanowiły renegocjacje, a 39% nowe wynajmy. W porównaniu do analogicznego okresu w 2023 r. wolumen transakcji biurowych był niższy jedynie o 4%. Ostatni kwartał 2024 r. pokaże, czy będziemy mieli do czynienia z kolejnym rekordem.” - mówi Paweł Krzemiński, Starszy Analityk w Dziale Badań Rynku i Doradztwa

W okresie od stycznia do września najwięcej umów zawarto w Krakowie (35% całkowitego popytu), Wrocławiu (19%) i Trójmieście (18%). Te trzy rynki pozostają największymi pod kątem oferty powierzchni biurowej najwyższej klasy.

„W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2024 r. najaktywniejszymi najemcami pozostawały firmy z sektora IT. Podpisane zostały z nimi umowy na łącznie ok. 132 000 m² biur (z czego najwięcej w Krakowie i we Wrocławiu) stanowiąc ok. 30% całkowitego popytu w regionach. Poza firmami IT, wysoki udział w transakcjach przypisuje się także najemcom z sektorów usług profesjonalnych (16%) oraz produkcji (15%). Jednak największymi umowami podpisanymi w tym roku na rynkach regionalnych były transakcje zawarte przez banki i instytucje finansowe (m.in. na 16 400 m² w Krakowie i na 10 500 m² w Gdańsku). Szeroko pojęty sektor BPO/SSC (w ujęciu wielu branż), wg naszych szacunków, odpowiadał za ok. 60% popytu”. - mówi Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych

Inwestycje biurowe zmieniają swoje funkcje

Utrzymujący się wysoki poziom pustostanów spowalnia aktywność deweloperską. W trzecim kwartale br. do użytku oddano ponad 76 500 m² nowych biur, czyli ok. 60% mniej niż w analogicznym okresie 2023 r.

„W ciągu ostatnich miesięcy deweloperzy w dużym stopniu ograniczyli swoją aktywność zmieniając docelową funkcję planowanych budynków. W dużej mierze były to różne formaty mieszkaniowe (np. PRS i typowe mieszkalnictwo). Nie oznacza to jednak, że podaż biur będzie zbyt mała – pozostałe projekty są realizowane w fazach lub w formule mixed-use z mniejszym udziałem powierzchni biurowej. Niektóre obiekty są oddawane do użytkowania z opóźnieniem. Jest to związane przede wszystkim z wysoką podażą nowoczesnych powierzchni biurowych oddanych do użytkowania w ciągu ostatnich 3 lat, która spowodowała wysoki wzrost wskaźnika pustostanów”. - mówi Mateusz Polkowski, Szef Działu Badań Rynku i Doradztwa

Nowa rzeczywistość na rynkach regionalnych

Projekty w budowie, wg. stanu na wrzesień 2024 r., liczyły łącznie ponad 190 000 m² powierzchni, co jest wynikiem podobnym do tego z końca 2023 r. Deweloperzy często uzależniają start, jak i kontynuację budowy nowych biur od pozyskania kluczowych najemców.

„W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2024 r. rozpoczęto budowę jedynie 34 000 m² nowej powierzchni biurowej, w ramach jednego budynku we Wrocławiu oraz trzech w Krakowie. Jest to nowa rzeczywistość, z jaką będzie się mierzyć rynek nieruchomości w miastach regionalnych w nadchodzących latach. Realizacja nowych budynków skupia się przede wszystkim w Poznaniu, Katowicach i Wrocławiu. W roku 2024 do użytku zostanie oddanych nie więcej niż 110 000 m² nowej podaży, czyli o ok. 70% mniej niż średnio w latach 2016-2020. Szacujemy, że w nadchodzących latach deweloperzy będą dostarczać co roku średnio ok. 75 000 m² biur, przy czym w 2025 roku będzie to jedynie 53 000 m²”. - dodaje Mateusz Polkowski

Presja czynszowa rośnie

Stawki biurowe w III kwartale 2024 r. w głównych miastach regionalnych wynosiły od 11,5 € do 18,0 € / m² za miesiąc i był to poziom stabilny w odniesieniu do wartości zarejestrowanych w połowie roku. Presja czynszowa będzie wzrastać, głównie ze względu na niską nową podaż i umiarkowane obniżanie się współczynnika pustostanów, jak również w związku z kosztami budowy oraz aranżacji powierzchni biur. Średnia długość umów najmu w nowych budynkach wynosi 5-7 lat (coraz częściej również 10 lat). W obiektach starszych, w których eksperci JLL widzą duży udział renegocjacji, dostępne są bardziej elastyczne warunki wynajmu – dla nowych umów 3-5 lat, a dla renegocjacji 2-5 lat. Nadal możliwe są negocjacje długości okresu zwolnienia z czynszu oraz budżetu na fit-outz właścicielami biur. Większa elastyczność dotycząca długości umowy i warunków najmu jest niewątpliwie przewagą konkurencyjną starszych budynków.