Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na największych rynkach biurowych w Polsce na koniec 2024 roku. Zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych poziom aktywności najemców pozostał na zbliżonym poziomie względem analogicznego okresu 2023 roku. Bez zmian pozostawała też aktywność deweloperska znajdująca się wciąż w fazie stagnacji. Widoczne ożywienie z kolei zanotował rynek kapitałowy, na którym wolumen inwestycyjny wyniósł 1,64 mld EUR w transakcjach kupna/sprzedaży. W Warszawie wartość zawartych transakcji osiągnęła ponad trzykrotny wzrost.

PODAŻ: utrzymująca się niższa aktywność deweloperska

Na koniec IV kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce^[1] zbliżyły się do poziomu 13,1 milionów mkw.

Sumaryczna wielkość oddanych projektów wyniosła w 2024 roku nieznacznie ponad 228 000 mkw., z czego najwięcej powierzchni oddano w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach. Ubiegły rok stanowił tym samym kontynuację stagnacji po stronie aktywności deweloperskiej, a większy wolumen nowej powierzchni, która trafi na rynek, jest spodziewany dopiero po 2026 roku", komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Największe budynki oddane w ubiegłym roku do użytku to The Form w Warszawie (29 400 mkw. – Lincoln Property Company), Grundmana Office Park A w Katowicach (20 700 mkw. – Cavatina) oraz wrocławski Quorum Office Park A (18 200 mkw. – Cavatina).

Na koniec grudnia w realizacji pozostawało ok. 180 000 mkw. powierzchni w Warszawie i ok. 160 000 mkw. w miastach regionalnych. To o około 80% mniej niż na początku 2020 roku. Według szacunków Cushman & Wakefield polski rynek biurowy powiększy się w tym roku jedynie o ok. 190 000 mkw., co z czasem będzie przekładać się na spadający wskaźnik powierzchni niewynajętej w najlepszych lokalizacjach biurowych w polskich aglomeracjach", dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

POPYT: stabilizacja aktywności najemców

Całkowity popyt na powierzchnię biurową w Warszawie wyniósł na koniec grudnia 740 200 mkw., co stanowiło spadek o jedynie 1 pp. w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku. Na relatywnie wysokim poziomie utrzymała się też liczba sfinalizowanych transakcji najmu, która wyniosła 757 umów, co stanowi spadek o niecałe 7% r/r. Świadczy to o stopniowej stabilizacji popytu na stołecznym rynku biurowym", tłumaczy Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.

Pod znakiem stabilizacji przedstawiała się też sytuacja w regionach.

Poziom popytu w miastach regionalnych wyniósł na koniec grudnia prawie 714 000 mkw., co stanowi jedynie 4% spadek względem analogicznego okresu z poprzedniego roku, który na rynku regionalnym był rekordowy. Niezmiennie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe napędzały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego. W strukturze transakcji przeważały natomiast umowy renegocjacji – 51%. Nowe umowy i powierzchnie zajęte przez właściciela odpowiadały za 46% najmu, a ekspansje – jedynie za 3%",  komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

PUSTOSTANY: spadki i wzrosty wskaźnika powierzchni niewynajętej

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec IV kwartału 2024 roku wyniósł 14,3%, co stanowi wzrost o 0,2 pp. zarówno r/r, jak i względem III kwartału 2024. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,1 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,6%. W miastach regionalnych zaobserwowano zarówno spadki, jak i wzrosty. Niższy poziom powierzchni niewynajętej dotyczył Lublina, Wrocławia i Trójmiasta, z kolei wzrost zanotowano w Katowicach, Łodzi i Poznaniu. Średni wskaźnik pustostanów w miastach regionalnych wyniósł 17,8%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,87 mln mkw., co oznacza wzrost o 3% r/r.

CZYNSZE: w większości stabilne, drożej w centrum

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-17,00 EUR/ mkw./ miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach.

RYNEK INWESTYCYJNY: mocne odbicie wolumenu inwestycji w stolicy

W ostatnim kwartale minionego roku inwestycje w sektorze biurowym przekroczyły 633 miliony EUR, podczas gdy łączna kwota za 2024 rok wyniosła prawie 1,64 miliarda EUR.

W 2024 roku inwestycje w Warszawie osiągnęły poziom 1,34 miliarda EUR, co oznacza ponad trzykrotny wzrost r/r i tylko 5-procentowy spadek względem średniej z ostatnich 5 lat. Pozostałe 298 milionów EUR zarejestrowano w miastach regionalnych. Tak dobry rezultat świadczy o mocnych fundamentach polskiego rynku biurowego, który przyciąga inwestorów wysoką jakością, zdywersyfikowanym portfelem najemców i zgodnością większości istniejącego zasobu z ambitnymi standardami ESG. Najbardziej aktywnymi funduszami w transakcjach średniej oraz dużej skali pozostają Czesi i Szwedzi. Na znaczeniu również zyskuje krajowy kapitał prywatny, który jest zainteresowany głównie transakcjami w przedziale 5-20 milionów EUR", komentuje Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.

W IV kwartale miały miejsce dwie transakcje przekraczające 100 milionów EUR – sprzedaż wieży Warsaw Unit do Eastnine za 280 mln EUR oraz P180 do Investika/Bud Holdings za około 100 mln EUR. Spośród 45 transakcji zarejestrowanych w 2024 roku aż 26 (58%) stanowiły małe umowy kupna/sprzedaży o wartości poniżej 20 milionów EUR.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Warszawie wynosiły od 5,75% do 6,25% i oczekuje się, że będą pod presją spadkową w związku z dalszą stabilizacją rynku i zwiększonym popytem inwestorów.

^[1] Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin