Początek 2025 r. na rynkach regionalnych przyniósł mniejszą kwartalną aktywność najemców, po mocnym zamknięciu roku 2024. Wolumen transakcji w I kw. wyniósł ok. 176 900 m², mniej niż w III czy IV kw. 2024 r. W pierwszych trzech miesiącach roku na rynkach regionalnych w Polsce oddano jedynie 2 400 m² nowych biur, ok. 25 000 m² mniej niż w I kw. ubiegłego roku. Aktywność deweloperów skupia się obecnie przede wszystkim w Krakowie, Poznaniu i Gdańsku, gdzie w budowie było odpowiednio 60 000 m², 45 000 m² oraz 39 500 m². W I kw. 2025 r. wolumen inwestycji biurowych na rynkach regionalnych sięgnął 175 mln €, co stanowi wzrost o 67% w porównaniu z wynikiem z I kw. 2024 r. Eksperci JLL podsumowują I kwartał na regionalnym rynku biurowym.

Bezprecedensowo niski poziom nowej podaży na rynkach regionalnych

Powierzchnia biurowa polskich miast regionalnych w kwietniu 2025 r. liczyła łącznie 6,77 mln m², o 490 tys. m² więcej niż w Warszawie. Do użytku w I kw. oddano jedynie 2 400 m² nowych biur (tj. ok. 25 000 m² mniej niż w I kw. ubiegłego roku) - jeden budynek w Poznaniu. Rynek biurowy dalej boryka się z problemami z wchłonięciem dużej ilości nowoczesnych biur, oddanych do użytku w ostatnich czterech latach. Ograniczona chłonność rynku przyczyniła się do zwiększenia współczynnika powierzchni niewynajętej, co z kolei wpłynęło na ograniczenie aktywności inwestycyjnej deweloperów.

Projekty w budowie, wg. stanu na kwiecień 2025 r., liczyły łącznie ponad 214 800 m², co jest wynikiem jedynie o 2% niższym niż na początku 2024 r. Do powyższego zaliczają się również 43 700 m², których budowę rozpoczęto na przełomie lat 2024 i 2025, w ramach trzech budynków zlokalizowanych w Gdańsku i Krakowie. Niemniej, budowa nowych inwestycji jest w dużej mierze uwarunkowana podpisaniem umów przednajmu z kluczowymi najemcami, co w aktualnej sytuacji rynkowej i przy dużej dostępności biur „od ręki” jest często sporym wyzwaniem.

- Według naszych prognoz, w 2025 r. będzie mieć miejsce bezprecedensowo niski poziom nowej podaży biur w regionach, który ma wynieść zaledwie 35 000 m². Będzie to historycznie najniższy wynik od blisko 20 lat, co świadczy o znaczącym spowolnieniu w sektorze biurowym. Taka sytuacja jest efektem zmieniających się warunków rynkowych i nasycenia niektórych lokalizacji. Ponadto, część realizowanych obiektów, których komercjalizacja nie będzie przebiegała zgodnie z planem deweloperów, będzie oddawana do użytkowania z opóźnieniem, a niektóre z nich mogą ostatecznie zmienić docelowe przeznaczenie – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.

Transakcje regionalne wskazują na powroty do biur

Aktywność najemców na rynkach regionalnych w pierwszych miesiącach 2025 roku znajdowała się na dobrym, choć lekko obniżonym poziomie. Podpisane zostały umowy najmu na łącznie 176 900 m², z czego aż 48% stanowiły renegocjacje, a 43% nowe umowy najmu. Udział przednajmów w wolumenie transakcji przekroczył 3% i jest to o 2 p.p. więcej niż rok wcześniej. Porównując I kw. 2025 r. do analogicznego okresu w 2024 r., sfinalizowano transakcje biurowe na powierzchnię większą o 27%. Najwięcej umów w I kw. 2025 r. zawarto w Krakowie (32% całkowitego popytu), Wrocławiu (25%) i Trójmieście (15%).

- W I kw. br. odnotowano porównywalną liczbę podpisanych umów najmu, choć nie zawarto żadnej transakcji na więcej niż 10 000 m², co wskazuje na to jak istotne dla rynku okazały się wynajmy o mniejszej skali. Najemcy zdecydowali się na więcej ekspansji niż we wcześniejszych kwartałach, a ich udział wyniósł 8% popytu (w 2024 roku było to 2-5%). Wraz z nowymi umowami to 51% i niewątpliwie dobry prognostyk dla rynku, potwierdzający, że niektórzy pracodawcy rozważają zwiększenie wymiaru pracy z biura – mówi Karol Patynowski, Head of Regional Markets, Leasing, JLL.

Kluczową rolę dla rynku w minionych miesiącach miały transakcje, które dotyczyły mniejszych modułów biurowych. Udział umów wielkości do 2 000 m² wynosił 46%, a wielkości między 2 000 m² a 5 000 m² 33%. Renegocjacje w umowach wielkości między 2 000 m² a 5 000 m² stanowiły 55%.

Sektor usług wspólnych najaktywniejszy w regionach

W podziale na sektory najaktywniejszymi były firmy z branży IT, które podpisały umowy na łącznie ok. 31 600 m² biur (jest to 18% udziału w wolumenie transakcji). Tuż za nimi znaleźli się najemcy z sektorów usług profesjonalnych (16%) oraz produkcji (14%). Jak wskazują eksperci JLL, szeroko pojęty sektor BPO/SSC, często przenikający się z firmami z branży finansowej czy IT, odpowiadał za ok. 65% popytu.

Kraków z wyjątkowym spadkiem wskaźnika pustostanów

Współczynnik pustostanów na koniec I kw. 2025 pozostawał wysoki i wynosił 17,5%, pozostając na stabilnym poziomie. Wśród miast regionalnych, najwyższa wartość utrzymuje się w Łodzi (22.3%) oraz w Katowicach (21.1%). W I kw. 2025 r. do grona miast ze wskaźnikiem powyżej 20% dołączył Wrocław, gdzie odnotowano jego wzrost o ponad 1 p.p. r-d-r do poziomu 20,4%. Eksperci JLL przewidują, że współczynnik powierzchni niewynajętej w miastach regionalnych będzie dalej wzrastać do końca bieżącego roku. Wyjątkiem będzie Kraków, gdzie wskaźnik ten już teraz zaczął spadać. Absorpcja dostępnych pustostanów, zależnie od lokalizacji, może zająć najbliższe 2-5 lat, przy założeniu stopniowego powrotu do biur.

Współczynnik powierzchni niewynajętej, w ujęciu grup wiekowych budynków ukończonych w 2024 i później r., zmniejszył się o 8 p.p. (por. do IV kw. 2024 r.) i w kwietniu 2025 r. wyniósł 46%. Duży wpływ na to ma aktualne ograniczenie nowej podaży. Najemcy, jeżeli jednak decydują się na zmianę lokalizacji, preferują najnowocześniejsze budynki w najdogodniejszych lokalizacjach, sprzyjających stworzeniu współczesnego biura wspierającego kreatywność i współpracę. Powyższe czynniki sprzyjają wchłanianiu przez rynek powierzchni zrealizowanej w latach 2023-2025.

Wzrasta presja na wysokość stawek

Stawki czynszu w I kwartale 2025 r. w głównych miastach regionalnych utrzymały się na stabilnym poziomie i wynosiły od 11,0 € do 18,5 € / m²/ miesiąc. Niemniej, ze względu na niską nową podaż, a także wyższe koszty budowy oraz aranżacji biur, presja na wzrost stawek będzie coraz większa. Przewidujemy, że do końca roku m.in. w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku czynsze mogą wzrosnąć o ok. 1€ / m²/ miesiąc.

W nowszych obiektach umowy najmu są zazwyczaj zawierane na okres 5-7 lat, z rosnącą tendencją do kontraktów 10-letnich. Starsze budynki, charakteryzujące się znacznym udziałem renegocjacji, oferują bardziej elastyczne warunki: nowe umowy na 3-5 lat, a renegocjacje na 2-5 lat. Właściciele biur wciąż są otwarci na negocjacje dotyczące okresu zwolnienia z czynszu i budżetu na fit-out. Ta zwiększona elastyczność w zakresie długości umowy i warunków najmu stanowi istotną przewagę konkurencyjną części starszych nieruchomości biurowych.