Komentarz ekspercki — BARTŁOMIEJ POLNIK, Associate Director, Senior Project & Development Manager PRS & Living Sectors

Na rynku nieruchomości, gdzie metry kwadratowe przeliczane są na potencjał zysków, rozwija się sektor, który łączy chłodny inwestycyjny rachunek z istotną potrzebą społeczną. PBSA, czyli Purpose-Built Student Accommodation – to rynek prywatnych akademików tworzonych z myślą o wymaganiach studentów. Wbrew pozorom, nie jest to jedynie wygodne łóżko i szybkie Wi-Fi, ale cały ekosystem wspierany przez technologię, zrównoważony rozwój i… silny impuls inwestycyjny.

PBSA: mały rynek, ogromny potencjał

Według jednego z ostatnich raportów Savills, Polska – mimo, że jest piątym rynkiem w UE pod względem liczby studentów (1,24 mln w roku akademickim 2023/24) – nadal pozostaje w tyle, jeśli chodzi o dostępność miejsc w akademikach. Tylko nieco ponad 10% studentów może liczyć na zakwaterowanie w domach studenckich, z czego nowoczesne prywatne akademiki odpowiadają za zaledwie 10% podaży, czyli około 1% studentów może liczyć na miejsce w takiej inwestycji.

Rynek domów studenckich w Polsce ma więc ogromny potencjał wzrostu, zarówno pod kątem podaży, jak i jakości oferowanych rozwiązań. Dla porównania, w krajach zachodnich prywatne akademiki stanowią istotny komponent infrastruktury edukacyjnej i przyciągają nie tylko studentów z zagranicy, ale również lokalnych studentów.

Nie tylko pokoje – projektowanie przestrzeni z myślą o potrzebach pokolenia Z

Współczesne prywatne akademiki w Polsce to już nie tylko dach nad głową, ale także atrakcyjne miejsce do życia, nauki i budowania relacji. Nowoczesne przestrzenie wspólne, strefy coworkingowe, kuchnie, sale fitness, sale gier, a czasami nawet taras na dachu – te wszystkie powierzchnie projektowane są z myślą o maksymalnym komforcie i funkcjonalności.

Dla inwestorów oznacza to konieczność ścisłej współpracy z ekspertami, którzy rozumieją nie tylko rynek, ale też zmieniające się potrzeby młodych ludzi. Takie partnerstwo zapewnia kompleksowe usługi doradztwa projektowego, które obejmują nie tylko analizę rynku, ale również wsparcie w procesie planowania i realizacji nowoczesnych przestrzeni akademickich.

Outsourcing w przygotowaniu projektu owocuje odpowiednim zabezpieczeniem inwestycji pod kątem procesów ESG, czyli dbałością o prowadzenie zrównoważonego i odpowiedzialnego biznesu. Rozsądne podejście powinno zakładać właściwe rozeznanie rynku w kontekście regulacji oraz certyfikatów.

Zrównoważony rozwój w praktyce, czyli jak PBSA wpisuje się w dyrektywę EPBD

W kontekście europejskich regulacji, takich jak dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), PBSA jawi się jako modelowy przykład nowoczesnego podejścia do budownictwa i dążenia do zeroemisyjności budynków. Energooszczędne systemy ogrzewania, wentylacji, oświetlenia oraz wykorzystywanie odnawialnych źródeł energii i optymalizacja zużycia zasobów – to nie tylko modne hasła, ale konkretne rozwiązania implementowane w ramach strategii przyczyniających się do oszczędzania energii w budynkach. Deweloperzy i operatorzy inwestujący w PBSA, idąc w kierunku efektywności energetycznej i zeroemisyjności budynków odpowiadają nie tylko na regulacje prawne, ale też szukają sposobów na zwiększenie atrakcyjności inwestycji w długim horyzoncie czasowym.

Wiele analiz wskazuje, że w budynkach zamieszkania zbiorowego (w tym także PBSA), ogrzewanie, chłodzenie oraz zużycie ciepłej wody, stanowią główny czynnik ogólnego zużycia energii. Dlatego największy potencjał oszczędności tkwi w optymalizacji właśnie tych obszarów. W praktyce oznacza to, że inwestorzy, decydując się na wdrażanie nowoczesnych technologii, mogą znacząco wpłynąć na obniżenie kosztów operacyjnych.

Efektywność energetyczna w budynkach zamieszkania zbiorowego

Inwestorzy sektora PBSA mogą wykorzystywać nowoczesne metody wpływające na efektywność energetyczną. Na liście przykładów są m.in.:

• mechaniczna wentylacja z odzyskiem ciepła (HRV) – systemy te nie tylko poprawiają jakość powietrza wewnętrznego, ale także minimalizują straty ciepła;
• zdalny pomiar mediów – instalacja liczników dla energii elektrycznej, wody i ciepła umożliwia bieżącą kontrolę zużycia, identyfikację obszarów wysokiego zużycia oraz wprowadzenie korekt;
• automatyczne wyłączanie oświetlenia – czujniki ruchu i systemy zarządzania oświetleniem w częściach wspólnych, takich jak korytarze, łazienki czy kuchnie, pozwalają na znaczną redukcję zbędnego zużycia energii;
• inteligentne sterowanie systemem ogrzewania – wykorzystanie czujników otwarcia okien do automatycznego odcinania ogrzewania podczas wietrzenia pomieszczeń eliminuje marnowanie energii;
• instalacje fotowoltaiczne i systemy OZE – panele fotowoltaiczne umożliwiają generację energii na miejscu, co zmniejsza zależność od sieci energetycznej, a w połączeniu z pompami ciepła tworzy efektywny, hybrydowy system grzewczy;
• systemy automatyki budynkowej (BACS) – zaawansowane systemy, monitorujące zużycie energii w czasie rzeczywistym i wykorzystujące algorytmy sztucznej inteligencji, potrafią zoptymalizować zużycie energii nawet o 40% – przy jednoczesnym zwiększeniu komfortu mieszkańców.

Zanim kupisz, sprawdź! Dlaczego due diligence jest podstawą podejmowania decyzji inwestycyjnych

W przypadku PBSA, entuzjazm związany z potencjalnym zwrotem z inwestycji musi iść w parze z chłodną analizą, nie tylko finansową, ale także techniczną i środowiskową. Tu szczególną rolę odgrywa audyt techniczny due diligence, który stanowi fundament bezpiecznego inwestowania.

To nie tylko podstawowe sprawdzenie standardu budynku – ale także pełne rozpoznanie ryzyk, ukrytych kosztów i potencjalnych wyzwań operacyjnych. W ramach procesu due diligence analizowane są m.in. jakość konstrukcji, instalacje, dokumentacja projektowa, standardy wykonania oraz zgodność z obowiązującymi przepisami, w tym z dyrektywą EPBD. Niezwykle istotne staje się też rozpoznanie możliwości optymalizacji energetycznej, co ma kluczowe znaczenie w kontekście oszczędzania energii w budynkach i wymogów ESG. Tutaj ogromną rolę odgrywają doświadczeni doradcy, którzy wspierają inwestorów na każdym etapie analizy. Przygotowują kompleksowe raporty techniczne i środowiskowe, pomagają interpretować dokumentację, wskazują niezgodności i rekomendują konkretne działania naprawcze i optymalizacyjne.

Agencje nieruchomości posiadają wyspecjalizowane działy zajmujące się doradztwem w zakresie ESG, które analizują inwestycję także pod kątem zrównoważonego rozwoju, neutralności klimatycznej, efektywności energetycznej i wpływu społecznego. To nie tylko dodatek – ale jeden z głównych filarów oceny każdej nowoczesnej nieruchomości.

Dzięki ścisłej współpracy między działami technicznymi BPC (Building & Project Consultancy), ESG oraz OCM (Operational Capital Markets) funkcjonującymi w Savills, inwestorzy otrzymują pełen obraz inwestycji: od twardych parametrów technicznych, przez analizę kosztów cyklu życia budynku, aż po rekomendacje operacyjne i środowiskowe. Takie podejście pozwala nie tylko uniknąć błędów, ale też maksymalizować wartość nieruchomości na etapie późniejszej eksploatacji.

Od pomysłu do perfekcji – jak dział BPC przekłada wizję na wartość inwestycyjną

PBSA to nie tylko pomysł na inwestycję – to złożony projekt techniczny, którego powodzenie zależy od jakości realizacji na każdym etapie. Dlatego w przypadku projektowania i budowy prywatnych akademików kluczową rolę odgrywa Building & Project Consultancy (BPC), zespół specjalistów wspierających inwestorów w planowaniu, koordynowaniu i nadzorowaniu całego procesu inwestycyjnego. To właśnie ten dział staje się nieocenionym partnerem, który przekłada wizję i założenia na rzeczywiste parametry użytkowe i komercyjne.

Usługi doradztwa projektowego w ramach BPC są w pełni dopasowane do specyfiki projektu i oczekiwań klienta. Obejmują szerokie spektrum działań – od analiz due diligence, przez projektowanie wnętrz komercyjnych, planowanie kosztów inwestycyjnych, aż po zarządzanie budową. Co istotne, wsparcie to jest dostępne zarówno dla nowych projektów, jak i modernizacji istniejących obiektów. Taki dział oferuje kompleksowe doradztwo budowlane w zakresie fit-outów – zarówno dla właścicieli, jak i najemców powierzchni i zapewnia pełne wsparcie w budżetowaniu, planowaniu przestrzeni, ocenie stanu technicznego nieruchomości, jak również w procesie certyfikacji ekologicznej.

Rynek domów studenckich w Polsce, gdzie inwestycje często realizowane są z myślą o wysokim standardzie, efektywności energetycznej i zmieniających się oczekiwaniach młodych, ale świadomych użytkowników – wymaga odpowiedniego zarządzania realizacją. To właśnie w tym miejscu zyskuje na znaczeniu profesjonalne wsparcie w zakresie opracowywania strategii, monitorowania kosztów, a także kreowania komfortowego i funkcjonalnego planu przestrzeni.

Dzięki usługom Building & Project Consultancy, inwestor nie jest zdany na siebie – ma do dyspozycji wyspecjalizowany zespół, który czuwa nad każdym szczegółem, wspiera decyzje biznesowe i dba o oszczędzanie energii w budynkach, efektywne wykorzystanie budżetu oraz zgodność z najlepszymi praktykami rynkowymi.

Sektor przyszłości, który już dziś pozwala generować zyski

W skali kontynentu sektor PBSA ma urosnąć o 70% w ciągu 2-5 lat, dodając ponad 88 tys. miejsc noclegowych i 22 mld euro zainwestowanego kapitału. W Polsce już dziś planowanych jest ponad 9 tysięcy nowych miejsc do 2028 roku, z czego ponad 4 tys. jest w budowie.

Warto pamiętać, że w dwóch poprzednich latach wolumen transakcji inwestycyjnych w segmencie PBSA nie przekroczył rocznie 30 mln euro, ale bieżący rok może być rekordowy pod tym względem. A skoro aż 54% inwestorów planuje zwiększyć swoje zaangażowanie w tym sektorze, jak wskazują wyniki ankiety „Savills EME Investor Sentiment Survey 2025”, to, wraz z rozwojem rynku, również Polska ma szansę skorzystać z tego trendu. Sektor PBSA stanowi i nadal będzie stanowić atrakcyjną okazję dla inwestorów, ale pozostanie rynkiem niszowym.