Ułatwienie porównywania ofert przez klientów, wyrównanie pozycji negocjacyjnej między deweloperami a klientami, większa przejrzystość to korzyści płynące z wprowadzenia jawności cen, chociaż są segmenty, w których negocjacyjna pozycja i polityka rabatowa mają duże znaczenie – zwraca uwagę Karol Szumański specjalizujący się w transakcjach na rynku nieruchomości premium.

Z tego tekstu dowiesz się, że:

• Jawność cen może zwiększyć przejrzystość rynku i stanowić przewagę konkurencyjną deweloperów.
• Może dojść do eliminacji cenowej dyskryminacji.
• W kliku innych segmentach – jak choćby na rynku nieruchomości luksusowych – cena to jeden z wielu czynników wartości oferty, a negocjacje cen i polityka rabatowa ma duże znaczenie dla lojalnych klientów.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza m.in. obowiązek jawnego publikowania cen lokali na stronach internetowych deweloperów, co ma zapobiegać nieuczciwym praktykom i ułatwiać porównywanie ofert.

Przepisy ograniczają bowiem obowiązek informacyjny wyłącznie do umów sprzedaży - z pominięciem umów deweloperskich i przedwstępnych, które są dominującą formą transakcji na rynku pierwotnym.

Przejrzystość rynku a dynamika cen

– Wprowadzenie jawności cen prowadzi do zwiększenia transparentności rynku mkeszkanowiego, a dla deweloperów może stanowić nawet przewagę konkurencyjną, choć uzasadnione są zastrzeżenia, że przepisy obejmują zaledwie 10 proc. rynku – zwraca uwagę Karol Szumański z Marshall Real Estate, specjalizujący się w transakcjach na rynku nieruchomości premium.

Ekonomiści i analitycy rynku nieruchomości przewidują, że ustawa o jawności cen mieszkań może znacząco wpłynąć na dynamikę cen i zachowania uczestników rynku.

– Wydaje się, że faktycznie jawność cen może początkowo zwiększyć presję konkurencyjną i doprowadzić do korekty cen w dół, szczególnie w segmentach gdzie dotychczas stosowano znaczne narzuty cenowe dla mniej doświadczonych klientów. I ta eliminacja praktyk cenowej dyskryminacji jest z pewnością pożądana na rynku. Szczególnie że w przypadku klientów na rynku mieszkaniowym możliwość porównania cen znacząco ułatwia podejmowanie świadomych decyzji – podkreśla Karol Szumański.

– Ale w innych segmentach rynku sprawa już nie taka oczywista. W przypadku nieruchomości luksusowych transakcje zawiera się na etapie „dziury w ziemi”, co oznacza, że przepisy jej nie obejmują. Ale muszę podkreślić, że na tym rynku klient doskonale wie, za co płaci. Cena zresztą stanowi zaledwie jeden z elementów tego, co składa się na wartość, która prowadzi do decyzji zakupowej – wylicza Karol Szumański z Marshall Real Estate.

Cena nie zawsze jest decydująca

– W przypadku nieruchomości luksusowych mamy do czynienia z klientami, którzy kupują kilka nieruchomości. I na tym rynku pozycja negocjacyjna oraz polityka rabatowa wiele znaczą. Wielu deweloperów potrafi zadbać o przejrzystość cenową nawet bez presji regulacyjnej – podkreśla Karol Szumański.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej podpisana przez prezydenta 5 czerwca 2025 roku wprowadza m.in.:

• obowiązek ujawniania cen za metr kwadratowy każdego oferowanego lokalu lub domu oraz całej nieruchomości lub jej części,
• zakaz ukrywania cen pod pretekstem „oferty indywidualnej”,
• obowiązek publikowania historii zmian cen, tak aby klienci mogli porównywać oferty w czasie,
• obowiązek codziennego aktualizowania cen na stronach deweloperów,
• sankcje finansowe za nieprzestrzeganie przepisów, m.in. grzywnę do 4% rocznego obrotu nałożoną przez UOKiK,
• możliwość zgłaszania naruszeń przez konsumentów i organizacje społeczne.

Nowelizacja ma krótkie, jednomiesięczne vacatio legis, co oznacza, że wchodzi w życie na początku lipca. Natomiast w odniesieniu do deweloperów, którzy rozpoczęli już sprzedaż, będą mieli oni obowiązek dostosować się do nowych wymogów w terminie dwóch miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.