Regulacja, która zmieniła wszystko

Jeszcze w czasach PRL-u kawalerki o powierzchni 18–21 m² były czymś powszechnym. Niewielkie, ale funkcjonalne mieszkania powstawały masowo, miały pełną własność, odrębne księgi wieczyste i zaspokajały potrzeby singli, studentów czy młodych rodzin. Nie było żadnego przepisu, który arbitralnie zabraniałby budowania mieszkań poniżej określonego metrażu.

Sytuacja zmieniła się radykalnie na początku lat 90., gdy w przepisach techniczno-budowlanych pojawił się zapis: „Samodzielny lokal mieszkalny musi mieć co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej.” Oficjalny powód? „Dbanie o komfort życia obywateli”.

Ale gdy przyjrzymy się faktom – i liczbom – widać wyraźnie, kto naprawdę na tym skorzystał.

– To była decyzja ustawiająca rynek pod interes największych firm – komentuje Anna Pyzik, pośrednik z Inplus New Home. – Małe, kompaktowe mieszkania mogłyby być w zasięgu finansowym tysięcy osób. Ale zniknęły z rynku, bo deweloperzy zarabiają znacznie więcej na dużych metrażach.

Deweloperzy wygrywają, społeczeństwo przegrywa

Wprowadzenie minimalnego progu metrażowego zbiegło się w czasie z dynamicznym rozwojem dużych firm deweloperskich. Był to czas, kiedy kapitał zagraniczny i prywatne fundusze zaczynały kształtować rynek nieruchomości w Polsce. I właśnie wtedy administracyjna granica 25 m² stała się dla nich idealnym narzędziem:

• większy metraż = wyższa cena,
• większy metraż = większa marża,
• większy metraż = eliminacja konkurencji ze strony tanich kawalerek dostępnych dla ludzi z mniejszym budżetem.

Efekt? Polska stała się jednym z najdroższych krajów w Europie w relacji ceny za m² do zarobków.

Europa pozwala ludziom wybierać

W innych krajach minimalne progi – jeśli w ogóle istnieją – są znacznie niższe:

• Francja: 9 m² dla jednej osoby.
• Wielka Brytania: brak centralnego limitu, popularne są mieszkania 15–22 m².
• Niemcy: w wielu landach dopuszczalne są mieszkania od 18 m².
• Austria, Czechy, Estonia: brak odgórnych ograniczeń metrażu – liczy się funkcjonalność.
• Japonia i Korea Południowa: pełnoprawne mikromieszkania od 10 m².

W Polsce – wbrew deklaracjom o „trosce o komfort obywateli” – przepisy w praktyce odebrały ludziom prawo wyboru.

Czyje interesy naprawdę chroni 25 m²?

Obecna regulacja nie zapewnia komfortu życia. Nie chroni też jakości mieszkań – bo czy 26 m² gwarantuje lepsze warunki niż 23 m²? Nie. To jedynie linia odcięcia, która skutecznie eliminuje tańsze opcje z rynku.

Dla deweloperów to złoty interes. Brak mniejszych, kompaktowych mieszkań podbija ceny wszystkich pozostałych segmentów rynku. A ci, którzy nie są w stanie zapłacić kilkuset tysięcy za kawalerkę, skazani są na wynajem lub kredyt zadłużający ich na dekady.

Warto zadać sobie pytanie: dlaczego w latach 80. można było mieszkać w kawalerkach 21–23 m², a dziś jest to zakazane? I dlaczego w innych krajach Europy nikt nie wprowadza tak wysokiego minimalnego progu?

Społeczne koszty decyzji pod dyktando rynku

Regulacja 25 m² najmocniej uderza w tych, którzy i tak są najsłabsi ekonomicznie:

• młodych ludzi rozpoczynających życie,
• singli i studentów,
• seniorów, którzy chcieliby zamienić duże mieszkanie na coś mniejszego,
• migrantów zarobkowych i osoby z niskimi dochodami.

Dobrze zaprojektowane 20–23 m² może w pełni zaspokoić potrzeby tych grup. Ale prawo im na to nie pozwala.

Czas na publiczną debatę

Dziś, w obliczu rosnących cen nieruchomości, wraca pytanie: dla kogo pisane są przepisy o 25 m²?

Czy rzeczywiście chodzi o dobro mieszkańców, skoro w całej Europie podobne ograniczenia nie obowiązują? Czy może – jak twierdzą eksperci – jest to regulacja stworzona przez i dla lobby deweloperskiego, które dzięki niej od lat winduje ceny i marże?

Coraz więcej środowisk apeluje o zniesienie tej sztucznej bariery. I coraz trudniej nie zauważyć, że obecny kształt prawa służy głównie jednej grupie: wielkim firmom deweloperskim, a nie społeczeństwu.