Według najnowszego raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, pierwsze sześć miesięcy 2025 roku upłynęło na polskim rynku magazynowo-przemysłowym pod znakiem umiarkowanej aktywności deweloperów zarówno pod względem wielkości nowej podaży, jak i powierzchni pozostającej w budowie. Z kolei aktywność najemców utrzymuje się na dość wysokim poziomie, przy przeważającym udziale renegocjacji. Istniejące magazyny oferują stosunkowo dużo powierzchni do wynajęcia, zwłaszcza w województwach dolnośląskim, mazowieckim, łódzkim i śląskim – w każdym z tych regionów wolumen pustostanów przekracza 400 000 mkw.

W pierwszej połowie 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 36 mln mkw., co oznacza wzrost o 7,5% w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku.

- Warto podkreślić, że dynamika rozwoju polskiego rynku już szósty kwartał z rzędu – począwszy od I kw. 2024 roku – nie przekracza 10%. W najbliższym czasie nie przewidujemy zmiany tego trendu. W okresie od stycznia do czerwca 2025 roku deweloperzy oddali do użytku łącznie niemal 1,15 mln mkw. nowej powierzchni, czyli o blisko 30% mniej niż rok wcześniej. Jest to zarazem najniższy wynik nowej podaży w pierwszym półroczu od 2020 roku. W drugim kwartale 2025 roku polski rynek magazynowy powiększył się o 468 450 mkw., co oznacza spadek o ponad 31% kwartał do kwartału oraz o przeszło 40% w ujęciu rocznym – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Podaż powierzchni magazynowej oraz powierzchnia w budowie

Aktywność deweloperów pozostaje na umiarkowanym poziomie. Na koniec czerwca 2025 roku w budowie znajdowało się niespełna 1,5 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej – to o prawie 7% więcej niż w pierwszym kwartale, ale o ponad 26% mniej niż w ubiegłym roku. Ponad 65% tego wolumenu stanowiły inwestycje, których realizację rozpoczęto w drugim kwartale 2025 roku.

- Obecnie najwięcej nowych magazynów powstaje na sześciu największych rynkach w kraju, na które przypada prawie 80% budowanej powierzchni. Liderem jest Mazowsze, gdzie w budowie znajduje się ponad 450 000 mkw., podczas gdy na pozostałych rynkach wielkość projektów nie przekracza 200 000 mkw. – dodaje Jakub Kurek.

Aktywność najemców na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce

Całkowity popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe w drugim kwartale 2025 roku przekroczył 1,84 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 66% kwartał do kwartału i o 7% rok do roku. Był to też piąty co do wielkości poziom aktywności najemców w ujęciu kwartalnym, jaki odnotowano na polskim rynku magazynowym od początku prowadzenia statystyk.

- W całym pierwszym półroczu 2025 roku najemcy wynajęli łącznie ponad 2,95 mln mkw., czyli o 10,2% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W strukturze transakcji zawartych w pierwszej połowie 2025 roku przeważały renegocjacje, których udział w całkowitym popycie sięgnął 54%. Nowe umowy najmu stanowiły 40%, a pozostałe 6% przypadło na ekspansje. Warto również dodać, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 169 400 mkw. na podstawie umów krótkoterminowych (do jednego roku) – mówi Jakub Kurek z Newmark Polska.

Dwie największe transakcje zawarte w okresie od stycznia do końca czerwca 2025 roku dotyczyły umów sprzedaży i najmu zwrotnego (sale and leaseback), które coraz częściej pojawiają się na polskim rynku magazynowo-przemysłowym. Ich przedmiotem były dwa obiekty produkcyjne wynajmowane przez firmę Eko-Okna – w Wodzisławiu Śląskim (131 200 mkw.) oraz w Kędzierzynie-Koźlu (131 100 mkw.). Do innych znaczących kontraktów należały m.in. wynajem 79 200 mkw. przez firmę Shein w parku logistycznym ECE Kąty Wrocławskie oraz umowa z poufnym najemcą z sektora 3PL na powierzchnię w kompleksie 7R Park Gdańsk III.

Magazyny do wynajęcia

Według ekspertów Newmark Polska, obecnie powierzchnia dostępna do wynajęcia w istniejących magazynach przekracza 2,9 mln mkw. i jest to najwyższy wolumen pustostanów w historii polskiego rynku. Z kolei obiekty pozostające w budowie oferują dodatkowo nieco ponad 600 000 mkw.

Współczynnik pustostanów od trzeciego kwartału 2023 roku utrzymuje się na poziomie powyżej 7,0%. Na koniec czerwca bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wyniósł 8,2%, co oznacza niewielki spadek o 0,3 p.p. kwartał do kwartału i o 0,1 p.p. w ujęciu rocznym. Najwyższe poziomy wakatów zaobserwowano w województwach lubuskim (18,4%), świętokrzyskim (17,2%), pomorskim (10,7%) oraz dolnośląskim (10,2%), natomiast najniższym wskaźnikiem pustostanów charakteryzowały się województwa podlaskie (0%), warmińsko-mazurskie (0%) i opolskie (1,7%).

Czynsze

Czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe na głównych rynkach w Polsce na koniec drugiego kwartału 2025 roku pozostały na stosunkowo stabilnym poziomie.

- Najwyższe stawki czynszów odnotowano w Warszawie (strefa I), a także w województwach pomorskim, śląskim i małopolskim. Z kolei w lokalizacjach charakteryzujących się znaczną dostępnością niewynajętej powierzchni w istniejących magazynach obserwujemy większą skłonność wśród wynajmujących nie tylko do obniżki czynszów, lecz także do oferowania atrakcyjnych pakietów zachęt – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.