• Polska plasuje sią na 21. pozycji w UE pod względem dostępności mieszkań w ujęciu finansowym i jakościowym – wynika z analizy firmy doradczej JLL na podstawie danych Eurostatu za 2024 rok.
• W porównaniu do innych unijnych gospodarek, wyróżniamy się pozytywnie pod względem stanu technicznego zasobu mieszkaniowego – odsetek lokali z poważnymi defektami technicznymi jest w UE średnio 2-3 razy wyższy niż w Polsce.
• Ponad połowa polskich gospodarstw domowych wskazuje na znaczące obciążenie wydatkami na cele mieszkaniowe, a bariery finansowe znajdują odzwierciedlenie w ponad dwukrotnie wyższym względem średniej UE przeludnieniu mieszkań.

Analitycy firmy doradczej JLL porównali państwa członkowskie Unii Europejskiej pod względem dostępności mieszkań w ujęciu finansowym i jakościowym. W opracowaniu uwzględniono 10 szczegółowych wskaźników Eurostatu za 2024 rok (lub najnowszych dostępnych) pokazujących odsetek gospodarstw domowych, które w danym państwie członkowskim UE borykają się z obciążeniem wydatkami na cele mieszkaniowe, a także defektami technicznymi i przeludnieniem mieszkań. Zsumowane wskaźniki zostały wyrażone jako wartości punktowe – im wyższe, tym większa skala problemów związanych z dostępnością mieszkań.

– Analizując dostępność mieszkań w unijnych gospodarkach uwzględniliśmy kompleksowo zarówno parametry finansowe, jak i jakościowe, związane ze stanem technicznym lokali czy przeludnieniem mieszkań. Prezentujemy dzięki temu pełny obraz sytuacji mieszkaniowej w państwach członkowskich UE, zapewniając przy tym rzeczywistą porównywalność wyników na poziomie poszczególnych gospodarek – podkreśla Mateusz Bonca, prezes zarządu JLL w Polsce.

W ujęciu ogólnym, obejmującym wszystkie wskaźniki, Polska plasowała się w 2024 roku na 21. miejscu w UE pod względem dostępności mieszkań, z wynikiem 116 pkt wobec średniej unijnej wynoszącej 104 pkt. Większe ograniczenia w dostępności mieszkań odnotowały tylko: Łotwa (118 pkt), Cypr (122 pkt), Hiszpania (123 pkt), Bułgaria (131 pkt), Rumunia (151 pkt) i Grecja (193 pkt). W europejskiej czołówce państw o największej dostępności mieszkań znalazły się natomiast: Holandia (49 pkt), Szwecja (61 pkt), Finlandia (63 pkt), Malta i Dania (po 68 pkt), Czechy i Estonia (po 71 pkt), a także Belgia (72 pkt).

Polska wyróżnia się pozytywnie pod względem stanu technicznego mieszkań (łącznie 18 pkt dla wszystkich 5 wskaźników w tej kategorii, przy 37 pkt średniej UE). Odsetek polskich gospodarstw domowych zamieszkujących lokale niedostatecznie ogrzane, niedoświetlone, pozbawione łazienek i toalet lub z istotnymi defektami technicznymi (przeciekający dach, zawilgocone ściany, podłogi lub fundamenty, gnijące ramy okien lub podłogi) jest co najmniej dwu-, a nawet trzykrotnie niższy względem średniej unijnej.

Dostępność mieszkań w Polsce kształtuje się wyraźnie mniej korzystnie w ujęciu finansowym. Łączny wynik dla wszystkich 4 wskaźników w tym zakresie wyniósł 64 pkt, wobec średniej UE na poziomie 50 pkt. Analitycy JLL zwracają przy tym uwagę, że w przypadku aż 3 z tych wskaźników (odzwierciedlających odsetek gospodarstw domowych, które mają długi związane z regulowaniem opłat za media, spłatą kredytu hipotecznego lub czynszu za mieszkanie, a także przeznaczających ponad 40% dochodu rozporządzalnego na wydatki mieszkaniowe), skala problemu w Polsce jest kilkukrotnie mniejsza w porównaniu do unijnej średniej. Decydujące znaczenie miała w tym przypadku metryka odnosząca się do odsetka gospodarstw domowych, które wskazują na znaczące obciążenie finansowe wydatkami związanymi z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. Z danych Eurostatu wynika, że zjawisko to dotyczy ponad połowy (55%) polskich gospodarstw domowych, względem niespełna jednej trzeciej (32%) w całej UE. Jest to najwyższy odsetek pośród wszystkich państw członkowskich UE.

– Brak długów związanych z wydatkami na cele mieszkaniowe czy umiarkowany udział tych wydatków w dochodzie rozporządzalnym nie stoi w sprzeczności z tym, że większość gospodarstw domowych ocenia obciążenie finansowe wynikające z zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jako znaczące. Zbyt wysokie koszty przekładają się na to, że Polacy zamieszkują lokale o mniejszym metrażu, niewystarczającej liczbie pokoi czy nieodpowiadające ich potrzebom także w innym zakresie. Zarówno skala problemu, jak i jego dolegliwość znajduje odzwierciedlenie w danych statystycznych – komentuje Paweł Budny, starszy konsultant w JLL.

Problem ograniczonej dostępności mieszkań w Polsce przejawia się także w ich przeludnieniu, czego doświadcza co trzecie gospodarstwo domowe (34%). Skala przeludnienia polskich mieszkań jest dwukrotnie większa w porównaniu do średniej unijnej (17%). Pośród wszystkich państw członkowskich gorzej wypadają pod tym względem tylko Bułgaria (34%), Łotwa (39%) i Rumunia (41%).

– Liczba mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców w Polsce wynosi około 400, w porównaniu do poziomu 500-600 lokali w przypadku gospodarek Europy Zachodniej, a także sporej części innych państw Europy Środkowo-Wschodniej. Choć Polska jest w europejskiej czołówce pod względem budownictwa mieszkaniowego i duże tempo procesów deweloperskich sprzyja sukcesywnemu zwiększaniu dostępności mieszkań, nie będziemy w stanie wyjść z pułapki przeludnienia bez uzupełnienia modelu tworzenia zasobu socjalnego i dostępnego. Rozwiązanie w tym zakresie powinno mieć charakter strukturalny, stanowić ogólnokrajowy, rozpisany na lata program z wielomiliardowym budżetem zabezpieczonym przez rząd na jego realizację – ocenia Mateusz Bonca.