W kraju, gdzie wielu rodzin nie stać na wynajem ani na kredyt, TBS-y działają na minimalnych obrotach. Mimo rosnących czynszów i kryzysu mieszkaniowego niezmiennie pozostają na marginesie polityki państwa. Budownictwo społeczne mogłoby być dla wielu ratunkiem. Pozostaje jednak tylko niewykorzystanym fundamentem.

Budownictwo społeczne w cieniu

Jak podaje GUS, w 2024 r. oddano do użytkowania prawie 200 000 mieszkań – o 10,6 proc. mniej niż przed rokiem. I nawet przy tak wyraźnych spadkach w budownictwie deweloperskim, TBS-y nadal stanowią tylko rynkowy margines. Działa u nas ok. 300 firm TBS/SIM, które od 1996 r. zrealizowały zaledwie ponad 100 tys. lokali. Nie jest to żadna odpowiedź na aktualną skalę potrzeb. Choć według analiz GetHome.pl wzrost liczby zezwoleń budów z 1 067 do 1 773 w I kwartale 2025 r. sugeruje pewien potencjał, to w praktyce nic z tego nie wynika: procedury są zbyt wolne, finansowanie zbyt ograniczone, a państwowa determinacja – znikoma.

– Taka liczba to nie jest powód do dumy, tylko dowód porażki systemu. Same krakowskie TBS-y deklarują, że mogłyby wybudować siedem tysięcy mieszkań, gdyby tylko miały dostęp do taniego finansowania i uproszczonych procedur. Ale w tym kraju budownictwo społeczne wciąż traktuje się jak dodatek – coś ekstra, jak się uda. W wielu krajach to jeden z trzech głównych filarów rynku mieszkaniowego. U nas – to samorządy muszą rzeźbić, improwizować i przekonywać państwo, że warto. Jeśli tego nie zmienimy teraz, to za pięć lat będziemy w jeszcze większym kryzysie – mówi Ewa Kondracka z krakowskiego Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Trzy modele - trzy problemy

Nawet jeśli uznalibyśmy, że TBS-y są realną alternatywą na rynku mieszkaniowym, to wciąż widać, że funkcjonują one w zupełnym oderwaniu od reszty rynku. A ten, zamiast być zrównoważony i przewidywalny, działa jak zlepek niekompatybilnych ze sobą modeli, z których każdy wiąże się z innym poziomem kosztów, ryzyka i dostępności.

– Polski rynek najmu opiera się dziś na trzech modelach – i żaden z nich nie działa w pełni sprawnie. Najem instytucjonalny oferuje wysoki standard i względną stabilność, ale przy koszcie rzędu 88 zł/mkw. i faktycznym braku ochrony najemcy – odgórne warunki, brak dziedziczenia, obowiązkowe oświadczenie o poddaniu się eksmisji w razie niezapłacenia dwóch czynszów. Rynek prywatny – czyli wynajem od właścicieli mieszkań, na ich warunkach – może być tańszy (64–66 zł za mkw.), ale to pole minowe: standard bywa przypadkowy, umowy są krótkoterminowe, a wypowiedzenie może przyjść w każdej chwili. To więc TBS-y – przy średniej cenie 22 zł za mkw. – pozostają najtańszą i najbardziej bezpieczną formą najmu w Polsce, ale ich dostępność jest z kolei na poziomie iście groteskowym. Dla porównania: zakup mieszkania oznacza dziś obciążenie ratą kredytową powyżej 4700 zł miesięcznie – więcej niż instytucjonalny najem i kilkukrotnie więcej niż TBS. Wybór formy zamieszkania to dziś nie tyle kwestia preferencji, co brutalny rachunek dostępności, ryzyka i długości przetrwania w systemie, który działa tylko dla nielicznych – mówi Ewa Kondracka z krakowskiego Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Czas na działanie

TBS-y od początku swojego istnienia pokazują, że można budować taniej i bezpieczniej, ale dopóki pozostają niszą, nie zmienią sytuacji na rynku. Dotychczasowe tempo pokazuje jasno, że samorządy same nie udźwigną ciężaru takiego budownictwa. Bez udziału państwa i stabilnego finansowania TBS-y wciąż będą produkowały setki lokali - podczas gdy potrzeba nam już tysięcy. Dlatego dziś kluczowe jest przejście z poziomu deklaracji do realnych działań. Tylko wtedy budownictwo społeczne może stać się częścią prawdziwej polityki mieszkaniowej.

– Polska nie potrzebuje kolejnych raportów ani debat o modelach hybrydowych. Potrzebuje natomiast realnych decyzji rządu – odblokowania środków, uproszczenia procedur i rozpoczęcia inwestycji. Budownictwo społeczne ma potencjał, by stać się fundamentem polityki mieszkaniowej. I to można zrobić nowocześnie – energooszczędne budynki, pompy ciepła, fotowoltaika, rekuperacja. To wtedy ma też sens ekologiczny. Ale żeby tak się stało, musi wreszcie ruszyć z miejsca. Nie chcemy więcej propagandowych haseł. Chcemy, żeby rząd i samorządy podjęły konkretne działania. Żeby były decyzje, pieniądze, plan. Bo jeśli tego nie zrobimy – to nigdy nie odbudujemy zaufania obywateli do tego państwa – mówi Ewa Kondracka.