Stolice sześciu największych państw Europy Środkowo-Wschodniej stoją przed podobnym wyzwaniem - do końca 2026 roku powstanie w nich zaledwie 300 tys. m kw. nowych biur. W rezultacie rośnie popyt na najnowocześniejsze powierzchnie w centralnych lokalizacjach, a wraz z nim - stawki czynszowe w najbardziej pożądanych obiektach. Eksperci firm doradczych JLL oraz iO Partners prezentują wyniki najnowszego raportu „Office Market Landscape - CEE Region”.

Stabilne fundamenty ekonomiczne

Gospodarki Europy Środkowo-Wschodniej w pierwszej połowie 2025 r., demonstrowały odporność na niekorzystne warunki makroekonomiczne - prognozowany wzrost PKB w tym roku wynosi od 0,7% na Węgrzech i w Rumunii do 3,4% w Polsce. Głównym motorem wzrostu pozostaje konsumpcja, wspierana przez silny wzrost płac i inwestycje, także te z zastosowaniem środków unijnych.

– Porozumienie celne, jakie wypracowały między sobą USA i Unia Europejska zmniejsza niepewność i działa na korzyść kluczowych sektorów, takich jak szeroko pojęta branża automotive oraz produkcja. Chociaż globalne ryzyko handlowe pozostaje, zróżnicowanie gospodarek Europy Środkowo-Wschodniej, konkurencyjne rynki pracy i stały napływ funduszy pomagają całemu regionowi utrzymać dynamikę rozwoju. Długoterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego nadal przewyższają te w strefie euro – mówi Andrei Vacaru, Head of Capital Markets CEE, iO Partners.

Podaż nowych biur wciąż się zmniejsza

W pierwszej połowie 2025 r. zasoby powierzchni biurowej w stolicach sześciu kluczowych państw regionu Europy Środkowo-Wschodniej (Warszawa, Praga, Bratysława, Budapeszt, Bukareszt, Belgrad) wzrosły o 174 000 m kw., przy czym największy wzrost odnotowano w Warszawie (85 000 m kw.) i Belgradzie (69 000 m kw.). Co warte podkreślenia, w Bratysławie i Bukareszcie nie oddano do użytku w tym czasie żadnych nowych powierzchni.

Odsetek pustostanów w stolicach CEE-6 spadł w ujęciu rok do roku o 110 punktów bazowych do 10,5%. Największy spadek odnotowano w Belgradzie (-160 pb), Bukareszcie (-134 pb) i Pradze (-130 pb), a następnie w Budapeszcie (-115 pb) i Bratysławie (-64 pb). Redukcję wskaźnika pustostanów odnotowano również w Warszawie, choć była ona niewielka (-10 pb).

Przy utrzymującej się dużej podaży gotowych powierzchni biurowych, deweloperzy wciąż wstrzymują się z realizacją nowych projektów. Eksperci JLL przewidują, że w drugiej połowie roku liczba projektów oddawanych w stolicach CEE-6 pozostanie niska - według ich szacunków całkowita nowa podaż w 2025 r. będzie o 6% niższa niż w roku ubiegłym i aż o 50% mniejsza niż dwa lata temu. Obecnie w budowie w tych miastach jest zaledwie 725 tys. m kw. powierzchni biurowych na różnych etapach realizacji.

Wynajmują się przede wszystkim najnowsze projekty

W pierwszej połowie 2025 r. popyt netto w sześciu monitorowanych stolicach Europy Środkowo-Wschodniej przekroczył 570 000 mkw. Za ponad jedną trzecią tej liczby odpowiadają firmy z sektora usług biznesowych, finansowego i technologicznego, które były najaktywniejszymi grupami najemców w tym okresie.

– Firmy w pierwszej kolejności wybierają powierzchnie w oferujących najwyższą jakość, nowoczesnych projektach w centralnych lokalizacjach, które na wszystkich analizowanych rynkach stają się coraz mniej dostępne. To z kolei powoduje stały wzrost czynszów. Presja na podwyżki stawek za powierzchnie najwyższej jakości prawdopodobnie utrzyma się w perspektywie średnioterminowej ze względu na stabilny popyt i ograniczoną liczbę nowych zakończonych inwestycji – komentuje Mateusz Polkowski, Head of Research, JLL Polska.

W strukturze popytu w Warszawie dominują renegocjacje

W pierwszym półroczu 2025 r. całkowite zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w Warszawie wyniosło 301 000 m kw. Struktura popytu była zdominowana przez renegocjacje, wynikające z takich czynników, jak wysokie koszty wyposażenia, bardzo ograniczona dostępność powierzchni w budynkach młodszych niż 5 lat oraz niewielka liczba inwestycji w trakcie budowy, których zakończenie planowane jest w ciągu najbliższych 24 miesięcy.

Obecnie w Warszawie powstaje tylko 125 000 m kw., z czego 50 000 m kw. zostanie oddane do użytku już w długiej połowie 2025 r. Rozpoczęcia nowych inwestycji można spodziewać się dopiero w 2026 roku. Podobnie jak w pozostałych stolicach CEE-6, stawki czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe w rejonie CBD wykazywały tendencję wzrostową. Trend flight to quality, czyli migracji najemców z lokalizacji gorszych do projektów o wysokich jakości, zlokalizowanych w centrum miasta jest już właściwie stałym elementem krajobrazu rynku biurowego w Warszawie.

Prognozy

Eksperci JLL oraz iO Partners są zdania, że popyt na wynajem powierzchni biurowych w monitorowanych stolicach CEE-6 w pozostałej części 2025 r. będzie się zwiększał. Ze względu na spodziewaną kumulację wygaśnięć umów najmu, ograniczoną dostępność nowych powierzchni oraz rosnące koszty wyposażenia, odnowienia i przedłużenia umów będą nadal stanowić większą część aktywności rynkowej.

- W latach 2025 i 2026 roczna podaż nowych powierzchni w sześciu stolicach Europy Środkowo-Wschodniej szacowana jest na zaledwie 300 000 m kw. Ze względu na ograniczoną liczbę nowych inwestycji, wskaźnik pustostanów powinien wykazywać tendencję spadkową, szczególnie w segmencie premium. W rezultacie, w najbliższych kwartałach powierzchnie w najlepszych lokalizacjach w niemal każdej stolicy Europy Środkowo-Wschodniej powinny odnotować wzrost czynszów – mówi Piotr Kamiński, Head of Office Leasing, JLL Polska.