Nowa ustawa i przepisy z nią związane muszą zostać… poprawione.

Od 1 stycznia 2026 r zaczęły obowiązywać kolejne przepisy ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej oraz o powiązane z nimi zmiany w Prawie budowlanym i aktach wykonawczych, które wciąż są w przygotowaniu. Przepisy te wprowadzają nowe obowiązki dla inwestorów budujących m.in. budynki mieszkalne wielorodzinne i budynki użyteczności publicznej. Kluczowym elementem jest konieczność projektowania i wykonywania kondygnacji podziemnych w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Ustawa zaczęła obowiązywać w tej materii i musi zostać … poprawiona. Dodatkowo w wyniku wprowadzenia nowych przepisów ceny mieszkań mogą podrożeć nawet o 5%, a niektórzy inwestorzy mogą zrezygnować z budowy podziemnych parkingów - ostrzega mecenas Rafał Tulej - radca prawny z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.

Nowe obowiązki, stare problemy – inwestycje droższe, mieszkania mniej dostępne?

Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej wprowadza nową kategorię obiektów – miejsca doraźnego schronienia. Mają one powstawać w kondygnacjach podziemnych, garażach lub piwnicach budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz obiektów użyteczności publicznej. Oznacza to konieczność uwzględnienia już na etapie projektu wzmocnionej konstrukcji, odpowiedniej wentylacji, oświetlenia awaryjnego, dróg ewakuacyjnych, a często także zaplecza sanitarnego i technicznego.

Każdy z tych elementów generuje realne koszty. W skali całej inwestycji są to setki tysięcy, a często miliony złotych. W skali pojedynczego mieszkania przekłada się to na wzrost cen lokali – według prognoz branżowych od 2 do nawet 5%. Przy obecnych cenach nieruchomości oznacza to kilkaset złotych więcej za metr kwadratowy, a więc dziesiątki tysięcy złotych dodatkowego obciążenia dla jednej rodziny. - ostrzega mecenas Rafał Tulej - radca prawny z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.

Inwestorzy będą uciekać od kondygnacji podziemnych?

Nowe przepisy tworzą także bardzo niebezpieczną zachętę projektową. Obowiązek organizowania miejsc doraźnego schronienia powstaje wyłącznie wtedy, gdy budynek posiada kondygnację podziemną. Jeżeli jej nie ma – obowiązek w praktyce znika.

To prowadzi do prostego wniosku: część inwestorów może świadomie projektować budynki bez garaży podziemnych i piwnic, aby uniknąć kosztów, ryzyka formalnego i dodatkowych uzgodnień. Skutki dla mieszkańców będą łatwe do przewidzenia – mniej miejsc parkingowych w dużych miastach, większe zagęszczenie zabudowy, gorsza funkcjonalność osiedli i obniżenie komfortu życia. Z punktu widzenia urbanistyki i jakości zabudowy jest to krok wstecz, wymuszony przez źle skonstruowane regulacje.- ostrzega mecenas Rafał Tulej - radca prawny z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.

To nie są schrony – to tylko doraźne rozwiązania … nie dla wszystkich

Jednym z największych problemów nowych przepisów jest to, że nie prowadzą one do realnej budowy schronów, lecz jedynie do tworzenia miejsc, które w razie zagrożenia mają zostać prowizorycznie przystosowane do schronienia ludzi.

Schron, w rozumieniu ustawy, to obiekt hermetyczny, zaprojektowany od podstaw do ochrony życia, wyposażony w systemy filtrowentylacyjne i zabezpieczenia konstrukcyjne. Miejsca doraźnego schronienia tym nie są. To zazwyczaj garaże lub piwnice, które jedynie w ograniczonym stopniu mają zapewnić ochronę i to tylko czasową. W praktyce więc nowe przepisy nie zwiększą znacząco bezpieczeństwa ludności, a jedynie stworzą formalny obowiązek, który może dawać złudne poczucie ochrony.

Dodatkowo, planowana już nowelizacja ustawy wiąże pojemność miejsc doraźnego schronienia z powierzchnią użytkową budynku, stosując sztywne wskaźniki. Efekt jest taki, że liczba miejsc schronienia może być znacząco niższa niż liczba faktycznych mieszkańców. Przykładowo: mieszkanie o powierzchni 50 m², w którym realnie mieszkają 3 lub 4 osoby, ma generować obowiązek zapewnienia miejsca doraźnego schronienia jedynie dla 2 osób. W skali całego bloku liczącego 100 mieszkań, zamieszkałego przez około 300 osób, schronienie może być przewidziane jedynie dla 180–200 osób. Oznacza to, że nawet przy pełnym spełnieniu wymogów ustawy znaczna część mieszkańców zostaje poza systemem ochrony.- dodaje mecenas Rafał Tulej - radca prawny z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.

Chaos legislacyjny i ryzyko paraliżu inwestycji

Sytuację dodatkowo pogarsza fakt, że ustawa jeszcze nie weszła w życie, a już planowana jest jej nowelizacja. Dopiero co przyjęto także zmiany w Prawie budowlanym.. Organy administracji będą wymagać od inwestorów oświadczeń składanych pod rygorem odpowiedzialności karnej, mimo że zakres obowiązków nadal nie jest jednoznaczny.

To wszystko tworzy poważny chaos prawny, który może skutkować:

• odmowami zatwierdzania projektów,
• wydłużeniem procedur administracyjnych,
• wstrzymywaniem decyzji inwestycyjnych,
• opóźnieniami w realizacji budów.

W konsekwencji rynek może odczuć spadek liczby nowych inwestycji mieszkaniowych, co przy utrzymującym się wysokim popycie oznacza tylko jedno – kolejny impuls do wzrostu cen mieszkań.

Nowa ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej:

• może podnieść ceny mieszkań nawet o 5%,
• grozi chaosem prawnym i opóźnieniami inwestycji,
• skłania inwestorów do rezygnacji z kondygnacji podziemnych,
• nie prowadzi do budowy realnych schronów,
• i sprawia, że koszty bezpieczeństwa publicznego poniosą zwykli obywatele.

Jeżeli przepisy nie zostaną pilnie doprecyzowane i skorygowane, ich skutki będą odczuwalne nie tylko na rynku nieruchomości, ale także w portfelach Polaków i w realnym poziomie bezpieczeństwa.