Michał Królik - Knight Frank

Krakowski rynek magazynowy pozostaje jednym z mniejszych w Polsce, jednak jego siłą są stabilne fundamenty oraz ograniczona podaż, która przy utrzymującym się popycie sprzyja niskim pustostanom i stabilnym czynszom. Jak wynika z raportu „Kraków – rynek nieruchomości komercyjnych”, wysokie bariery wejścia, w tym niedobór gruntów i rosnące koszty realizacji inwestycji, w istotny sposób kształtują specyfikę lokalnego rynku.

Na koniec 2025 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Krakowie przekroczyły 1,18 mln m kw., co odpowiada około 3,2% krajowej podaży. Pomimo relatywnie niewielkiej skali, rynek pozostaje istotnym punktem na logistycznej mapie Polski, m.in. dzięki dużemu rynkowi konsumenckiemu oraz rozwiniętej infrastrukturze transportowej, obejmującej autostradę A4 oraz drogi ekspresowe S7 i S52.

Powierzchnie magazynowe koncentrują się głównie w rejonie lotniska oraz w gminach sąsiadujących z Krakowem, takich jak Skawina, Modlniczka i Wieliczka. Coraz większego znaczenia nabierają także lokalizacje na wschód od miasta, m.in. Niepołomice, Targowisko czy Rzezawa, które rozwijają się jako nowe huby logistyczne.

Po okresie bardzo wysokiej aktywności deweloperskiej w poprzednich latach rok 2025 przyniósł wyraźne spowolnienie. Do użytkowania oddano ponad 42 000 m kw. nowej powierzchni, co oznacza spadek o blisko 75% rok do roku. W tym samym czasie wolumen powierzchni w budowie skurczył się do zaledwie 8 000 m kw. , czyli o niemal 90% mniej niż rok wcześniej.

Ograniczona nowa podaż, przy utrzymującym się zainteresowaniu najemców, przełożyła się na dalszy spadek dostępności powierzchni. Na koniec IV kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 2,8%, pozostając jednym z najniższych w kraju i wyraźnie poniżej średniej ogólnopolskiej (7,4%).

„Kraków to rynek o ograniczonej podaży, który naturalnie utrzymuje bardzo niskie wskaźniki pustostanów. Wysokie bariery wejścia sprawiają, że nowe projekty powstają selektywnie, co z punktu widzenia inwestorów oznacza stabilność i przewidywalność przepływów,” – mówi Szymon Sobiecki, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.

Popyt na powierzchnie magazynowe w regionie utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie. W 2025 roku wynajęto ponad 150 000 m kw., mimo spadku o około 15% rok do roku. Jednocześnie czynsze pozostają stabilne i w granicach miasta wynoszą od 4,00 do 6,00 EUR/ m kw. miesięcznie.

„Mimo relatywnie niewielkiej skali, krakowski rynek magazynowy korzysta z silnych fundamentów gospodarczych oraz rosnącego zapotrzebowania na usługi logistyczne. W dłuższej perspektywie jego rozwój będzie kontynuowany, choć tempo wzrostu pozostanie umiarkowane ze względu na ograniczenia podażowe,” – dodaje Michał Królik, starszy negocjator w dziale wynajmu powierzchni logistyczno-przemysłowych w Knight Frank.

O raporcie:Informacje pochodzą z raportu „Kraków – rynek nieruchomości komercyjnych”, przygotowanego we współpracy z Urzędem Miasta Krakowa. Publikacja przedstawia aktualną sytuację oraz potencjał najważniejszych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych w Krakowie: biura, magazyny, hotele, handel, living oraz inwestycje.