W ciągu najbliższych trzech lat, wolumen sprzedaży w handlu detalicznym w Polsce będzie rósł w tempie blisko 3% rocznie. Rośnie również oferta, zwłaszcza parków handlowych w małych miastach, które przyciągają zainteresowanie zarówno deweloperów, jak i funduszy inwestycyjnych. Eksperci firmy doradczej JLL omawiają najważniejsze wnioski z analizy „Retail Insights”.

Polska gospodarka pozytywnie wyróżnia się na tle Europy, co daje silne podstawy do dalszego wzrostu sektora handlowego. Według prognoz Oxford Economics, w latach 2026-30 PKB kraju będzie wzrastać średnio o 2,4% rocznie, czyli znacznie szybciej, niż cała strefa euro (niecałe 1,5%). Dzięki stosunkowo niskiemu bezrobociu i rosnącym zarobkom (choć dynamika podwyżek jest już zauważalnie niższa, niż w ostatnich latach) Polacy zachowują wysoką skłonność do konsumpcji. Kolejną przewagą naszego kraju nad państwami „starej” Unii jest także duża liczba osób w wieku produkcyjnym. Współczynnik zależności wiekowej, czyli stosunku osób w wieku nieprodukcyjnym (dzieci i seniorów) do pracujących wynosi 54,7%, podczas gdy w największych państwach UE, takich jak Francja, Niemcy czy Włochy jest to prawie 70%. Wszystko to sprawia, że handel detaliczny w Polsce rośnie w szybkim tempie – według prognoz, w ciągu najbliższych trzech lat całkowity wolumen sprzedaży będzie zwiększał się średnio o 2,9% rocznie.

Ciekawym zjawiskiem jest fakt, że handel w Internecie (e-commerce) jest w Polsce znacznie mniej rozpowszechniony, niż w większości krajów unijnych.

– Od kilku lat wartość transakcji w Internecie to stabilne 9-10% całkowitej sprzedaży detalicznej, podczas gdy w Unii jest to średnio 14 proc., a w Wielkiej Brytanii aż 28 proc. Prognoza wskazuje, że do 2030 roku e-commerce w UE i Wielkiej Brytanii będzie się rozwijał w tempie 5,2% rocznie, czyli znacznie szybciej, niż handel tradycyjny (3,3% rocznie). Polacy, podobnie jak Hiszpanie czy Włosi, są jednak dość mocno przywiązani do tradycyjnego modelu zakupów i rozwój e-handlu nad Wisłą postępuje zauważalnie wolniej – komentuje Sandra Ludwig, Head of Retail Investment EMEA, JLL.

Parki handlowe wciąż na topie

Ostatnie lata na rynku handlowym w Polsce to intensywny rozwój oferty parków handlowych i centrów zakupów codziennych, które w 2025 roku reprezentowały 80 proc. nowej podaży (jeszcze w 2017 r. było to zaledwie około 30 proc.). W ubiegłym roku nie oddano w Polsce do użytku żadnej nowej galerii handlowej, a w planach są tylko dwa wielkoskalowe projekty tego formatu. Rynki w dużych i średnich aglomeracjach są już bliskie nasycenia – w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców przypada około 1100 m kw. powierzchni handlowej na każdy tysiąc osób. W małych ośrodkach, liczących od 30 do 100 tys. mieszkańców współczynnik ten wynosi średnio około 700-800 m kw. Jeszcze mniej – zaledwie 200 m kw. przypada na każdy tysiąc osób żyjących w miejscowościach od 10 do 30 tys. mieszkańców. Nie może więc dziwić, że w latach 2023-25 roku nowa podaż parków handlowych i mniejszych centrów wyniosła w nich aż 325 tys. m kw., z czego większość stanowiły projekty do 10 tys. m kw. powierzchni.

Na drugim biegunie są największe aglomeracje, gdzie rozwój formatu codziennych zakupów napędza suburbanizacja i nowe inwestycje mieszkaniowe na obrzeżach miast. To dla porównania kolejne 250 tys. m kw. tego typu obiektów handlowych w latach 2023-2025.

– Przewidujemy dalszy wzrost, szczególnie formatu parków handlowych, które w perspektywie kolejnych 2-3 lat nadal będą dominowały nową podaż. Projekty w budowie to obecnie ponad 500,000 m kw., a po uwzględnieniu pojedynczych inwestycji, które mogą jeszcze wystartować, spodziewamy się kolejnego rekordu wolumenu nowej powierzchni, na poziomie zbliżonym do 700,000 m kw. oddanych w 2025 roku. Plany deweloperów i inwestorów, zarówno krajowych jak i międzynarodowych, pozostają ambitne również dla 2027 r. Jednak biorąc pod uwagę rosnący poziom nasycenia i tempo rozwoju rynku, niektóre projekty mogą zostać zarzucone lub odłożone w czasie. Gracze poszukują nowych możliwości i atrakcyjnych działek w miejscowościach, gdzie oferta pozostaje ograniczona, nawet pomimo relatywnie niższej siły nabywczej lokalnych konsumentów - komentuje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL.

Większa aktywność inwestorów

Miniony rok przyniósł trzeci najwyższy wynik w historii pod względem liczby zawartych transakcji w nieruchomościach komercyjnych. Wszystkie kluczowe segmenty rynku – od biur przez logistykę po handel – odnotowały wzrost aktywności transakcyjnej i wpisują się w rosnący trend trwający od 2023 roku.

W sektorze handlowym, prawdziwym magnesem dla kapitału okazały się parki handlowe oraz obiekty typu retail warehousing – segmenty, które niezmiennie cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów.

Co istotne, ubiegły rok wyróżniał się niezwykle szeroką bazą źródeł kapitału. Inwestorzy z niemal wszystkich głównych regionów geograficznych byli aktywni na polskim rynku, co ciekawe każdy obszar odnotował co najmniej kilka transakcji. To dowód na systematyczne, długoterminowe zainteresowanie naszym rynkiem, a nie jedynie okazjonalne inwestycje.

Warto zauważyć, że na rynku coraz śmielej działają nowi gracze oraz inwestorzy prywatni, którzy wcześniej rzadziej angażowali się w tego typu przedsięwzięcia.

- Jeszcze w tym roku spodziewany jest powrót dużych transakcji oraz popularnych ostatnio w innych sektorach transakcji typu sale-and-leaseback. Nowi inwestorzy przechodzą już od fazy analizy do konkretnych działań. W tym roku nadal oczekujemy dominacji kapitału zagranicznego, jednak przy systematycznie rosnącym udziale polskich inwestorów - komentuje Agnieszka Kołat, Executive Director, Head of Retail Investment, JLL.