Ponad połowa z 200 czołowych firm deweloperskich w Polsce to rodzinne firmy o kapitale krajowym. Zdecydowana większość z nich zarządzana jest przez osoby w wieku co najmniej 50 lat i nie ujawniła jeszcze oficjalnych planów sukcesji. W przypadku braku następcy w rodzinie – co jest bardzo częstą sytuacją – właściciele tych firm mogą stanąć przed koniecznością ich sprzedaży. To jeden z głównych wniosków, jakie płyną z raportu „Fuzje i przejęcia na rynku mieszkaniowym w Polsce”, przygotowanego przez ekspertów JLL Living oraz CRIDO.

Najważniejszym czynnikiem, który w najbliższych latach będzie napędzał falę fuzji i przejęć na polskim rynku mieszkaniowym są problemy sukcesyjne. Wiele krajowych firm deweloperskich to prywatne przedsiębiorstwa (które często zaczynały jako generalni wykonawcy), założone w latach 90. i na początku XXI wieku. Dziś, po dekadach budowania swoich firm od podstaw, wielu właścicieli zbliża się do wieku emerytalnego.

Młodsze pokolenia nie chcą rodzinnych biznesów

Dane JLL wskazują, że polskie firmy rodzinne odgrywają kluczową rolę w sektorach budownictwa i obsługi rynku nieruchomości – odpowiadają one za ponad 70% generowanych przychodów. Podmioty te mają nie tylko istotny wpływ na branże budowlaną i rynek mieszkaniowy, ale również stanowią fundament polskiej gospodarki. Odgrywają też znaczącą rolę w zapewnianiu miejsc pracy.

Aby utrzymać tę dynamikę i ciągłość funkcjonowania firm, konieczne jest przeprowadzenie złożonych i długotrwałych procesów sukcesyjnych. Niestety, w wielu przypadkach brakuje naturalnego następcy, chętnego i zdolnego do przejęcia sterów lub profesjonalnego planu przekazania władzy w ręce zewnętrznego zarządu. Dwie trzecie polskich firm rodzinnych jest zarządzane przez pierwsze pokolenie, dlatego sukcesja będzie w najbliższych latach istotnym wyzwaniem polskiej gospodarki, tym bardziej, że o ile 85% nestorów planuje przekazanie firm rodzinnych następnemu pokoleniu, nie więcej niż 15% sukcesorów jest zainteresowanych ich przejęciem. Tworzy to ogromne ryzyko dla ciągłości funkcjonowania tych firm, ale jednocześnie stanowi wyjątkową okazję dla inwestorów strategicznych.

Z analizy JLL 200 czołowych deweloperów mieszkaniowych wynika, że tylko 44 ma zagranicznych lub instytucjonalnych właścicieli, natomiast aż 156 to firmy z polskim kapitałem prywatnym. Zaledwie w 52 z nich dostrzeżono oznaki trwających procesów sukcesyjnych. Analitycy JLL podkreślają, że aż 74 firmy deweloperskie są zarządzane przez osoby w wieku co najmniej 50 lat i nie ujawniły oficjalnych planów sukcesji (nie można jednak wykluczyć, że takie działania są podejmowane). Do grupy tej należy 48 podmiotów będących w rękach osób w wieku od 50 do 60 lat oraz 26 firm kierowanych przez właścicieli będących powyżej 60 roku życia.

– Dla wielu z nich sprzedaż firmy strategicznemu inwestorowi będzie nie tylko najlepszą, ale często jedyną opcją na zabezpieczenie przyszłości firmy i korzystnego wyjścia z działalności. Sukcesja będzie szczególnym wyzwaniem zwłaszcza dla deweloperów mieszkaniowych działających we Wrocławiu, Warszawie i Krakowie, gdzie działa większość firm borykających się z tym problemem. Większość z nich to deweloperzy mieszkaniowi o umiarkowanej skali działalności, do około 400 milionów złotych wartości projektów w sprzedaży –komentuje Krystyna Pietruszyńska, Director, Living Investments, JLL Polska.

Fundacja rodzinna może pomóc w sukcesji

Obecnie obowiązujące przepisy prawne sprzyjają procesom sukcesyjnym – przykładem jest wprowadzenie fundacji rodzinnej, która umożliwia uporządkowanie kwestii własnościowych i zarządzanie majątkiem rodzinnym w perspektywie wielopokoleniowej, zapewniając jednocześnie możliwość skorzystania z preferencji podatkowych.

– Fundacja rodzinna pełni wiele funkcji zabezpieczających biznes. Przede wszystkim pomaga zachować integralność firmy i majątku, a także chroni przed jego rozproszeniem czy to na skutek roszczeń zachowkowych, czy w związku z rozwodem lub powiększeniem rodziny. Fundacja umożliwia również zabezpieczenie części majątku przed ryzykami, które mogą wynikać z prowadzenia innych działalności niż deweloperska oraz związanymi z wierzycielami osobistymi - inaczej niż w przypadku spółki z.o.o., w fundacji rodzinnej nie można sprzedać ani zająć „udziału”. Co więcej, dla kontrahentów czy banków fundacja często jest potwierdzeniem, że dany biznes jest dojrzały i że posiada określoną strategię rozwoju – komentuje Katarzyna Żółcińska, Counsel, Kancelaria Prawna CRIDO.

Pomnażaniu majątku w ramach fundacji rodzinnej może służyć sposób jej opodatkowania. Sprzedaż majątku z poziomu fundacji nie jest bowiem opodatkowana, dopiero dystrybucja kwot uzyskanych ze sprzedaży do beneficjentów fundacji podlega obowiązkowi fiskalnemu. Fundacja rodzinna umożliwia więc efektywną podatkowo reinwestycję środków (w przypadku decyzji o sprzedaży biznesu) i na odroczenie w czasie opodatkowania do czasu wypłaty środków z fundacji.

– Dzięki tym cechom fundacji rodzinnej, właściciele firm deweloperskich mają większą swobodę w planowaniu sukcesji i mogą lepiej zabezpieczyć interesy zarówno rodziny, jak i przedsiębiorstwa. Rozwiązanie to nie powinno być jednak postrzegane jako narzędzie do szybkiego zbycia majątku. Wykorzystanie fundacji rodzinnej wyłącznie w tym celu może być postrzegane jako agresywna i niedozwolona optymalizacja podatkowa – dodaje Anna Pleskowicz, Partner, CRIDO.