W 2025 roku wskaźnik urbanizacji w Europie osiągnął 75 proc.^[1], a prognozy przewidują jego wzrost do 85 proc. przed 2050 rokiem. Aby zapobiec rozlewaniu się miast na tereny zieleni, kluczowe staje się zagospodarowanie gruntów poprzemysłowych. Jak przedstawia najnowszy raport Arup „Unlocking sustainable urban regeneration in Europe” takie podejście ma duży potencjał - szacuje się, że w Europie dostępnych jest blisko 2 milionów hektarów terenów gotowych do rewitalizacji.

Obecnie miasta rozwijają się na swoich obrzeżach, przy jednoczesnym braku zagospodarowania wewnętrznych, rozległych terenów przemysłowych. Tymczasem mogłyby one zostać przekształcone na tereny mieszkalne dla milionów ludzi. Rewitalizacja takich obszarów, określana jako brownfield, jest dziś uznawana za jedno z ważniejszych wyzwań urbanistycznych. Pozwala na zrównoważony rozwój miast bez zajmowania terenów zieleni, a jednocześnie wspiera w walce z problemami klimatycznymi i mieszkaniowymi.

Według firmy Arup, znanej z takich projektów jak Zielona Wizja Warszawy czy plan działania na rzecz klimatu londyńskiej dzielnicy Waltham Forest oraz organizacji C40, zrzeszającej blisko 100 miast w dążeniach do redukcji emisji gazów cieplarnianych, tereny poprzemysłowe mogą pomieścić nawet 230 milionów nowych domów. Wykorzystanie tych gruntów, w połączeniu z ponad 20 tys. hektarami nieużywanych powierzchni biurowych i handlowych, mogłoby zaspokoić większość europejskich potrzeb mieszkaniowych w perspektywie 10 - 20 lat.^[2] Stanowi to realną alternatywę dla współcześnie szerzej stosowanego i mniej efektywnego modelu rozwoju miast jakim jest greenfield, który zakłada zagospodarowanie „surowych” terenów niezabudowanych.

Niewykorzystany potencjał miast

W raporcie „Unlocking sustainable urban regeneration in Europe” eksperci Arup i C40 podkreślają, że rewitalizacja terenów poprzemysłowych przynosi korzyści zarówno środowisku, jak i mieszkańcom miast. Model brownfield między innymi wspiera w tworzeniu bardziej zrównoważonych i odpornych ekosystemów miejskich oraz w skutecznym usuwaniu zanieczyszczenia gleby i wód gruntowych. Z danych Agencja Ochrony Środowiska Stanów Zjednoczonych (EPA) wynika, że zagospodarowanie istniejących terenów miejskich generuje od 32 proc. do 57 proc ^[3]. mniej emisji CO₂ na mieszkańca niż inwestycje realizowane na terenach greenfield. Rewitalizacje znacząco ograniczają również utratę gruntów rolnych i naturalnych - szacuje się, że strategie brownfield do 2035 roku mogą zapobiec przekształceniu nawet 770 tys. hektarów gruntów pod zabudowę.^[4]

– Aktualnie miasta częściej wybierają ekspansję na nowe tereny zamiast przekształcania istniejących. Jednak ten model w coraz mniejszym stopniu odpowiada na współczesne wyzwania. Jest wysokoemisyjny, prowadzi do degradacji terenów naturalnych i rolniczych oraz zwiększa zależność mieszkańców od samochodów. Rozproszona zabudowa generuje także wyższe koszty utrzymania publicznej infrastruktury w porównaniu do zwartej zabudowy miejskiej. Negatywne konsekwencje odczuwają również mieszkańcy. Długie dojazdy, wyższe koszty życia oraz często niższa jakość przestrzeni publicznych wpływają na komfort życia – mówi Katarzyna Solarek-Pancic, Senior Consultant w Arup.

Jak brownfield zmienia europejskie miasta?

Brownfield nie jest nowym zjawiskiem i od dekad stanowi istotny kierunek rozwoju współczesnych miast. Część projektów została zainicjowana już w latach 90. XX wieku i do dziś pozostaje w fazie realizacji lub dalszej rozbudowy. Jednym z najbardziej spektakularnych przykładów jest dzielnica Lyon Confluence we Francji, gdzie zmieniono 150 hektarów dawnych terenów przemysłowych, znajdujących się u zbiegu rzek Rodan i Saona, w nowoczesną, tętniącą życiem dzielnicę. W Confluence na mieszkańca przypada aż 23,5 m² terenów zielonych. W ramach rewitalizacji posadzono także ponad 3 tysiące drzew, co wspiera bioróżnorodność i ogranicza efekt miejskiej wyspy ciepła. Zabudowa spełnia także rygorystyczne normy energetyczne, wykorzystując m.in. energię słoneczną.

Innym inspirującym przykładem jest dzielnica Hammarby Sjöstad w Sztokholmie, której rewitalizacja rozpoczęła się w 1996 roku. W ramach tego pionierskiego projektu, przekształcono 160 hektarów zdegradowanego nabrzeża przemysłowego w eko-dzielnicę. Inicjatywa zakładała stworzenie przestrzeni dla ponad 25 tys. mieszkańców oraz budowę 11 tys. lokali zaledwie 3 km od centrum miasta. Dzielnica łączy funkcje mieszkaniowe, usługowe oraz rozbudowaną infrastrukturę zieloną. Kluczową rolę w ograniczaniu jej wpływu na środowisko odegrał zintegrowany system obiegu zasobów, tzw. Model Hammarby umożliwiający ponowne wykorzystanie energii, wody i odpadów. Wśród zastosowanych w dzielnicy rozwiązań znajdują się m.in. próżniowy system zbiórki odpadów, instalacje solarne, produkcja biogazu oraz systemy oczyszczania wód opadowych. Ograniczono także emisje związane z transportem dzięki rozwojowi komunikacji publicznej oraz infrastruktury rowerowej.

Ryzyko inwestycyjne a potencjał długoterminowy

Jednak mimo licznych korzyści inwestycje typu brownfield wciąż postrzegane są jako bardziej skomplikowane i obarczone wyższym ryzykiem. Istotną barierą są m.in. nieuregulowany stan prawny, rozproszona struktura własności oraz możliwe skażenia gruntów. Do tego rodzaju rewitalizacji zniechęcają także wysokie koszty początkowe związane z rekultywacją terenów oraz długi czas realizacji takich projektów. Wskaźnik IRR, uwzględniający wartość pieniądza w czasie, powoduje, że inwestycje mogą wydawać się mniej atrakcyjne niż szybkie projekty typu greenfield, mimo że w perspektywie długoterminowej często generują większą wartość.

Koszty infrastruktury takie jak budowa dróg czy sieci mediów są zazwyczaj o 10 proc. lub nawet 60 proc. niższe niż w przypadku nowych osiedli powstających poza miastem.^[5] W miastach, rewitalizacja terenów typu brownfield zazwyczaj pozwala zaoszczędzić około 20 proc. planowanych kosztów infrastruktury w porównaniu z inwestycjami realizowanymi na terenach greenfield. Rewitalizacja sprzyja również tworzeniu tzw. „dzielnic 15-minutowych”, w których mieszkańcy mają dostęp do pracy, usług i przestrzeni publicznej w zasięgu krótkiego spaceru lub jazdy rowerem. W efekcie przekłada się to na redukcję czasu podróży i kosztów paliwa dla mieszkańców o 60 proc w porównaniu z inwestycjami realizowanymi na niezagospodarowanych terenach. ^[6]

- Rewitalizacje terenów poprzemysłowych najbardziej komplikuje dziś ograniczona współpraca i brak wspólnego podejścia do zarządzania ryzykiem pomiędzy miastami, deweloperami i inwestorami. Właśnie przez to wiele miejsc nadal pozostaje niewykorzystanych. Mimo tych wyzwań, inwestycje typu brownfield mają istotną przewagę w długoterminowej perspektywie. W związku z tym rozwój takich projektów pomimo istniejących barier, powinien być traktowany jako strategiczny kierunek zrównoważonego rozwoju miast – dodaje Katarzyna Solarek-Pancic, Senior Consultant w Arup.

Brownfield staje się dziś ważną strategią urbanistyczną, która w coraz większym stopniu będzie wyznaczać kierunek przyszłego rozwoju miast, łącząc potrzeby mieszkaniowe z troską o środowisko i jakość życia mieszkańców.

[1] Dane Eurostat.
[2] Systemiq. (2024). Urban Regeneration - Turning obsolescence into value for society, nature, climate – and investors
[3] United States Environmental Protection Agency. (2011). Air and Water Quality Impacts of Brownfields Redevelopment]
[4] Ellen MacArthur Foundation. (2024). Building Prosperity: unlocking the potential of a nature-positive, circular economy for Europe.
[5] Smart Prosperity Institute, https://institute.smartprosperity.ca/library/publications/infographics-cost-sprawl ​
[6] Mashayekh, Y. H. (2012). Role of Brownfield Developments in Reducing Household Vehicle Travel. Journal of Urban Planning and Development, Volume 138, Issue 3, 205–214. Retrieved from https://ascelibrary.org/doi/10.1061/%28ASCE%29UP.1943-5444.0000113 ​