Rekordowy wolumen transakcji na poziomie 282 800 m kw., spadek współczynnika pustostanów do 8,5% oraz zaledwie 2 300 m kw. nowej powierzchni oddanej do użytku – tak w liczbach wygląda obraz warszawskiego rynku biurowego w drugim kwartale 2026 roku. Utrzymujący się deficyt nowoczesnych biur przy wysokiej aktywności najemców wzmacnia pozycję właścicieli najlepszych budynków i przekłada się na dalszy wzrost czynszów.

W drugim kwartale 2026 roku popyt netto osiągnął 134 800 m kw., natomiast całkowity wolumen transakcji, uwzględniający renegocjacje, wyniósł 282 800 m kw. To najwyższy wynik dla II kwartału w historii, na który złożyło się zarówno kilka dużych umów przekraczających 10 000 m kw., jak i wyraźny wzrost liczby transakcji w segmencie 1000-5000 metrów. Co warte podkreślenia, renegocjacje odpowiadały za 52% całkowitej aktywności najemców, potwierdzając, że w obecnych warunkach rynkowych wiele firm zamiast relokacji wybiera zabezpieczenie aktualnie zajmowanych powierzchni.

– Rekordowy wynik transakcyjny pokazuje, że popyt na warszawskie biura pozostaje bardzo silny, jednak jego struktura wyraźnie się zmienia. Obok największych transakcji obserwujemy rosnącą liczbę nowych umów zawieranych przez firmy poszukujące powierzchni średniej wielkości. Jednocześnie najemcy coraz częściej przekonują się, że odkładanie decyzji o relokacji lub przedłużeniu umowy oznacza realne ryzyko utraty najbardziej atrakcyjnych powierzchni. Konkurencja o wysokiej jakości biura jest dziś zdecydowanie większa niż jeszcze rok temu – mówi Ida Stankiewicz, Head of Tenant Representation, JLL Poland.

Coraz mniej dostępnych biur w najlepszych lokalizacjach

Po stronie podaży drugi kwartał upłynął pod znakiem bardzo ograniczonej aktywności deweloperskiej. Na rynek trafił jedynie zmodernizowany biurowiec Przemysłowa 26 o powierzchni 2 300 m kw., co nie zmieniło obrazu rynku zmagającego się z niedoborem nowych inwestycji.

Na koniec czerwca współczynnik pustostanów w Warszawie spadł o cały punkt procentowy do 8,5%, wobec 9,5% na koniec marca. W centrum miasta dostępność powierzchni obniżyła się do 4,8%, podczas gdy poza tym rejonem wyniosła 11,8%. Szczególnie dynamiczne zmiany zaszły w Zachodnim Centrum, gdzie poziom pustostanów zmniejszył się z 7,1% do 3,6% w ciągu zaledwie trzech miesięcy.

Eksperci JLL podkreślają, że statystyki nie oddają w pełni rzeczywistej sytuacji rynkowej. Choć w Warszawie pozostaje ponad pół miliona metrów kwadratowych wolnej powierzchni, znaczna jej część znajduje się w starszych budynkach poza centrum, które nie odpowiadają oczekiwaniom większości dużych najemców korporacyjnych. Poszukiwania koncentrują się przede wszystkim na nowoczesnych projektach zlokalizowanych przy głównych węzłach komunikacyjnych.

– Rynek coraz wyraźniej pokazuje, że liczy się nie tyle sama dostępność powierzchni, ile jej jakość i lokalizacja. Bardzo szybki spadek pustostanów w Zachodnim Centrum pokazuje, jak intensywnie najemcy konkurują dziś o najlepsze biura. Procesy najmu, zarówno nowych powierzchni, jak i renegocjacji, wymagają sprawnego podejmowania decyzji, ponieważ wybór atrakcyjnych lokalizacji systematycznie się kurczy. W niektórych budynkach wolne pozostały już tylko pojedyncze moduły – komentuje Ida Stankiewicz.

Presja na wzrost czynszów utrzyma się

Ograniczona aktywność deweloperów i utrzymujący się wysoki popyt przekładają się na dalszy wzrost stawek czynszowych. Obecnie czynsze bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum Warszawy wynoszą 29,50 euro za m kw. miesięcznie, natomiast poza centrum sięgają 19,50 euro.

Według ekspertów JLL rynek najmu powierzchni premium wszedł w fazę wyraźnego przesunięcia siły negocjacyjnej na korzyść właścicieli nieruchomości. Przy utrzymującej się bardzo ograniczonej podaży nowych projektów, czynsze za najlepsze biura w centrum Warszawy powinny osiągnąć do końca roku poziom 30 euro za m kw. miesięcznie.

– Warszawski rynek biurowy znajduje się dziś w zupełnie innym miejscu niż jeszcze dwa czy trzy lata temu. Ograniczona podaż nowych inwestycji przy utrzymującym się wysokim popycie oznacza, że właściciele najlepszych budynków będą stopniowo umacniać swoją pozycję negocjacyjną. Dla wielu firm, których umowy wygasają w perspektywie najbliższych 18–24 miesięcy, odpowiednio wczesne rozpoczęcie rozmów stanie się kluczowym elementem strategii nieruchomościowej. W wielu przypadkach odnowienie obecnej umowy może okazać się najbardziej efektywnym rozwiązaniem, ponieważ dostępność nowoczesnych powierzchni będzie nadal systematycznie malała – podsumowuje Jan Jakub Zombirt, Head of Research, JLL Poland.