Biuro coraz częściej jest jednym z elementów przewagi konkurencyjnej pracodawcy. Co więcej, nie jest już wyłącznie adresem firmy. Jak wskazuje ekspert ds. powierzchni biurowych AXI IMMO Bartosz Oleksak, lokalizacja, standard budynku i jakość aranżacji mają dziś bezpośrednie znaczenie dla komfortu pracy, efektywności zespołów oraz atrakcyjności firmy w oczach obecnych i przyszłych pracowników.

Dobrze zaprojektowana przestrzeń to nie tylko kwestia estetyki czy wizerunku, to narzędzie wspierające codzienne funkcjonowanie organizacji – od lepszej koncentracji i współpracy po większą produktywność oraz niższą rotację. Coraz większą rolę odgrywają również: jakość powietrza, dostęp do światła dziennego, układ wnętrz, akustyka oraz kontakt z elementami natury, które wpływają na zdrowie i dobrostan użytkowników biura. W czasach, gdy firmy coraz szerzej wykorzystują AI w biznesie, to nadal człowiek – dobry pracownik – jest fundamentem organizacji. Dlatego biuro, które realnie ułatwia pracownikom codzienne funkcjonowanie, przestaje być kosztem i staje się inwestycją w stabilność i rozwój biznesu.

Lokalizacja biura coraz częściej oddziałuje na skuteczność procesów rekrutacyjnych i decyzje pracowników dotyczące pracy z biura. Dobrze skomunikowane budynki – w pobliżu hubów komunikacyjnych, w tym stacji metra czy linii tramwajowych – znacząco zwiększają dostęp do szerszej puli kandydatów i sprzyjają pracy z biura. Krótszy i bardziej przewidywalny dojazd ogranicza stres, czyli jeden z głównych czynników obniżających komfort pracy, szczególnie w dużych miastach. Dla pracodawców oznacza to większą szansę na regularną obecność pracowników w biurze, lepszą organizację pracy zespołowej oraz większą atrakcyjność miejsca pracy. Z kolei lokalizacje bardziej peryferyjne, słabo skomunikowane pod względem transportu miejskiego, mogą ograniczać dostęp do wykwalifikowanej kadry i utrudniać budowanie silnych, stabilnych zespołów. To właśnie dlatego wybór adresu biura jest dziś nie tylko decyzją administracyjną, ale także jednym z kluczowych elementów strategii HR i zarządzania firmą.

Liczy się również bezpośrednie otoczenie biura. Dostęp do tzw. amenities, czyli udogodnień w pobliżu biurowca – restauracji, kawiarni, usług, sklepów, siłowni czy miejsc spotkań po pracy przekłada się na codzienną wygodę zespołów i poziom oceny lokalizacji przez pracowników. W praktyce dobrze rozwinięta infrastruktura miejska i usługowa pozwala lepiej organizować dzień pracy, ograniczając konieczność dodatkowych dojazdów.

Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, mówi:

„Zmiany społeczne i urbanistyczne zdeterminowały decyzje właścicieli nieruchomości biurowych, którzy odeszli od budowania tzw. monokultur biurowych na rzecz łączenia kilku funkcji w ramach jednego kompleksu, tworząc projekty mixed-use. Nowa tętniąca życiem tkanka miejska zachęca do bardziej wartościowego spędzania czasu przed i po pracy. W efekcie wszystko to wzmacnia pozytywne doświadczenia związane z obecnością w biurze. Dla pracodawcy oznacza to większą konkurencyjność miejsca pracy, szczególnie dziś, gdy najpopularniejszy jest model hybrydowy. Ten model bowiem wymaga, by to biuro, czyli pracodawca, realnie uzasadnił i zachęcił pracownika do przyjazdu do siedziby firmy. Lokalizacja oferująca dostęp do zaplecza gastronomicznego, usługowego i rekreacyjnego może więc zwiększać zaangażowanie zespołu oraz ograniczyć ryzyko rotacji”.

Równie istotny jest dziś sam standard budynku i wygoda pracy w nim. Nowoczesne biurowce oferują lepszą jakość powietrza, bardziej zaawansowane systemy wentylacji i klimatyzacji, wyższą efektywność energetyczną oraz rozwiązania wspierające zdrowie i samopoczucie pracowników, które bezpośrednio poprawiają skuteczność działania zespołu. To szczególnie ważne w pracy umysłowej, gdzie jakość powietrza i mikroklimat mają realny wpływ na koncentrację i tempo pracy. Znaczenie parametrów środowiska wewnętrznego potwierdzają badania dotyczące zielonych budynków, w których wskazuje się, że poprawa jakości miejsca pracy może być powiązana z niższą absencją, lepszym samopoczuciem i wyższą oceną warunków pracy przez użytkowników.

W połączeniu z przemyślaną aranżacją wnętrza tworzą środowisko, które realnie poprawia funkcjonowanie firmy. Optymalizacja przestrzeni – od ergonomicznych stanowisk pracy przez strefy ciszy i relaksu po odpowiednie wyciszenie miejsca pracy – zmniejsza stres, ułatwia koncentrację i przekłada się na wyższą produktywność.

Bartosz Oleksak, AXI IMMO, wskazuje:

„Naturalne światło i roślinność poprawiają odbiór pomieszczenia i w efekcie mogą zwiększać satysfakcję pracowników z pracy. Ergonomiczne meble redukują zmęczenie i problemy zdrowotne, a naturalne światło, roślinność i strefy well being podnoszą morale i zadowolenie z pracy. Przemyślana hybryda open space’u i mniejszych sal konferencyjnych usprawnia komunikację i ułatwia zarówno współpracę, jak i pracę indywidualną”.

Warto zwrócić uwagę na roślinność i elementy natury w biurze. Naturalne światło i roślinność poprawiają odbiór pomieszczenia i w efekcie mogą ułatwić pracę zespołom. Dla przykładu można przytoczyć badanie Rogera S. Ulricha opublikowane w „Science”. Naukowiec wskazał tam, że widok na zieleń może ułatwiać regenerację i pozytywnie wpływać na samopoczucie użytkowników przestrzeni. Choć analiza dotyczyła pacjentów po zabiegu chirurgicznym, wnioski z tego badania można wykorzystać przy projektowaniu miejsc pracy, w których komfort, stres i samopoczucie oddziałują na codzienne funkcjonowanie użytkowników. W praktyce oznacza to, że rozwiązania takie jak zieleń, otwarta przestrzeń, materiały naturalne czy dobrze zaprojektowane strefy regeneracji nie powinny być traktowane wyłącznie jako dodatki estetyczne, ale jako element polepszający warunki pracy.

Współczesne trendy pokazują także rosnącą wagę ekologii. Biurowce z certyfikatami środowiskowymi takimi jak LEED czy BREEAM są postrzegane jako bardziej odpowiedzialne i nowoczesne, a także gwarantujące zdrowsza przestrzeń do pracy. Dla wielu kandydatów to sygnał, że firma działa w duchu zrównoważonego rozwoju, co podnosi jej wartość w oczach kandydatów.

Bartosz Oleksak, AXI IMMO, wyjaśnia:

„Optymalizacja biura nie musi oznaczać wyłącznie ograniczania powierzchni. W praktyce coraz częściej chodzi o lepsze dopasowanie przestrzeni do rzeczywistego modelu pracy i przesunięcie budżetu z niewykorzystywanych metrów na rozwiązania, które poprawiają jakość środowiska pracy oraz produktywność zespołów. Mniejsze, ale lepiej zaprojektowane biuro może pozwolić na wyższej jakości fit-out, lepszą akustykę, ergonomiczne stanowiska, strefy współpracy, miejsca do pracy w skupieniu czy przestrzenie regeneracji. W modelu hybrydowym takie podejście ma szczególny sens, ponieważ biuro powinno oferować pracownikom wartość, której nie zapewnia praca zdalna: możliwość współpracy, spotkań, integracji i wymiany wiedzy w dobrze przygotowanej przestrzeni”.

Podsumowując, nowoczesne, funkcjonalne biuro to nie tylko kwestia estetyki, ale także realna inwestycja w ludzi. Atrakcyjna lokalizacja i przemyślana aranżacja pomagają ograniczać rotację oraz ułatwiają rekrutację. Biuro na obrzeżach, pozbawione dobrej komunikacji, może natomiast ograniczać dostęp do wykwalifikowanej kadry i utrudniać rozwój firmy. To wszystko powoduje, że biuro przestaje być jedynie kosztem operacyjnym, staje się natomiast realnym wkładem w długoterminową stabilność organizacji. Dla zarządów, działów HR, administracji i finansów oznacza to konieczność patrzenia na biuro szerzej niż wyłącznie przez pryzmat czynszu.