IWONA WOJEWÓDZKA- specjalista ds. sprzedaży nieruchomości w Kanadzie

…Dom wolnostojący, który 10 lat temu kosztował około 300 000 dolarów, teraz  jest  sprzedawany za ponad 700 000 tysięcy dolarów. W wielu przypadkach, ceny za daną nieruchomość są tak niesamowicie wygórowane, a mimo to, ludzie nadal kupują i jeszcze walczą żeby dany dom, bądź mieszkanie pozyskać…

Rozmawiała KATARZYNA WOJEWÓDZKA- StrefyNieruchomosci.pl

Jak długo pracujesz w branży nieruchomości?

IWONA WOJEWÓDZKA: W branży nieruchomości pracuje od 13 lat.

Który rejon Kanady obsługujesz?

IW: Głównie pracuje w zachodnim  Toronto i w miastach połączonych z Toronto jak Mississauga, Oakville, Milton. Każde z tych miast ma też swoje lepsze i gorsze dzielnice.  Są dzielnice dla bogaczy, są dzielnice biedniejsze i dzielnice dla klasy średniej.  Ja głównie pracuje z klientami z klasy średniej.  Kanada jest krajem emigrantów. W związku z tym jest duże zróżnicowanie klientów  pod względem  kulturowym jak i religijnym. 

Najbardziej popularne dzielnice dla Polaków?

IW: W Kanadzie mieszka około milion Polaków, z czego spora część w Toronto I okolicach, w szczególności przez ostatnie lata Polacy upodobali sobie miasto Mississauga.

Czy zaobserwowałaś jakieś szczególne zachowania wśród klientów?

Często obserwuje zjawisko, że klient, który pochodzi z Chin, Indii, Pakistanu, Filipin, Polski itd., wybiera Agenta nieruchomości, który również pochodzi z jego kraju. Ja także często mam klientów Polaków, którzy albo zamieniają domy na mniejsze, bądź większe, kupują posiadłość   w ramach  inwestycji albo po prostu pragną zakupić dom, pierwszy raz w życiu.

Jaki procent klientów kupuje nieruchomość na kredyt i jak to wygląda w praktyce?

W  Kanadzie dom można kupić juz przy wpłaceniu  5% wartości domu, a reszta to pożyczka z banku, która przeważnie się spłaca przez następne 25 lat, jeżeli oczywiście ma sie dobrą zdolność kredytową i jest się w stanie wykazać bankowi, że obecna praca jest na tyle dobra, że bez problemu będzie można spłacać pożyczkę. Większość ludzi kupuje domy na kredyt, nawet Ci których byłoby stać na kupno posiadłości za gotówkę, ponieważ pozostałe pieniądze mogą przeznaczyć na nowe inwestycje np. kolejna nieruchomość.

Całe życie w tym samym domu, czy raczej częste przeprowadzki? – podejście społeczeństwa w Kanadzie

W Kanadzie nie ma mody na mieszkania w jednym domu przez cale życie, duża część społeczeństwa przeprowadza sie co kilka lat. Dlaczego? Otóż powodów jest wiele, jedni potrzebują większego lokum, z chęci podwyższenia standardu swojego życia, drudzy poszukują bardziej kameralnych czterech kątów, jeszcze inni po prostu pragną zmienić otoczenie, a więc powodem jest lokalizacja, bądź z powodu lepszych perspektyw zarobkowych. Ile ludzi, tyle powodów, warto również dodać, iż nie obawiają się oni przemian, gdyż zmiana miejsca zamieszkania jest nieodłączną częścią naszego życia.

Czy widoczne są jakieś trendy w postępowaniu klientów w Kanadzie np. w Polsce aktualnie panuje moda na Home Staging?

W Kanadzie bardzo popularne stało się tzw. Flipping Properties, czyli Findinng, Fixing and Flipping (znaleźć, naprawić, sprzedać za więcej). Na czym dokładnie polega takie działanie? Otóż pierwszym krokiem jest znalezienie nieruchomości, która jest nieoszlifowanym diamentem, mniej zadbane miejsca często charakteryzuje niższa cena, następnie należy określić, co chcemy zmienić, co dodać i dla kogo dane lokum będzie przeznaczone np. zwiększenie małej kuchni pomoże wyjść naprzeciw potrzebom współczesnej rodziny. Trzecim krokiem jest sprzedaż z zyskiem.

Podczas planowania zmian w zakupionym domu, bądź mieszkaniu należy wziąć pod uwagę możliwość wystąpienia tzw. ukrytych kosztów, dlatego, aby uniknąć cięcia kosztów, co za tym idzie często niższa jakość i mniejszy zysk w ostatecznym rozrachunku powinniśmy wykazać się myśleniem bardziej realistycznym, niż optymistycznym. Zmiany zazwyczaj nie muszą pochłaniać bardzo znaczącej sumy pieniędzy, raczej chodzi o to, aby skupić się na potencjale danego miejsca i wydobyć jego urok poprzez podkreślenie. Zazwyczaj jest to szybki sposób na pozyskanie dość znaczącej sumy pieniędzy. Mieszkając kilka lat w jednym domu, można spokojnie remontować go krok po kroku, a następnie sprzedać i ponownie zrobić tak z przyszłą nieruchomością, bądź kupić mieszkanie, wynajmować je przez jakiś czas, a następnie sprzedać z zyskiem. Flipping Properties stało się bardzo popularne w Kanadzie i nie tylko.

Czy ceny ulegają zmianom, czy raczej pozostają na podobnym poziomie?

W ciągu 13 lat mojej pracy w tym zawodzie, ceny domów wzrosły podwójnie, czasami nawet potrójnie. Często pojawia sie zjawisko tzw. Multiple Offer Situation, gdzie na dany wystawiony dom jest więcej kupujących niż jeden.  Przeważnie kupno takiego domu wygląda tak, że jest ustalany dzień i godzina gdzie Agenci przychodzą przedstawiać oferty swoich klientów, a następnie dom kupuje ten,  który zaproponuje najlepsze warunki. W takiej sytuacji domy często sprzedawane są za wyższą cenę niż były wcześniej wycenione, czasami jest to różnica 5 tysięcy dolarów więcej, ale bywa też tak, że może być to nawet 100,000 dolarów więcej.  W tym wypadku, ceny ustalają kupujący i co roku na wiosnę,  ceny idą w górę np. połówka domu  w Mississauga, która 10 lat temu kosztowała 200 000 dolarów, teraz jest sprzedawana za około 450 000 tysięcy dolarów. Dom wolnostojący, który 10 lat temu kosztował około 300 000 dolarów, teraz  jest  sprzedawany za ponad 700 000 tysięcy dolarów. W wielu przypadkach, ceny za daną nieruchomość są tak niesamowicie wygórowane, a mimo to, ludzie nadal kupują i jeszcze walczą żeby dany dom, bądź mieszkanie pozyskać.

Jaki jest średni koszt zakupu mieszkania?

Jeżeli chodzi o mieszkania, rynek przedstawia sie trochę inaczej. Ceny mieszkań zależą oczywiście od okolicy, budynku itd. Są budynki stare, 30 letnie lub starsze lub nowe szklane kondominia (czyli mieszkanie własnościowe, znajdujące się w budynku wielomieszkaniowym (multiunit building) wraz z niepodzielną współwłasnością wspólnych elementów (common elements), takich jak korytarze, schody, windy, trawniki, chodniki, parking, basen, siłownia, itp), gdzie jest ochrona, basen, siłownia itd. Stare budynki, maja ładne duże mieszkania, ale nie ma wszelakich wygód, często ze względu na budownictwo nie można mieć w mieszkaniu, zmywarki czy pralki. Nowe bloki wyglądają pięknie na zewnątrz i mają wiele wygód, ale mieszkania są małe. Do tego dochodzi tzw. Maintnace Fee, każdy właściciel mieszkania musi płacić dla korporacji miesięczną opłatę,  w którą wliczone jest ubezpieczenie budynku, światło, prąd, gaz. Kwota zależy od budynku, wielkości mieszkania itd. Średnio taka oplata za 2-pokojowe mieszkanie wynosi pomiędzy 400-900 dolarów miesięcznie, nie licząc podatku i spłaty pożyczki.

Nowoczesne inwestycje, czyli apartamenty w imponujących drapaczach chmur- czy jest ich wiele w Kanadzie?

W ostatnich latach w Toronto i okolicach, zostało wybudowanych bardzo dużo bloków tzw. Condo apartamentów (kondominia).  W Centrum Toronto, szklane wieżowce rosną jak grzyby po deszczu. I choć jest ich dużo, a ceny coraz wyższe, to nadal jest popyt na takie mieszkania. Deweloper zaczyna sprzedawać mieszkania zanim zacznie budowę, sprzedaje z planów, w tym celu organizuje spotkania dla Agentów nieruchomości i ich klienci mają pierwszeństwo pierwokupu po atrakcyjniejszych cenach, potem sprzedaż jest otwarta dla wszystkich. Około 17% mieszkań w Toronto kupiona  jest na inwestycje.  Wiele z tych mieszkań jest następnie wynajmowane. Z wynajmem z reguły nie ma problemu, ponieważ jest wielu chętnych na tego typu usługę. W Toronto inwestują ludzie z całego świata, którzy z reguły kupują małe mieszkania pod wynajem.  Są także inwestorzy, którzy przysyłają swoje dzieci do szkoły do Kanady i im także kupują mieszkania. Dla takich inwestorów jak np. Z Hong Kongu, Kanada nadal jest atrakcyjna cenowo.

Przedstawię kilka propozycji mieszkań:

Centrum Toronto, budynek 60 piętrowy, 740 mieszkań o powierzchni od 28 m2 do 83 m2, ceny od $ 200,000. Budynek ma być wykończony w czerwcu 2018 roku.	Mieszkania w Centralnej Mississauga (w mieście połączonym z Toronto)  w tak zwanych  Marilyn Monroe Budynkach. Budynki są kilkuletnie, z dostępem do siłowni, basenu, ochrona itd. Sprzedaż wtórna, ceny od około $ 245,000 za około 50 m2.
Budynek w zachodniej popularnej części Toronto-High Park. Budynek jest w fazie budowy. Sprzedany w 80%, kilka mieszkań jeszcze do sprzedaży  wielkości od 39m2 do 87m2 ceny od $ 275,000.