fot. Walter Herz

Na rynku biurowym w Krakowie widoczna jest mocna kontrola finansów

Jednym z głównym kryteriów wyboru powierzchni biurowej w Krakowie są warunki finansowe, które tuż za lokalizacją i dostępem do komunikacji miejskiej mają największe znaczenie dla najemców poszukujących nowych biur, wynika z najnowszych badań krakowskiego rynku biurowego, opracowanych przez Walter Herz. Dla ankietowanych liczy się także standard budynku, parking oraz usługi dostępne w okolicy.

Firmy planują ekspansję

Optymistycznie wybrzmiewają przy tym założenia ekspansji biznesu, którą planuje ponad 83 proc. ankietowanych firm z 27 branż, prowadzących swoje biura w Krakowie. To dobry prognostyk dla drugiego po Warszawie, największego rynku biurowego w Polsce i zapowiedź dalszego rozwoju inwestycji w mieście.

– Biurowy Kraków nadal pozostaje w fazie rozwoju, choć jego tempo jest mniejsze. W związku z tym, współczynnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się w nim na dość wysokim poziomie, ponad 18 proc. W pierwszym półroczu 2023 na krakowskim rynku przybyło około 43 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni. Na koniec czerwca br. na etapie realizacji pozostawało w Krakowie prawie 100 tys. mkw. biur, w tym m.in. projekt Kreo i Mogilska 35. To trzykrotnie mniej niż w latach rynkowego boomu, przed pandemią, kiedy w budowie było w mieście do 300 tys. mkw. powierzchni biurowych – informuje Mateusz Strzelecki_Partner i Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Analiza Walter Herz miała na celu zweryfikowanie, w jakim kierunku zmierza rynek biurowy w Krakowie, co jest kluczowe dla najemców w poszczególnych branżach oraz określenie, jaką funkcję będzie pełniło biuro w najbliższych latach.

Dla małych i średnich firm najważniejszymi czynnikami przy wyborze nowego biura okazała się odpowiednio – ekspansja biznesu i współpraca z właścicielem nieruchomości. Poza tym, dla mniejszych podmiotów ważny jest dostęp do komunikacji miejskiej, budżet na wynajem biura, lokalizacja oraz standard budynku i parking.

W przypadku dużych firm najistotniejszymi aspektami przy podejmowaniu decyzji jest natomiast kolejno - budżet na wynajem biura, dostęp do komunikacji miejskiej, lokalizacja, parking i usługi w okolicy, a mniej kluczowy jest standard budynku.

Wysokie koszty zmiany biura przemawiają za renegocjacjami

Badanie wykazało, że postrzeganie obecnej funkcji biura jest dość złożone, ma ono równocześnie spełniać kilka zadań, łączyć różnorodne potrzeby biznesowe i pracownicze. Integrować zespół, umożliwiać wykorzystanie wyposażenia i infrastruktury technicznej przez pracowników, pełnić funkcję reprezentacyjną oraz zapewnić komfort prowadzenia spotkań biznesowych.

Wyniki analizy przeprowadzonej przez Walter Herz pokazują również, że jedynie 7 proc. respondentów postrzega ESG jako czynnik kluczowy przy wyborze biura. Przy bardzo mocnym globalnym trendzie w tym zakresie, nadal niewielki odsetek firm w Krakowie jest zainteresowanych projektami spełniającymi normy środowiskowe. Na ten aspekt w większości zwracały uwagę duże, międzynarodowe korporacje.

Z ankiety wynika, że 27 proc. z przebadanych firm zmieniało biuro w ciągu ostatnich 24 miesięcy, z czego 52 proc. najemców zdecydowało się na renegocjację umowy i pozostanie w obecnym biurze. Głównym powodem utrzymania zajmowanej lokalizacji były warunki finansowe i dobra współpraca z wynajmującym. Decydujące okazały się tu także wyższe koszty związane z ewentualnym wynajmem nowego biura oraz wysokie nakłady na aranżację jego przestrzeni.

– Popyt na powierzchnię biurową w Krakowie pozostaje na relatywnie niezłym poziomie. W jego strukturze można jednak zauważyć rosnący udział renegocjacji i spadek wolumenu umów przednajmu. Podobnie, jak na wszystkich, krajowych rynkach, mając na względzie rentowność inwestycji deweloperzy wstrzymują start nowych projektów biurowych z uwagi na wysokie koszty finansowania ich budowy i warunki banków oraz wygórowane ceny materiałów budowlanych i robocizny. W związku z tym, poziom nowej podaży w najbliższych latach w Krakowie znacznie spadnie – mówi Kamil Kowalewski, Associate Director w krakowskim oddziale Walter Herz.

70 proc. firm zadowolonych z obecnego biura

Badanie przeprowadzone na krakowskim rynku przez Walter Herz pokazało, że aż 70 proc. ankietowanych firm deklaruje, że obecne biuro spełnia ich potrzeby, a tylko 30 proc. respondentów planuje poszukiwanie nowego miejsca do pracy. Z zajmowanego biura zadowolonych jest ponad 80 proc. firm spośród tych, które przeprowadziły analizę workplace. Zdecydowała się na nią blisko połowa organizacji biorących udział w badaniu.

Najbardziej usatysfakcjonowani z obecnego biura są respondenci z firm, których umowa najmu będzie jeszcze obowiązywała dłużej niż 36 miesięcy, a najmniejsze zadowolenie wykazują firmy, których najem kończy się w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Można więc wysnuć wniosek, że firmy, których pracownicy dobrze oceniają aktualne biuro niedawno je zmieniły, rearanżowały powierzchnię bądź renegocjowały warunki najmu.

Dla firm, które wskazały, że zajmowane biuro nie spełnia ich oczekiwań największymi niedogodnościami była zbyt mała liczba sal do spotkań, za ciasna przestrzeń do pracy i niski standard budynku.