Pierwszy kwartał 2024 r. przyniósł względną stabilizację na stołecznym rynku biurowym. Ze względu na sfinalizowanie umów pod koniec ubiegłego roku całkowity popyt na biura w pierwszym kwartale wyniósł 139 400 m², a współczynnik pustostanów nie wykazał większych wahań w stosunku do czwartego kwartału 2023 r. Na koniec marca 2024 r. powierzchnia w budowie wynosiła ok. 270 000 m². Blisko 90% tej powierzchni zlokalizowane jest w centrum miasta, głównie w okolicach ronda Daszyńskiego. Eksperci JLL podsumowują pierwszy kwartał 2024 roku na warszawskim rynku biurowym.

• Pierwszy kwartał 2024 r. przyniósł niewielki, chwilowy wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec marca wyniósł 11,0% (wobec 10,4% notowanego na koniec 2023 r.).
• Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe wróciły na ścieżkę wzrostu po względnej stabilizacji w 2023 r. Dotyczyło to wszystkich warszawskich stref biurowych. Obecnie w centrum miasta czynsze kształtują się na poziomie od 18.00 do 27.00 €/m²/ m-c. Dla pozostałych stref, stawki wynoszą przeciętnie od 13,75 do 18,50 €/m²/m-c, przy czym na rynku nadal można znaleźć oferty na poziomie 12,00-13,50 €.

Hybrydowa transformacja potrwa jeszcze kilka lat

Już od 5 lat firmy testują różne modele pracy. Spektrum możliwości jest szerokie, a brak utartych schematów spowodował, że każda organizacja musiała wypracować własny wariant. Niewielu najemców zdecydowało się na rozwiązania ekstremalne, tj. pracę 100% zdalną czy całkowity powrót do biura. Większość przyjęła model hybrydowy, najczęściej w formie 3+2 / 2+3. Ostatnie badanie JLL w zakresie preferencji pracowników „Jak Polacy wracają do biura” potwierdziło, że najchętniej pracujemy w modelu hybrydowym. Jednak optymalna hybryda dla każdego oznacza coś zupełnie innego. Inaczej z biura korzystają młodsze pokolenia, inaczej starsi pracownicy 55+. Narzucanie tych samych, sztywnych reguł dla wszystkich pracowników w organizacji będzie powodować narastające niezadowolenie.

„Tak naprawdę jesteśmy nadal w fazie transformacji hybrydowej. W przypadku wielu najemców założenia i decyzje podjęte w 2021 czy 2022 r. zostały już zweryfikowane, a portfolio biurowe często wymaga kolejnego dostosowania w zakresie wielkości wynajmowanej powierzchni lub sposobu aranżacji i wyposażenia. To wymaga kolejnych działań najemców oraz podejmowania decyzji wpływających na kształt zawieranych transakcji. Najemcy starają się zachować jak największą elastyczność przy jednoczesnej optymalizacji zajmowanej powierzchni. Kolejną motywacją jest poszukiwanie oszczędności w najkrótszym czasie a to często skutkuje znaczną liczbę renegocjacji. Rok 2024 nie będzie pod tym względem wyjątkiem.” – mówi Tomasz Czuba, Head of Office Agency

Spokojny pierwszy kwartał

Z uwagi na fakt, iż wiele firm zdecydowało się sfinalizować umowy na koniec 2023 r., pierwszy kwartał 2024 roku odnotował wyraźnie słabszy wolumen transakcyjny. Całkowity popyt na biura w tym okresie wyniósł

139 400 m², tj. około 11% poniżej wyniku z I kw. 2023 r. Najwięcej powierzchni wynajęto w strefach Centrum, Służewiec oraz Korytarzu Al. Jerozolimskich. Przeciętna wielkość transakcji w I kw. Wyniosła 882 m², przy czym dla nowych umów było to jedynie 649 m². W strukturze popytu dominowały nowe umowy (48%) oraz renegocjacje (36%). Udział transakcji pre-let w całkowitym popycie utrzymuje się na niskim poziomie 2,7%, na co wpływ ma relatywnie niewielki wybór inwestycji w budowie oraz niewielka elastyczność deweloperów w zakresie długości (7 lat i więcej) i warunków najmu.

Deweloperzy ostrożnie ze spekulacjami

„W I kw. 2024 r. do użytku oddano blisko 50 000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 15 500 m² stanowiła renowacja istniejącego budynku biurowego Saski Crescent (COB). Wśród nowych projektów, największe ukończone inwestycje stanowiły dwa budynki w ramach kompleksu Lixa o łącznej powierzchni 26 300 m². Ilość powierzchni w budowie utrzymuje się na względnie stabilnym poziomie. Na koniec marca 2024 r. było to ok. 270 000 m². Blisko 90% tej powierzchni jest zlokalizowane w centrum miasta, głównie w okolicach ronda Daszyńskiego. Obecnie spekulacyjne starty budowy dotyczą przede wszystkim inwestycji położonych we wspomnianych centralnych częściach miasta. Chociaż i w tych przypadkach deweloperzy podejmują decyzje o fazowaniu projektów, by ograniczyć ryzyko. Kolejne etapy budowy są najczęściej uzależnione od całkowitego wynajęcia już realizowanych obiektów. Pomimo kilku projektów z prawomocnym pozwoleniem na budowę poza centrum, deweloperzy wstrzymują się z rozpoczęciem inwestycji do czasu pozyskania umów pre-let na 30% i więcej powierzchni najmu. Nie sprzyjają temu obecne warunki rynkowe, gdy najemcy decydują się na renegocjację umowy i pozostanie w obecnej lokalizacji. Warto jednak podkreślić, że przykłady ostatnich spekulacyjnych inwestycji, takich jak Lakeside czy P180 pokazują, że wysokiej jakości budynki wynajmują się dobrze również poza centrum.” – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy

Globalny trend zmiany funkcji starszych budynków i tych położonych poza centrum

Rynek inwestycji biurowych zakończył I kw. 2024 r. z całkowitym wolumenem sprzedaży na poziomie około 100 milionów €. Jest to wynik zbliżony do analogicznego okresu ubiegłego roku. Podobnie jak w ostatnich kwartałach, prawie wszystkie transakcje biurowe dotyczyły rynku w Warszawie. struktura kapitału zainwestowanego w biura pozostała zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej.

„Największą transakcją biurową w I kw. 2024 r. była sprzedaż Concept Tower przez CPI Property Group do czeskiego inwestora - Wood & Company Real Estate Fund. Przejmowany budynek, wybudowany w 2012 r. w biznesowej części Woli, jest obecnie w pełni skomercjalizowany. Równie istotną transakcją było nabycie dwóch budynków kompleksu Lipowy Office Park, które zostaną przekształcone na przestrzenie mieszkalne dla studentów i młodych profesjonalistów, tworzącą nowoczesny kompleks co-livingowy. Futureal, który kupił cały kompleks składający się z czterech budynków w 2023 r., sprzedał na początku tego roku dwa z nich litewskiemu inwestorowi 1 Asset Management. Transakcja ta potwierdza globalny trend zmiany funkcji starszych i położonych poza centrum aktywów biurowych. Inne znaczące transakcje to sprzedaż biurowca Grójecka 5 przez Cromwell na rzecz Solida Capital, zakup Bliski Centrum przez MS Investments od Globalworth oraz sprzedaż Curtis Plaza, uznawanego za pierwszy nowoczesny budynek biurowy w Polsce. Budynek wybudowany w 1992 r. został sprzedany przez Curtis Development do nieujawnionego dewelopera. Osłabiona aktywność inwestorów oraz utrzymujący się wysoki koszt finansowania doprowadziły do wzrostu stóp kapitalizacji w 2023 r. Rosnąca liczba aktywnych oferentów, obserwowana w pierwszych miesiącach 2024 r., może być znakiem stabilizacji obecnego poziomu stóp kapitalizacji. Na koniec marca stawki dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych, z umowami najmu przekraczającymi 5 lat, były szacowane na ok. 6.0%.” – mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment