Rynek biurowy jest zbudowany na najemcach, a ich aktywność przez większą część 2024 roku była stabilna, ale niższa niż w poprzednich latach. W ostatnim kwartale ten trend się odwraca i obserwujemy bardzo duży ruch w sektorze. Nowoczesnej powierzchni zaczyna brakować, co w 2025 roku skłoni inwestorów do podejmowania nowych projektów. Trendem dotyczącym starszych budynków będą renowacje i konwersje w kierunku innych form użytkowania. Obserwujemy także zmiany w podejściu do pracy zdalnej – firmy zaczynają wymagać od pracowników coraz częstszej obecności w biurze.

Radosław Pawlak, szef sektora biurowego w CBRE

W 2024 roku widać było obniżoną aktywność najemców na rynku biurowym. To powodowało, że także inwestorzy stali się mniej aktywni, brakowało funduszy zainteresowanych kupnem budynków. W efekcie niższej działalności inwestycyjnej najbardziej poszukiwanej, nowoczesnej powierzchni w dobrych lokalizacjach największych polskich miast zaczyna powoli brakować. Szczególnie poszukujący dużych powierzchni biurowych mają ograniczony wybór.

W IV kwartale br. obserwujemy odwrócenie trendu, z którym mieliśmy do czynienia wcześniej. Aktywność najemców znacznie wzrosła i końcówka roku jest bardzo intensywna. Jeszcze przed końcem grudnia zamknie się kilka sporych transakcji. W przyszłym roku spodziewamy się wyraźnego wzrostu liczby transakcji wynajmu, w tym dużych, przekraczających 20 tys. mkw. To skłoni inwestorów do podejmowania nowych projektów. Widzimy, że fundusze wracają na polski rynek. Spadek aktywności deweloperów w ostatnich latach doprowadził do ograniczonej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych, co może zwiększyć zainteresowanie funduszy inwestycyjnych kupnem budynków w najlepszych lokalizacjach. Możliwości finansowania są coraz lepsze m.in. dzięki obniżkom stóp procentowych w strefie euro, a deweloperzy mają banki ziemi, więc mają gdzie budować. Świetnym przykładem ożywienia rynku jest m.in. największa w Europie transakcja sprzedaży Warsaw UNIT szwedzkiej spółce Eastnine AB. Spodziewamy się, że takich transakcji wkrótce będzie więcej, pojawią się nowi inwestorzy, w tym kolejni ze Skandynawii.

Praca zdalna w odwrocie?

Procesy komercjalizacji nowo wybudowanych budynków w ostatnich miesiącach trwały nieco dłużej. Najemcy wolniej podejmowali decyzje, ponieważ musieli dobrze dopasować powierzchnię biurową do tego, jak będą pracować. Umowy na wynajem biura obecnie podpisywane są na 7-10 lat, co jest efektem wyższych kosztów przygotowania biura – dopasowania go do potrzeb konkretnej organizacji. To konsekwencja większego zapotrzebowania na pracę z biura zamiast zdalnej. Jak wynika z raportu CBRE „European Office Occupier Sentiment Survey 2024”, odsetek osób wykonujących obowiązki stacjonarnie przez trzy lub więcej dni w tygodniu wzrósł w europejskich firmach z 37 proc. do 43 proc. w ciągu roku. Taki trend widzimy też w Polsce. Dotychczas dominującym podejściem do pracy hybrydowej były dwa dni w biurze, a trzy dni w domu – teraz zaczyna się to odwracać i ilość czasu pracy stacjonarnej zaczyna się zwiększać.

Zmiany w funkcji

Trendem na polskim rynku biurowym są także konwersje funkcji budynków biurowych w kierunku nowych form użytkowania. Dotyczą one przede wszystkim starszych generacji obiektów, które są mniej atrakcyjne dla najemców, ale znajdują się w dobrych lokalizacjach. Przykładem może być wrocławski Sky Tower, w którym prawdopodobnie powstanie hotel.