Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na największych rynkach biurowych w Polsce na koniec I kwartału 2025 roku. Aktywność najemców w pierwszych trzech miesiącach roku wzrosła o 16% r/r w Warszawie i o 27% r/r w miastach regionalnych. Jednocześnie wolumen nowej podaży wciąż pozostaje w fazie stagnacji, a ożywienie jest spodziewane dopiero w 2027 roku.

PODAŻ: kolejne miesiące pod znakiem budowlanej stagnacji

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku biurowym w Polsce widoczny jest spadek wolumenu nowej powierzchni w budowie. Pomimo rozpoczęcia w tym czasie budowy pojedynczych biurowców, ogólna skala realizowanych projektów pozostaje na niskim poziomie, przykładowo w Warszawie obecnie jest to ok. 180 000 mkw. (dla porównania na początku 2020 roku było to blisko 750 000 mkw.). W miastach regionalnych w realizacji pozostaje około 200 000 mkw., w porównaniu do 850 000 mkw. sprzed pandemii.

Na koniec pierwszego kwartału tego roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynoszą nieznacznie powyżej 13,0 mln mkw. Sumaryczna wielkość oddanych projektów w I kwartale była najniższa od 2005 roku i wyniosła jedynie 8000 mkw. W kolejnych miesiącach spodziewamy się oddania do użytkowania pojedynczych budynków, natomiast aktywność deweloperska nadal pozostaje w stagnacji. Szacujemy, że w całym 2025 roku rynek powiększy się o ok. 175 000 mkw., a w 2026 roku o jedyne 100 000 mkw. Większa skala nowej podaży jest spodziewana dopiero po 2027 roku, komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

W ubiegłym kwartale do użytku oddano jedynie dwa projekty biurowe: nową, warszawską siedzibę CD Projekt (5600 mkw.) oraz poznański biurowiec Dymka 188 (2400 mkw. – Dom Medialny Św. Wojciech).

POPYT: znaczący wzrost aktywności najemców

Całkowita aktywność najemców na największych rynkach biurowych w Polsce wyniosła w pierwszym kwartale ok. 338 000 mkw., co oznacza przeciętny wzrost o 22% r/r. Na wzrost popytu pracowała zarówno Warszawa, jak i miasta regionalne. W stolicy firmy podpisały umowy na łączną powierzchnię ponad 160 000 mkw., co mimo relatywnie niedużej wielkości oznacza wzrost o ok. 16% względem analogicznego okresu ubiegłego roku.

Na rynkach regionalnych sumaryczny popyt był wyższy od tego zanotowanego w Warszawie i wyniósł prawie 177 000 mkw., co stanowi 27-procentowy wzrost r/r. Na stronę popytową największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego. W strukturze transakcji w regionach przeważały umowy renegocjacji odpowiadające za 48% popytu, nowe umowy nieznacznie im ustępowały, mając 43% udział w podpisanych w tym czasie umowach najmu, komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

Wśród największych transakcji zawartych w miastach regionalnych możemy wyróżnić wrocławskie umowy najmu: renegocjacje umów przez poufnego najemcę z sektora usług biznesowych w budynkach Business Garden Wrocław II (8450 mkw.) oraz Business Garden I (6700 mkw.), a także renegocjację oraz ekspansję umowy najmu przez AXA XL w budynku Pegaz (5700 mkw.)

PUSTOSTANY: spadki i wzrosty wskaźnika powierzchni niewynajętej

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec I kwartału 2025 roku wyniósł 14,1%, co stanowi spadek o 0,2 pp. względem IV kwartału 2024 roku oraz 0,4 pp. r/r. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,1 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,5%. W miastach regionalnych zaobserwowano zarówno spadki, jak i wzrosty dostępnych powierzchni. Niższa dostępność powierzchni biurowej dotyczyła Katowic i Krakowa. Z kolei wzrost pustostanów o ponad 1 pp. zanotował Poznań i Wrocław.

Wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych pozostaje podwyższony i wynosi średnio 17,5%. Należy jednak podkreślić, że na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,84 mln mkw., co oznacza spadek o 2% względem pierwszego kwartału ubiegłego roku, tłumaczy Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

CZYNSZE: drożej głównie w centrum

W marcu 2025 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24,00-27,00 EUR/mkw./miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-18,50 EUR/mkw./miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. Wzrosty czynszu zaobserwowano przede wszystkim w nowo oddawanych budynkach w Centrum. Z kolei w budynkach istniejących (w strefach centralnych i poza centralnych) o wysokim poziomie obłożenia, czynsze rosły na poziomie zbliżonym do wskaźnika inflacji, poprzez indeksację czynszu ofertowego.

W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 13,00-17,00 EUR/mkw./miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub atrakcyjnie zlokalizowanych. Wyższe koszty budowy, wykończenia powierzchni oraz finansowania inwestycji nadal wywierają znaczący wpływ na kształtowanie polityki czynszowej projektów nowo budowanych. Wysokość czynszu w istniejących biurowcach pozostaje uzależniona od atrakcyjności budynku dla potencjalnych najemców oraz sytuacji na konkretnym rynku, podsumowuje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.