Letnie miesiące 2025 r. nie przyniosły znaczących zmian na krajowym rynku magazynowym - zarówno deweloperzy, jak i najemcy wciąż zachowywali inwestycyjną ostrożność. W strukturze popytu dominowały odnowienia umów, rósł też wolumen transakcji leasingu zwrotnego (sale & leaseback). Warto jednak zauważyć, że dzięki temu popyt brutto od stycznia do września 2025 r. wyniósł ponad 4,5 mln m kw. czyli 17% więcej niż rok temu i tylko 6% mniej od analogicznego okresu w rekordowym 2021 roku. Eksperci firmy doradczej JLL podsumowują III kwartał na krajowym rynku nieruchomości magazynowo-logistycznych.

Europejski rynek magazynowy pozostaje uspokojony – choć nowy popyt na Starym Kontynencie odnotował kolejny wzrost względem poprzedniego kwartału, najemcy zachowują konserwatywne podejście do inwestycyjnego ryzyka. Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku było aż o 21% niższe od 5-letniej średniej dla takiego okresu.

W rezultacie, średni wskaźnik powierzchni niewynajętej dla europejskich rynków odnotował kolejny nieznaczny wzrost do 6,3%, co przełożyło się na jeszcze bardziej wyraźne ograniczenie powierzchni budowanej spekulacyjnie. Znajdujące się w trakcie realizacji 5,4 miliona m kw. stanowi najniższy wynik od 2021 r. Utrzymujące się trudności z wysokimi kosztami finansowania i niepewność geopolityczna dalej mają istotny wpływ na decyzje inwestycyjne. Solidne fundamenty gospodarcze Polski (według Oxford Economics, wzrost gospodarczy naszego kraju wyniesie w 2025 r. 3,4% w 2025 r. oraz 3,5% w 2026 r.) powinny pozwolić na wzrost i rozwój rynku, jednak w długoterminowej i pozbawionej większych wstrząsów perspektywie.

Popyt: renegocjacje wciąż dominują

Aktualna sytuacja na rynku magazynowym w Polsce odzwierciedla ogólnoeuropejskie tendencje. Nowy popyt, który w okresie I-III kw. 2025 r. osiągnął w Polsce 2,2 mln m kw., choć rósł kwartał do kwartału, nie przekroczył wyniku z analogicznego okresu 2024 r. (-12%). Uspokojone, ale stosunkowo stabilne nowe zapotrzebowanie było rekompensowane przez odnowienia i przedłużenia istniejących umów. Polski rynek, oparty na nowoczesnej infrastrukturze o wysokiej jakości, sprzyja decyzjom o utrzymaniu najmu w dotychczasowych lokalizacjach, a rekordowe wolumeny renegocjacji dodatkowo wspiera 3- i 5-letni cykl trwania umów podpisanych w bezprecedensowych latach 2021 i 2022. W rezultacie, odnowienia osiągnęły w okresie I-III kw. 2025 r. wynik przekraczający 2,35 mln m kw.

– Jeśli do popytu netto oraz przedłużeń umów dodamy wolumen coraz popularniejszych transakcji typu sale & leaseback, otrzymamy w analizowanym okresie popyt brutto na poziomie prawie 4,5 mln m kw. czyli 17% więcej niż rok temu i tylko 6% mniej od analogicznego okresu w rekordowym 2021 roku. Pozostaje to potwierdzeniem odporności, stopniowej poprawy kondycji oraz utrzymującej się atrakcyjności polskiego sektora przemysłowo-logistycznego – komentuje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL Polska.

Geografia popytu: bezpieczna „Wielka Piątka”

Wysoki wolumen renegocjacji oraz ograniczona skłonność do intensywnej ekspansji wśród wielu najemców wspierały aktywność na bezpiecznych rynkach „Wielkiej Piątki”. W sumie skoncentrowane tam było prawie 75% całkowitego popytu odnotowanego do tej pory w 2025 roku.

Warszawa pozostała najbardziej aktywnym rynkiem logistycznym w kraju, gdzie zrealizowano 23% całkowitego popytu brutto (ponad 1 milion m kw.). Wrocław, Śląsk i Polska Centralna odpowiadały za około 15% każdy. Na magazynowej mapie Polski wyróżniały się również rynki nadmorskie - Trójmiasto (270 000 m kw.) i Szczecin (270 000 m kw.), które konsekwentnie umacniają swoją silną pozycję i zmniejszają dystans do pozostałych głównych rynków.

Pustostany: kosmetyczne spadki

Stopniowo rosnąca absorpcja i wciąż ograniczona aktywność deweloperów doprowadziły do kolejnego niewielkiego (0,4 pp r-d-r) spadku wskaźnika powierzchni niewynajętej. W III kwartale 2025 r. indeks ten wynosił 7,8%, co odpowiadało około 2,9 miliona m kw. dostępnej powierzchni. Warto jednak podkreślić, że zasoby te pozostają rozdrobnione oraz rozproszone w wielu różnych budynkach oraz modułach.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej wahał się pomiędzy rynkami. W przypadku „Wielkiej Piątki”, było to od 4,3% w okolicach Warszawy do 10% we Wrocławiu. Z kolei rynki takie jak m.in. Kraków, Szczecin, Opole, Olsztyn i Białystok utrzymywały wskaźniki poniżej 3,5%.

Podaż: deweloperzy coraz mniej aktywni

Ograniczona aktywność deweloperów znacząco wpłynęła na wynik nowej podaży, która w III kw. 2025 r. wyniosła zaledwie 400 000 m kw. Do tej pory w 2025 r. oddano do użytku około 1,5 miliona m kw., tj. około 30% mniej niż w analogicznym okresie rok temu.

Ekspansja była napędzana przez Wrocław i Górny Śląsk, gdzie deweloperzy ukończyli odpowiednio 344 000 m kw. i 275 000 m kw. Dodatkowo, zarówno rynek warszawski, jak i Centralna Polska odnotowały nową podaż przekraczającą 200 000 m kw.

W trzecim kwartale 2025 r. łączna powierzchnia projektów w budowie wzrosła nieznacznie do 1,56 miliona m kw. na koniec III kwartału. Aktywność spekulacyjna obejmowała łącznie 700 000 m kw. Niewielki wzrost powierzchni budowanej spekulacyjnie może wskazywać, że deweloperzy pozostają optymistyczni co do przyszłej zdolności absorpcji na kluczowych rynkach.

Czynsze: bez istotnych zmian

Ustabilizowana aktywność deweloperska zapewniła umocnienie obecnych wartości czynszów i większość lokalizacji utrzymywała zbliżone stawki. Niemniej presja na wzrost czynszów nadal trwa, szczególnie w przypadku najlepszych lokalizacji i nowo oddanych aktywów.

Czynsze dla podmiejskich parków logistycznych w ramach rynków „Wielkiej Piątki” wahały się od 3,5 do 5,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Lokalizacje miejskie utrzymywały stawki do 8 euro za metr kwadratowy miesięcznie, a nawet więcej w przypadku najlepszych powierzchni w Warszawie.

Komfort pracownika w centrum uwagi najemców

Eksperci JLL wskazują, że spowolnienie na rynku jest wykorzystywane przez najemców i właścicieli magazynów do poprawy standardu zajmowanej powierzchni, wdrażania zmian w wewnętrznej kulturze pracy oraz wprowadzania innowacji, takich jak roboty i zaawansowana automatyka. – Choć na pierwszy rzut oka na rynku magazynów jest spokojniej, w rzeczywistości trwa tam cicha rewolucja. Widać wyraźnie, że dziś to człowiek i warunki, jakie mu się oferuje, stają się jednym z kluczowych elementów strategii firm. Dlatego dbanie o komfort pracy - wygodne strefy socjalne czy zieleń wokół - to już nie miły dodatek, ale konkretna inwestycja, która pomaga zdobyć najlepszych pracowników na trudnym rynku. Jednocześnie do magazynów na dużą skalę wchodzą roboty i inteligentne systemy. Oprócz ciągłej poprawy wydajności, dziś na pierwszy plan wysuwa się nowy cel: budowanie odporności na zakłócenia w łańcuchu dostaw. W efekcie magazyn z prostego budynku do przechowywania towarów zmienia się w serce nowoczesnej firmy. Te przedsiębiorstwa, które dziś najlepiej połączą zadowolonych pracowników z nowoczesną technologią, zyskają kluczową przewagę, gdy tylko gospodarka znów przyspieszy – mówi Mateusz Iłowiecki, Senior Director w dziale powierzchni magazynowo-przemysłowych, JLL Polska.