Bydgoszcz, Gdańsk czy Toruń? Analiza danych z rynku nieruchomości za pierwszy kwartał 2025 r. pokazuje, że to właśnie największe miasto województwa kujawsko-pomorskiego oferuje dziś najwyższy zwrot z inwestycji mieszkaniowych. Mimo mniejszej rozpoznawalności niż Gdańsk, stolica Kujaw przyciąga inwestorów atrakcyjnymi cenami zakupu i dynamicznie rosnącym rynkiem najmu. Zestawienie średnich cen mieszkań i czynszów pokazuje, że rentowność brutto (ROI) najmu mieszkań w Bydgoszczy przewyższa inne miasta.

Dynamiczny wzrost cen najmu

Jak wynika z danych Rankomat.pl i Rentier.io, w kwietniu 2025 r. Bydgoszcz znalazła się wśród miast o najszybszym wzroście czynszów w Polsce. W ujęciu rocznym wzrosły one tam aż o 10%, czyli znacznie powyżej średniej krajowej (6%). Co więcej, w porównaniu miesiąc do miesiąca (marzec vs. luty) odnotowano 3% wzrost, jeden z najwyższych w kraju.

Małe mieszkania liderem wzrostów

Największy wzrost dotyczył małych mieszkań (do 35 m²). W pierwszym kwartale 2025 r. stawka za metr wzrosła w tym segmencie aż o 7,1% – to najwyższy kwartalny wzrost wśród analizowanych miast. Kawalerki wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem wśród studentów, osób młodych oraz wynajmujących krótkoterminowo.

Mieszkania średniej wielkości stabilne

W przypadku mieszkań 2-pokojowych (35–60 m²) stawki rosną umiarkowanie. W Bydgoszczy nadal odnotowuje się trend wzrostowy, podobnie jak w innych miastach średniej wielkości, ale bez gwałtownych skoków.

ROI 2025: Bydgoszcz na prowadzeniu

Poniższa tabela prezentuje porównanie kluczowych danych dotyczących rynku najmu i cen mieszkań w Bydgoszczy, Gdańsku oraz Toruniu.

Bydgoszcz oferuje najwyższy zwrot z inwestycji – zarówno w segmencie kawalerek, jak i mieszkań dwupokojowych. To efekt atrakcyjnych cen zakupu i rosnących czynszów, co wyróżnia miasto na tle Gdańska i Torunia.

Przykładowe kalkulacje:

• Kawalerka w Bydgoszczy: cena zakupu 306 670 zł, roczny czynsz 20 400 zł → ROI: 6,65%
• 2-pokojowe mieszkanie w Bydgoszczy: cena zakupu 438 100 zł, roczny czynsz 26 400 zł → ROI: 6,03%
• Dla porównania, w Gdańsku ROI dla 2 pokoi to 5,13%, a w Toruniu – 4,37%.

Na opłacalność inwestycji wpływa szereg czynników lokalnych, które różnicują poszczególne miasta. Bydgoszcz wyróżnia się stabilnym popytem na wynajem – głównie ze strony studentów, pracowników zakładów takich jak PESA czy personelu międzynarodowych instytucji, m.in. NATO JFTC.

Dodatkowym atutem są relatywnie niskie ceny zakupu oraz wysoka dynamika czynszów, która zwiększa potencjał inwestycyjny. Miasto oferuje szeroki wybór nowych inwestycji deweloperskich, co ułatwia dopasowanie oferty do potrzeb najemców. Na uwagę inwestorów zasługuje inwestycja Budlexu – Urzecze.

Nowoczesna architektura, atrakcyjna lokalizacja w pobliżu terenów zielonych i rozbudowane zaplecze infrastrukturalne czynią z Urzecza projekt idealny pod wynajem. Dodatkowym atutem dla kupujących jest fakt, że jest już gotowy – mieszkania są dostępne od ręki. To nasza odpowiedź na rosnące zainteresowanie najmem w Bydgoszczy, zwłaszcza wśród osób poszukujących dobrze zlokalizowanych mieszkań o funkcjonalnym układzie – podkreśla Renata Kałużna, Marketing Manager Budlex.

Gdańsk

Gdańsk to rynek o wyższych cenach zakupu, ale większej płynności i stabilności. Silnie rozwinięta turystyka regionu generuje popyt na wynajem krótkoterminowy, a atrakcyjna lokalizacja i stały napływ ludności sprawiają, że miasto uchodzi za dobry wybór dla inwestorów preferujących niższe ryzyko.

W Gdańsku realizujemy inwestycję Kapitanat, która znajduje się w strategicznym punkcie miasta, łącząc nowoczesną architekturę z łatwym dostępem do infrastruktury i usług miejskich. Kapitanat cieszy się dużym zainteresowaniem zarówno najemców długoterminowych, jak i osób poszukujących komfortowego mieszkania blisko morza i centrum – dodaje Renata Kałużna.

Toruń

Toruń pozostaje spokojniejszym rynkiem o mniejszym wolumenie inwestycji, ale większej przewidywalności. To miasto wybierane chętnie przez inwestorów, którzy preferują strategię „kup i trzymaj”, zakładającą długofalową stabilizację i stopniowy wzrost wartości nieruchomości.

Realizujemy tu inwestycje Winnica oraz Vinea, które wyróżniają się kameralnym charakterem i bliskością terenów zielonych, co przyciąga osoby ceniące spokój, a jednocześnie dobrze skomunikowane miejsce do życia i pracy – podsumowuje Renata Kałużna.

Inwestorzy szukają elastyczności

Coraz częściej pojawia się także trend zakupu większych mieszkań z przeznaczeniem na wynajem pokoi. To popularna strategia zwłaszcza w Gdańsku i Toruniu, gdzie zapotrzebowanie na pokoje wśród studentów i pracowników sezonowych utrzymuje się na wysokim poziomie.

Podsumowanie

W 2025 roku to Bydgoszcz jawi się jako najatrakcyjniejszy rynek inwestycyjny w północnej Polsce. Korzystna relacja pomiędzy ceną zakupu a czynszem, dynamiczny rozwój rynku najmu oraz dostępność nowych mieszkań sprawiają, że miasto przyciąga zarówno inwestorów indywidualnych, jak i profesjonalne fundusze.