W II kwartale br. popyt na mieszkania w stolicy był ograniczony. Sprzedanych zostało 2897 mieszkań, a więc o 5,6 proc. mniej niż w poprzednim kwartale i znacznie poniżej średniej kwartalnej sprzedaży, która dla minionych pięciu lat wynosi dla Warszawy 4000 jednostek – wynika z analiz CBRE i portalu TabelaOfert. Średni koszt mieszkania sprzedanego w stolicy sięgnął 17 522 PLN/mkw. O niecałe 10 proc. spadła w ujęciu kwartalnym cena lokali wprowadzanych do sprzedaży – wyniosła ona 17 528 PLN/mkw. Dla sytuacji na rynku w najbliższych miesiącach istotne będą ewentualne decyzje Rady Polityki Pieniężnej o dalszych obniżkach stóp procentowych.

– Ograniczony popyt wynika przede wszystkim z warunków pozyskania kredytów mieszkaniowych, przy relatywnie wysokim oprocentowaniu i konieczności zgromadzenia wysokiego wkładu własnego - standardowo 20 proc. całkowitej ceny mieszkania. Obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w maju 2025 roku spowodowała tylko przejściowy wzrost zainteresowania nabywców nowymi mieszkaniami. Kolejna miała miejsce na początku lipca 2025 roku, a według obserwatorów rynku możliwe są dalsze, jeszcze w tym roku. Będą one kluczowe dla sytuacji na rynku. Istotne poprawienie warunków finansowania wpłynęłoby na zwiększenie popytu, zwłaszcza że obecna duża podaż mieszkań ułatwia znalezienie odpowiedniego lokalu. Oczekiwanie na wprowadzenie kolejnego programu rządowego dotyczącego mieszkalnictwa nie będzie dłużej powodem do opóźnienia decyzji o zakupie mieszkania, ponieważ według dostępnych informacji nie będzie on obejmował dopłat do kredytów hipotecznych. Obowiązująca od lipca tego roku ustawa o jawności cen mieszkań deweloperskich nie wpłynie istotnie na ich wysokość, ale większa transparentność rynku może zachęcić do poszukiwania mieszkania – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Deweloperzy w II kwartale 2025 r. uruchomili w Warszawie sprzedaż 3854 mieszkań. W porównaniu z poprzednim kwartałem liczba mieszkań po raz pierwszy wprowadzonych do sprzedaży wzrosła o 11,3 proc. W efekcie całkowita liczba nowych mieszkań dostępnych na koniec kwartału (17 011 lokali) wzrosła o 5,9 proc. w porównaniu z marcem 2025 roku.

Zmiany cen mieszkań

Przeciętna cena ofertowa nowego mieszkania z rynku pierwotnego na koniec II kwartału 2025 roku wyniosła w Warszawie 18 153 PLN/mkw., co oznacza wzrost o 1,9 proc. w skali roku, przy rocznej inflacji równej 4,1 proc. w czerwcu 2025 r. Cena ofertowa mieszkań sprzedanych zwiększyła się o 7,7 proc. w ujęciu rocznym i wyniosła 17 522 PLN/mkw., natomiast w skali kwartału nie uległa znaczącym zmianom. O niemal 10 proc. w ujęciu kwartalnym spadła natomiast przeciętna cena mieszkań po raz pierwszy wprowadzonych do sprzedaży w II kwartale 2025 roku i wyniosła 17 528 PLN/mkw. Warto jednak dodać, że w II kwartale 2025 z obliczeń wskaźników cen wykluczono cztery inwestycje, których nietypowo wysokie ceny mogłyby znacząco zawyżyć średni poziom cenowy w Warszawie, zaburzając ogólny obraz rynku.

Sytuacja na rynku PRS

W czerwcu 2025 roku w zasobach inwestorów instytucjonalnych w Polsce znajdowało się 24,9 tys. jednostek mieszkalnych wynajmowanych na zasadach wolnorynkowych. Ogłoszone plany inwestycyjne dotyczyły budowy kolejnych 24,5 tys. jednostek.

W ostatnich kwartałach większość aktywności inwestycyjnej na instytucjonalnym rynku mieszkaniowym związana jest z ostatecznym przeniesieniem własności budynków oddawanych do użytku w ramach współpracy inwestorów instytucjonalnych z deweloperami. W II kwartale 2025 roku sfinalizowano dwie transakcje inwestycyjne w sektorze mieszkań na wynajem. Obie dotyczyły obiektów oddanych do użytku w Gdańsku, których budowę zakontraktowano we wcześniejszych latach.