Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wszedł w fazę stabilizacji, utrzymując wysoki poziom wolumenu pomimo ograniczonej liczby dużych transakcji.

W pierwszej połowie 2025 roku całkowity wolumen inwestycji wyniósł 1,67 mld EUR, co jest wynikiem o 7% niższym niż przed rokiem, ale aż o 70% wyższym w porównaniu do analogicznego okresu
w 2023 roku.

„Na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce widać wyraźny wzrost aktywności inwestorów, szczególnie w segmencie biur w Warszawie, aktywach z długimi umowami najmu oraz wybranych projektach magazynowych. Procesy sprzedażowe stają się coraz bardziej konkurencyjne. Wysoka aktywność najemców i ograniczona podaż wolnych powierzchni w centrum Warszawy przekładają się na rosnące zainteresowanie inwestorów prywatnych zarówno polskich, jak i zagranicznych,” – komentuje Krzysztof Cipiur, dyrektor zarządzający i szef działu rynków kapitałowych w Knight Frank.

W pierwszym półroczu największy udział w wolumenie transakcji miały nieruchomości magazynowe (42%), biura utrzymały silną pozycję (25%), a sektor living – obejmujący najem instytucjonalny (BTR) i prywatne akademiki (PBSA) – odpowiadał już za 13% rynku. Udział sektora handlowego spadł do 19%, a hotelowego – do zaledwie 1%.

Kapitał europejski nadal dominuje, stanowiąc ponad 60% wolumenu inwestycyjnego, z silną reprezentacją inwestorów z Polski i regionu CEE. Inwestorzy krajowi odpowiadali za 15% całkowitego wolumenu. Rośnie także aktywność funduszy z USA, czego przykładem jest transakcja najmu zwrotnego (sale & leaseback – SLB) między Realty Income a Eko-Okna (zakup dwóch zakładów za pond 250 mln euro), dzięki której zwiększył się udział kapitału amerykańskiego do 23%.

Magazyny: rekordowy wzrost i największa transakcja SLB w regionie

Rynek magazynowy wygenerował niemal 694 mln euro, co oznacza wzrost o 136% r/r. Duży wpływ na ten wynik miała rekordowa transakcja SLB – firma Eko-Okna sprzedała dwa zakłady o powierzchni 264 000 m kw. za 253 mln euro. Była to największa transakcja typy SLB w Europie Środkowo-Wschodniej.

„Segment magazynowy pozostaje atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych. Wysokie zainteresowanie aktywami logistycznymi wynika z silnych fundamentów i relatywnie niskiego ryzyka. Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów uległy lekkiej kompresji i wynoszą 6,25%,” – podkreśla Krzysztof Cipiur.

Biura: mniejszy wolumen, ale aktywność nie słabnie

Transakcje biurowe osiągnęły wartość 411 mln euro. Choć liczba transakcji pozostała stabilna, dominowały mniejsze obiekty z cenami poniżej 15 mln euro. W ramach 23 zrealizowanych w pierwszym półroczu transakcji, 10 dotyczyło obiektów w Warszawie. Odpowiadały one za ponad połowę całkowitego wolumenu.

„Na rynkach regionalnych obserwujemy wyraźne ożywienie po stronie kapitału lokalnego i regionalnego, który coraz skuteczniej konkuruje z inwestorami zagranicznymi. Skupiają się oni na mniejszych, atrakcyjnie wycenionych obiektach z dobrym potencjałem wynajmu,” – wskazuje Dorota Lachowska, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.

Stopy kapitalizacji w tym segmencie pozostają stabilne i dla najlepszych obiektów pozostają na poziomie lekko powyżej 6%.

Handlowe: więcej transakcji, ale mniejszy wolumen

W sektorze handlowym zawarto 20 transakcji o łącznej wartości 322 mln euro, co oznacza spadek wolumenu o 36% r/r, mimo wzrostu liczby transakcji (z 14 rok wcześniej). Dominowały małe parki handlowe i obiekty typu convenience w miastach do 100 tys. mieszkańców.

Rynek handlowy niezmiennie przyciąga inwestorów prywatnych i regionalnych, którzy koncentrują swoje zainteresowanie na małych, atrakcyjnie wycenionych obiektach w miastach do 100 tys. mieszkańców. Równocześnie nie zawarto ani jednej transakcji czołową galerią handlową o zasięgu regionalnym.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych szacowane są na stabilnym poziomie ok. 6%.

Living: sektor na fali wzrostu

Wolumen inwestycji w sektorze living przekroczył 227 mln euro, czyli aż o 172% więcej niż rok wcześniej. Największą transakcją był zakup przez AFI Europe projektu BTR w Warszawie za 61,8 mln euro. Xior Student Housing natomiast nabył prywatny akademik BaseCamp we Wrocławiu za 55 mln euro.

„Living to obecnie jeden z najszybciej rozwijających się segmentów rynku. Inwestorzy zagraniczni traktują Polskę jako rynek wzrostowy z atrakcyjnymi stopami kapitalizacji, wyższymi niż w Europie Zachodniej,” – dodaje Sylwia Jankowska, ekspert w sektorze BTR i PBSA w Knight Frank.

Stopy kapitalizacji wynoszą 5,5% dla BTR i 6% dla prywatnych akademików.

Silne fundamenty makroekonomiczne sprzyjają inwestycjom

Polska pozostaje jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek UE, a wzrost PKB ma osiągnąć 3,4% w 2025 roku. Stabilizacja inflacji wpłynęła na obniżenie przez NBP stóp procentowych do 5%. Europejski Bank Centralny również kontynuuje łagodzenie polityki monetarnej obniżając stopę referencyjną do poziomu 2,15%.