Paweł Dobrowolski, szef działu wynajmu powierzchni biurowych w CBRE

Na rynku biurowym mamy do czynienia z niższą dostępnością powierzchni i stałym poziomem aktywności najemców. Nowe firmy na rynku częściej zaczynają od przestrzeni flex, podpisują dłuższe kontrakty w zamian za wyższą kontrybucję na urządzenie biura i bez wahania płacą więcej za lokalizacje w centrum. Czas poszukiwania odpowiednich lokali wydłuża się, a czynsze rosną.

Najemcy są bardziej elastyczni

Aktywność najemców na rynku biurowym jest na podobnym poziomie jak w poprzednich latach. Cały czas pojawiają się nowe marki, choć jest ich mniej niż to było na przykład pięć lat temu. Obserwujemy zmiany w strategiach najmu. Podczas pandemii wiele firm chciało podnająć część swojej powierzchni czekając na podnajemcę miesiącami. Teraz, w związku z niską podażą powierzchni biurowej, oferty podnajmu potrafią znikać z rynku praktycznie natychmiast. Dużą część transakcji stanowią renegocjacje umów, a nowe budynki już w momencie oddania są skomercjalizowane w 70-90 proc.

Nowi gracze na rynku często zaczynają od elastycznych przestrzeni biurowych (flex), które są obecnie wypełnione w około 90 proc. Wykorzystują ten czas by dobrze poznać rynek, zwłaszcza od strony dostępności i oczekiwań pracowników, czekają w nich na nowe budynki lub decydują się pozostać we flexach na dłużej. W przypadku braku dostępnych powierzchni w centrum miasta część z nich rozważa lokalizacje położone dalej od centrum, choć częściej wolą poczekać w przestrzeniach elastycznych niż przenosić się na obrzeża miast. Trudniej jest ściągnąć pracownika do biura położonego daleko od centrum lub z gorszym dostępem do komunikacji miejskiej.

Wartość nominalna czynszu wzrosła, ale paradoksalnie najem w całkowitych wydatkach firmowych często stanowi dziś niższy procent niż pięć lat temu, dlatego firmy wolą płacić więcej za lepszą lokalizację. Dla mniejszych firm lokalizacja może nie mieć kluczowego znaczenia, ale duże marki, szczególnie rozpoczynające działalność w Polsce, zdecydowanie preferują centrum. Podobnie jest w miastach regionalnych. Decyzje lokalizacyjne są dziś w dużej mierze kreowane przez dział HR. Jeśli firma ma pracowników na północy Polski, może rozważyć Gdańsk. Jeśli potrzebuje dużej liczby specjalistów, kieruje się do Warszawy. Kluczowa jest dostępność talentów, a koszty biura schodzą na dalszy plan.

Kolejnym trendem na rynku jest większa skłonność firm do zawierania dłuższych kontraktów. Wynika to z dopłat do urządzenia biura, które są w wyższe w przypadku długoterminowych umów. Ceny fit-outów pozostają wysokie, a firmy nie chcą dużo dokładać do wykończenia przestrzeni. W rezultacie są skłonne podpisywać dłuższe kontrakty w zamian za wyższą kontrybucję na urządzenie biura. Widać wyraźnie, że firmy mniej obawiają się długoterminowych zobowiązań niż jeszcze kilka lat temu.

Ciekawym zjawiskiem na rynku najmu jest aktywizacja sektora publicznego, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Instytucje publiczne przechodzą ze starych budynków, część przebudowuje i odnawia swoje siedziby, ale są i takie, które decydują się na najem powierzchni komercyjnych.

Rynek czeka na nowe biura

Obecnie widzimy ożywienie w inwestycjach na rynku biurowym. Jest większy ruch, pojawia się kapitał, na przykład czeski i skandynawski, zainteresowany zakupami w Polsce. Rynek inwestycyjny zdecydowanie się poprawia. Łatwiejszy dostęp do kapitału i niższe stopy procentowe sprawiają, że inwestowanie w naszym kraju staje się bardziej atrakcyjne. Spodziewamy się, że więcej deweloperów zdecyduje się na nowe projekty biurowe.

Jednak proces inwestycyjny trwa lata, dlatego przez najbliższe trzy lata rynek będzie zmagał się z niedoborem podaży nowoczesnych powierzchni biurowych. To wpłynie na wzrost czynszów. W Warszawie, gdzie pustostany są szczególnie niskie, dla firm poszukujących powyżej 5 tys. mkw. znalezienie odpowiednich powierzchni może być wyzwaniem. Dlatego firmy, które potrzebują powierzchni biurowych, powinny zacząć proces jej poszukiwania znacznie wcześniej. Cały czas będziemy borykać się z dostosowaniem przestrzeni do potrzeb pracowników tak, by chcieli oni więcej czasu spędzać na pracy stacjonarnej. Pracodawcy częściej będą dyktować warunki - zapewnią lepsze biuro oczekując od pracowników, że ich obecność będzie rosła.