Jak wynika z najnowszego raportu AXI IMMO, największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych pt.: „Rynek biurowy w Warszawie. I kwartał 2026 r.”, w I kwartale 2026 roku warszawski rynek biurowy odnotował spadek aktywności najemców przy jednoczesnym utrzymującym się ograniczeniu dostępnej powierzchni w centralnych lokalizacjach.

Jak wskazują eksperci AXI IMMO, na koniec I kwartału 2026 r. całkowity wolumen transakcji najmu na stołecznym rynku biurowym wyniósł 130 tys. mkw. (-9% r/r). W analizowanym okresie największe zainteresowanie najemców koncentrowało się w strefach centralnych, w tym w Centralnym Obszarze Biznesu. Jednocześnie w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku nie sfinalizowano żadnej transakcji najmu przekraczającej 10 tys. mkw., co potwierdza ostrożne podejście firm do podejmowania długoterminowych decyzji lokalizacyjnych. Największy udział w strukturze popytu miały sektory IT (20%), usług dla biznesu (13%) oraz branża finansowa (12%).

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, komentuje: „Spadek aktywności najemców w ujęciu rocznym jest widoczny zarówno w popycie brutto, jak i netto, jednak nie oznacza trwałego osłabienia rynku. Obecny wynik jest w dużej mierze efektem ograniczonej liczby dużych transakcji oraz nadal dużego udziału renegocjacji”.

Ograniczona nowa podaż i rekordowo niska aktywność deweloperów

Na koniec I kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ok. 6,28 mln mkw. W analizowanym okresie do użytku oddano jedynie około 40 tys. mkw. nowej powierzchni, głównie w centralnych lokalizacjach. Do końca I kw. 2026 r. pozwolenie na użytkowanie otrzymały Studio A (24 000 mkw., Skanska), Vena (15 400 mkw., PHN) oraz po gruntownej modernizacji na rynek wróciła nieruchomość położona przy ulicy Przemysłowej 26A na Solcu (3500 mkw.). Jednocześnie z rynku wycofywane są starsze, nieefektywne technicznie budynki biurowe, co powoduje, że całkowita podaż pozostaje na stabilnym poziomie. W budowie znajduje się obecnie zaledwie 120 tys. mkw. powierzchni biurowej (– 46% r/r). Największą realizowaną inwestycją biurową jest Afi Tower (50 000 mkw.), która powstaje w ramach wielofunkcyjnego projektu Towarowa 22. Od początku 2026 roku nie rozpoczęto w Warszawie żadnej nowej inwestycji biurowej.

Filip Kowalski, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO wyjaśnia: „Tak niska aktywność deweloperska sprawia, że w perspektywie najbliższych lat dostępność nowoczesnych biur, szczególnie w centrum Warszawy, pozostanie ograniczona. Ten czynnik już dziś wpływa na oczekiwania właścicieli dotyczące stawek czynszowych”.

Polaryzacja rynku i presja na wzrost czynszów

Średni wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym na koniec marca 2026 roku wyniósł 9,5%, co oznacza spadek o 1 p.p. rok do roku. Różnice pomiędzy lokalizacjami centralnymi i niecentralnymi pozostają jednak znaczące. W centrum poziom pustostanów wynosi zaledwie 6,5%, podczas gdy poza nim sięga 12,2%. Ograniczona dostępność powierzchni w najlepszych projektach przekłada się na dalszy wzrost czynszów. Stawki ofertowe w Warszawie wahają się obecnie od 10 do 28 euro za mkw. miesięcznie, a w najbardziej prestiżowych budynkach w centrum przekraczają 30 euro za mkw. miesięcznie.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, AXI IMMO dodaje: „Warszawski rynek biurowy coraz wyraźniej funkcjonuje w modelu dwóch prędkości. Z jednej strony dynamicznie rozwija się segment nowoczesnych, prestiżowych projektów w centrum, z drugiej – poza centralnymi strefami konkurencja będzie opierać się głównie na cenie, kosztach eksploatacyjnych i jakości modernizacji istniejących budynków”.

Prognoza na kolejne kwartały

Pomimo słabszego początku roku, prognozy na kolejne miesiące 2026 roku są umiarkowanie optymistyczne. Eksperci AXI IMMO zakładają, że całkowity wolumen transakcji najmu w skali roku może być porównywalny lub nawet wyższy niż w 2025 roku, głównie dzięki toczącym się negocjacjom i spodziewanym finalizacjom umów.