Z dniem 1 lipca 2026 r. specustawa mieszkaniowa, zwana potocznie Lex Deweloper, wygasa. To nie jest nagły zwrot — wygaszenie było planowane od początku. Ale okoliczności, w jakich się odbywa, to nie tyle wynik technicznego upływu czasu, ile element szerszej strategii reformy planowania przestrzennego, która zaczęła się już w 2023 r.

Do tego dnia deweloperzy mogą jeszcze starać się o uchwały lokalizacyjne w ramach specustawy — z istotnym zastrzeżeniem, że decyduje podjęcie uchwały przez radę gminy przed 1 lipca, a nie samo złożenie wniosku. Po tej dacie głównym narzędziem realizacji inwestycji poza planem miejscowym staje się Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Pytanie brzmi: czy system jest gotowy zastąpić dotychczasowe rozwiązania? Odpowiedź nie jest optymistyczna.

Od początku rozwiązanie tymczasowe

Lex Deweloper, czyli ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. 2018 poz. 1496), wszedł w życie 22 sierpnia 2018 r. Nie był nigdy pomyślany jako rozwiązanie stałe. Zgodnie z pierwotnym brzmieniem ustawy miała ona utracić moc z dniem 31 grudnia 2028 r.

Reforma planowania przestrzennego z 2023 r. zmieniła ten termin. Najpierw skrócono go do 1 stycznia 2026 r., aby zsynchronizować wygaśnięcie specustawy z momentem utraty mocy przez dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Następnie, w wyniku kolejnej nowelizacji, termin wygaśnięcia przesunięto na 1 lipca 2026 r.

- To nie był kompromis wobec branży lecz zamierzony element reformy systemowej. Lex Deweloper miał być mostem przejściowym, drogą omijającą tradycyjne plany miejscowe, dopóki nowy system planowania nie zacznie w pełni działać. Ale czy system jest gotowy? To kluczowe pytanie – mówi adwokat Katarzyna Gabrysiak.

Co zmienia się 1 lipca 2026 r.

Z dniem 1 lipca 2026 r. specustawa traci moc. Po tej dacie inwestor nie uzyska już nowej uchwały lokalizacyjnej w trybie Lex Deweloper. Jedyną alternatywą dla inwestycji poza planem miejscowym staje się Zintegrowany Plan Inwestycyjny - szczególna forma planu miejscowego, uchwalana przez radę gminy na wniosek inwestora i zgodna z planem ogólnym oraz strategią rozwoju gminy.

Warto wyraźnie oddzielić wygaśnięcie Lex Deweloper od trzech innych, równie ważnych zmian dotyczących decyzji o warunkach zabudowy (WZ), które mają własne, odrębne terminy.

Terminowość decyzji WZ - od 1 stycznia 2026 r.

To zmiana, która zaczęła obowiązywać niezależnie od losów specustawy. Zgodnie z art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzje o warunkach zabudowy wygasają po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Zasada ta obowiązuje od 1 stycznia 2026 r. Decyzje, które stały się prawomocne przed tą datą, zachowują dotychczasową, bezterminową ważność. Bezterminowe pozostają również - po listopadowej nowelizacji - decyzje wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 r., niezależnie od tego, kiedy się uprawomocnią. Pięcioletni termin dotyczy zatem przede wszystkim decyzji z postępowań wszczętych później.

Konsekwencja praktyczna jest prosta: inwestor objęty nowym, 5-letnim terminem musi zdążyć uzyskać pozwolenie na budowę, zanim decyzja WZ wygaśnie.

WZ tylko w obszarach uzupełnienia zabudowy

Druga zmiana dotyczy tego, gdzie WZ w ogóle będzie można uzyskać. Po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie dla działek położonych w obszarach uzupełnienia zabudowy wskazanych w tym planie. Wcześniej właściciel działki poza planem miejscowym mógł co do zasady liczyć na wydanie WZ. Po reformie — jeśli jego działka nie znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy - WZ nie zostanie wydana, niezależnie od tego, jak uzasadniony inwestycyjnie byłby projekt.

- To zmiana fundamentalna dla rynku gruntów. Część działek dotąd traktowanych jako budowlane może stracić możliwość zabudowy. O tym, na jakich zasadach zostanie rozpatrzona sprawa, decyduje moment złożenia wniosku o warunki zabudowy - a dokładnie to, czy nastąpiło ono, zanim w danej gminie przestało obowiązywać studium, czy już po tym dniu. Studium to dotychczasowy dokument planistyczny gminy, zastępowany teraz przez plan ogólny – dodaje Katarzyna Gabrysiak.

Studium przestaje obowiązywać w dniu wejścia w życie planu ogólnego, a jeśli gmina go nie uchwali - najpóźniej 31 sierpnia 2026 r., zgodnie z ustawą ogłoszoną 15 czerwca 2026 r.

Wnioski złożone, zanim studium straci moc, są rozpatrywane na dotychczasowych zasadach - nawet jeśli sama decyzja zapadnie już po wejściu w życie planu ogólnego. W takim wypadku działka nie musi leżeć w obszarze uzupełnienia zabudowy.

- Wnioski złożone później podlegają już nowej regule: warunki zabudowy można uzyskać wyłącznie dla działek położonych w obszarze uzupełnienia zabudowy. Co więcej, w gminie, w której studium straciło już moc, ale planu ogólnego jeszcze nie uchwalono, przez pewien czas nie da się uzyskać żadnej decyzji o warunkach zabudowy, aż do chwili przyjęcia planu ogólnego – kontynuuje adwokat.

WZ tylko dla dysponujących nieruchomością - od 1 stycznia 2027 r.

Trzecia zmiana wynika z nowelizacji ogłoszonej 15 czerwca 2026 r. Od 1 stycznia 2027 r. decyzję o warunkach zabudowy będzie mógł uzyskać wyłącznie podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. To odejście od obowiązującej przez lata zasady, zgodnie z którą o WZ mógł wystąpić również ktoś, kto nie jest właścicielem ani użytkownikiem działki - co w praktyce pozwalało np. „sondować” potencjał inwestycyjny cudzego gruntu przed jego zakupem.

Zmiana nie obejmie spraw będących już w toku. Do postępowań wszczętych przed wejściem w życie nowych przepisów i niezakończonych decyzją ostateczną stosuje się dotychczasowe zasady.

Jakie inwestycje mogą być jeszcze realizowane na Lex Deweloper?

Kluczowe znaczenie mają przepisy przejściowe. Uchwały lokalizacyjne podjęte przed wygaśnięciem specustawy zachowują moc, a do inwestycji nimi objętych stosuje się przepisy dotychczasowe. Inwestycje, dla których uchwała lokalizacyjna już weszła w życie, mogą więc być kontynuowane także po 1 lipca 2026 r.

- Trudniejsza jest sytuacja wniosków złożonych przed wygaśnięciem specustawy, ale jeszcze nierozpatrzonych. Tutaj pojawiają się realne wątpliwości interpretacyjne — przepisy przejściowe specustawy są krytykowane przez praktyków jako nieprecyzyjne i prawdopodobnie będą wymagały korekty albo zostaną doprecyzowane przez orzecznictwo – mówi Katarzyna Gabrysiak.

Główny problem: gminy nie zdążyły z planami ogólnymi

Termin uchwalenia planów ogólnych był już dwukrotnie przesuwany. Pierwotnie gminy miały czas do 31 grudnia 2025 r. Ustawa z 4 kwietnia 2025 r. przedłużyła go do 30 czerwca 2026 r. Kolejna nowelizacja - ogłoszona 15 czerwca 2026 r. - przesunęła ten termin na 31 sierpnia 2026 r. Data ta jest już zatem przesądzona.

- Skala opóźnień jest poważna. Według danych z monitoringu prac planistycznych, na kilka miesięcy przed terminem plan ogólny uchwaliło zaledwie kilkadziesiąt gmin na ok. 2500 w całym kraju, a resort rozwoju szacuje, że w terminie zdąży ok. 30% samorządów. To oznacza, że znaczna część gmin wejdzie w okres przejściowy bez obowiązującego planu ogólnego - a więc bez wyznaczonych obszarów uzupełnienia zabudowy i bez podstawy do procedowania ZPI, który musi być z planem ogólnym zgodny. W praktyce grozi to paraliżem decyzyjnym w znacznej części gmin. Inwestorzy mogą znaleźć się w sytuacji, w której czekają na decyzję, a urzędnicy - na uchwalenie planu ogólnego – mówi adwokat.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny - nowy system, stare ryzyko

ZPI w teorii jest elastyczny i dopasowany do konkretnej inwestycji. W praktyce procedura jego uchwalenia jest czasochłonna, a jej koszty co do zasady ponosi inwestor. Architekci i prawnicy wskazują na brak ustawowych terminów procedowania ZPI oraz niedostatek jednolitych wytycznych - własne standardy wypracowały jak dotąd nieliczne duże miasta. Sądy administracyjne dopiero zaczynają interpretować przepisy o ZPI, więc pierwsi inwestorzy będą w istocie testować to narzędzie w praktyce - ryzyko, którego Lex Deweloper na nich nie przenosił.

Kto traci, kto zyskuje?

Samorządy stanęły przed trudnym zadaniem: opracować plan ogólny dla całej gminy, jednocześnie procedując bieżące sprawy, w tym wydawać decyzje o WZ, których napływ był lawinowy. Działy planowania przestrzennego są przeciążone, a część gmin może zdecydować się na minimalistyczne plany ogólne - co z kolei rodzi ryzyko sporów o sposób wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy.

Inwestorzy i deweloperzy tracą szybką ścieżkę. Specustawa zakładała wydanie uchwały lokalizacyjnej co do zasady w 60 dni. Procedura ZPI, jako forma planu miejscowego, jest znacznie dłuższa.

- Właściciele gruntów to grupa, dla której skutki będą najbardziej zróżnicowane. Działki w obszarach uzupełnienia zabudowy mogą zyskać na wartości, a grunty poza nimi - stracić. Dla nabywców mieszkań krótkoterminowo oznacza to ryzyko mniejszej podaży nowych projektów wchodzących do realizacji, a więc potencjalny wzrost cen. W dłuższej perspektywie reforma ma prowadzić do bardziej uporządkowanej zabudowy - ale to założenie, którego praktyka jeszcze nie zweryfikowała – ocenia Gabrysiak.

Czy spodziewamy się fali sporów sądowych?

Wiele wskazuje na to, że tak - z kilku powodów jednocześnie. Nieprecyzyjne przepisy przejściowe specustawy będą generować spory przede wszystkim o los wniosków złożonych przed jej wygaśnięciem, w których uchwała lokalizacyjna nie została podjęta przed terminem. Nie jest bowiem jasne czy samo złożenie wniosku wystarczy, czy też konieczne jest podjęcie uchwały przed datą wygaśnięcia ustawy. Właściciele działek, którym gmina odmówi WZ z powodu braku wskazania w planie ogólnym, będą się odwoływać. Treść samych planów ogólnych - to, które tereny trafią do obszarów uzupełnienia zabudowy - stanie się przedmiotem skarg do sądów administracyjnych, co bezpośrednio przekłada się na wartość nieruchomości. Pierwsze precedensy dotyczące ZPI ukształtują się dopiero z czasem.

- Lex Deweloper wygasa 1 lipca 2026 r. w wyniku zaplanowanej reformy, ale reforma ta wchodzi w decydującą fazę, zanim jej fundament, czyli plany ogólne gmin, został powszechnie wdrożony. To rodzi ryzyko okresu przejściowego, w którym stare narzędzia już nie działają, a nowe jeszcze nie są w pełni dostępne. Reforma nie zamyka drogi do budowy poza planem miejscowym, zmienia jedynie jej mechanizm na bardziej wymagający, kosztowniejszy i wolniejszy. Najbliższe miesiące pokażą, na ile sprawnie nowy system zacznie działać w praktyce – konkluduje adwokat Katarzyna Gabrysiak.

Katarzyna Gabrysiak - adwokat z 26-letnim doświadczeniem. Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Wrocławskiego. Od lat skutecznie wspiera klientów indywidualnych i przedsiębiorców, prowadząc własną kancelarię adwokacką we Wrocławiu. Specjalizuje się w prawie nieruchomości, prawie bankowym oraz kompleksowej obsłudze podmiotów gospodarczych. Łączy wiedzę prawniczą z praktycznym podejściem do biznesu, pomagając klientom podejmować bezpieczne i świadome decyzje.