Za nami pierwszy rok ze skrajnie niską nową podażą na rynku biurowym. W 2023 r. deweloperzy oddali niewiele ponad 60 000 m², co mocno kontrastuje z wynikami z ostatnich kilku lat. Nic nie zapowiada, by sytuacja na rynku miała się zmienić w nadchodzących dwunastu miesiącach. Rok 2024 będzie kolejnym okresem z bardzo niskim poziomem nowej podaży. Eksperci JLL, szacują, że wyniesie ona około 94 000 m² (z czego 15 500 m² to powierzchnia po renowacji).

• W ciągu czterech kwartałów 2023 r. współczynnik pustostanów dla Warszawy obniżył się o 1,2 p.p. do poziomu 10,4% na koniec IV kw. Z uwagi na wysoki popyt, strefy centralne odnotowały silniejszą dynamikę spadku r/r z 10,5% do 8,5%. W przypadku lokalizacji poza centrum, wskaźnik obniżył się
  z 12,4% do 11,9% r/r. Trend spadkowy będzie kontynuowany również w 2024 r.
• W 2023 r. czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum miasta utrzymały się na stabilnym poziomie r/r od 18 do 26 €/m²/ m-c. Ostatni kwartał roku przyniósł wzrost stawek poza centrum do 12 –18 €/m²/m-c, co było spowodowane ograniczoną dostępnością nowej powierzchni.

Najemcy nie mają dużego wyboru

Ograniczona dostępność nowobudowanej powierzchni znalazła bezpośrednie odzwierciedlenie w decyzjach najemców, w szczególności tych wynajmujących znaczne powierzchnie biurowe. W minionym roku renegocjacje obowiązujących umów najmu stanowiły 42,7% całkowitego popytu, przy czym w samym IV kw. ich udział wyniósł ponad 49%. Nie był to jednak jedyny powód dużej popularności tego typu transakcji.

„Obecne warunki rynkowe, tj. wysokie koszty aranżacji powierzchni od stanu deweloperskiego, mniejsza elastyczność deweloperów w zakresie negocjacji warunków najmu, a także poszukiwanie szybkich oszczędności w kosztach najmu , skłaniają firmy do pozostania w obecnej lokalizacji. Należy jednak zaznaczyć, że dotyczy to przede wszystkim najemców, którzy zajmują dobre jakościowo powierzchne. Najemcy poszukujący nowego biura przywiązują szczególną uwagę do standardu oferowanej przestrzeni, stąd relatywnie szybki spadek pustostanów w inwestycjach ukończonych w ostatnich latach.”- mówi Tomasz Czuba, Head of Office Agency

Najwięcej zasobów przybyło w ostatnim kwartale

„Na koniec 2023 r. całkowite zasoby biurowe w Warszawie wyniosły 6,23 mln m², czyli mniej niż rok temu. Oznacza to wycofanie części budynków z rynku w celach ich przebudowy lub zmiany funkcji. Taki trend jest widoczny w Europie Zachodniej od wielu lat i dotarł nad Wisłę już na stałe. Do tego dochodzi ograniczenie aktywności deweloperskiej, które przełożyło się na drastyczny spadek nowej podaży (w całym roku wyniosła jedynie 61 000 m²). Największy przyrost zasobów został odnotowany w ostatnim kwartale 2023 roku (ponad 40 000 m²). W przeciwieństwie do poprzednich lat, większość nowej powierzchni zasiliła strefy poza centrum miasta. Największe inwestycje dostarczone w analizowanym okresie to Lakeside (22 700 m², Mokotów), Studio B (18 000 m², Centrum) oraz The Park 9 (11 000 m², Jerozolimskie). Na koniec 2023 r. w budowie znajdowało się ponad 230 000 m². Ostatnio tak niski wynik rynek odnotował w 2010 r., czyli po globalnym kryzysie finansowym. Nie należy jednak oczekiwać, że nadchodzące lata przyniosą spektakularne odbicie w tym obszarze. Wielu najemców wciąż wypracowuje nowy, post-pandemiczny model pracy, z czym wiąże się stopniowe dostosowywanie portfolio biurowego. Rynek nadal nie osiągnął punktu równowagi, dlatego deweloperzy wykazują daleko idącą ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji.” – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy

Nowi inwestorzy zainteresowani rynkiem biurowym

Rynek inwestycji biurowych pozostawał stonowany przez cały 2023 rok. W czwartym kwartale inwestorzy wydali w tym segmencie ok. 151 mln euro, co podniosło całoroczne obroty do poziomu przekraczającego 427 mln euro. Oznacza to spadek o 80% w porównaniu z 2022, kiedy to rynek był świadkiem zakończenia rekordowej sprzedaży Warsaw Hub. Jest to też najniższy wynik od 2009 roku. Prawie wszystkie transakcje nabycia nieruchomości biurowych w 2023 roku dotyczyły nieruchomości warszawskich. Jedynym nowoczesnym projektem biurowym sprzedanym w miastach regionalnych był krakowski Onyx.

Najbardziej znaczącymi transakcjami była sprzedaż Mokotów Nova, Wola Retro i My Place II. Dwa ostatnie aktywa zostały zakupione przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, którzy znacząco zwiększyli swoją obecność na polskim rynku inwestycyjnym.

„Pomimo osłabionej aktywności, sektor biurowy przyciągnął również zainteresowanie nowych graczy rynkowych. Kompleks biurowy Celebro, którego największym najemcą jest Avon, został kupiony przez Eika Real Estate Fund od White Stone, co było pierwszą transakcją litewskiego inwestora w Polsce. Część nabytego budynku została zaadaptowana na centrum badań klinicznych firmy Pratia należącej do Grupy Neuca - jednej z największych firm farmaceutycznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.”– komentuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL