W pierwszej połowie 2025 roku warszawski rynek biurowy potwierdził swoją dominującą pozycję w kraju. Do użytku oddano ponad 85 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a całkowity wolumen najmu osiągnął 301 000 m kw., co stanowiło 44% całkowitej aktywności najemców w Polsce. Pomimo ograniczonej liczby nowych inwestycji, rynek pozostaje stabilny. Czynsze utrzymują się na stałym poziomie, a najemcy koncentrują się na zrównoważonych i doskonale zlokalizowanych obiektach.

Warszawski rynek biurowy utrzymuje pozycję lidera w kraju zarówno pod względem wielkości zasobów, jak i aktywności najemców. Na koniec czerwca 2025 roku całkowita powierzchnia biurowa w stolicy wyniosła 6,33 mln m kw., co stanowiło niemal połowę wszystkich zasobów biurowych w Polsce. W pierwszej połowie 2025 roku oddano do użytku ponad 85 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego aż 80 000 m kw. przypadło na drugi kwartał, co było najwyższym kwartalnym wynikiem od trzech lat.

„Oddanie do użytku największej realizacji w pierwszym półroczu - biurowca The Bridge (Ghelamco) o powierzchni 47 000 m kw., to ważny punkt na mapie stołecznych inwestycji biurowych. Mimo tej spektakularnej realizacji, skala nowej podaży pozostaje ograniczona. Aktualnie w budowie znajduje się zaledwie 130 000 m kw. powierzchni, z czego większość powstaje w centralnych lokalizacjach, co potwierdza koncentrację nowych projektów w najbardziej prestiżowych częściach miasta,” – komentuje Michał Kusy, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.

Mariusz Dąbkowski, starszy negocjator w Knight Frank

Popyt najemców utrzymuje się na wysokim poziomie. W I połowie 2025 roku wynajęto łącznie 301 000 m kw. powierzchni biurowej, co odpowiada 44% całkowitego wolumenu transakcji w Polsce. W strukturze najmu dominowały renegocjacje (43%) oraz nowe umowy (ponad 40%), natomiast ekspansje firm stanowiły 8% całkowitej aktywności.

„Widzimy wyraźną polaryzację rynku – najemcy coraz częściej wybierają biura oferujące najwyższy standard techniczny, środowiskowy i lokalizacyjny. To właśnie w centralnych lokalizacjach stolicy odnotowaliśmy wzrost popytu aż o 32% w porównaniu z rokiem ubiegłym,” – dodaje Mariusz Dąbkowski, starszy negocjator w Knight Frank

Dodatkowo, coraz większe znaczenie w decyzjach najemców odgrywają kwestie związane ze zrównoważonym rozwojem. W I połowie roku aż 71% wynajętej powierzchni przypadało na budynki z zielonymi certyfikatami środowiskowymi, a niemal połowa (48%) na obiekty o najwyższych klasach certyfikacji, takich jak BREEAM Excellent, Outstanding czy LEED Platinum.

Pomimo stosunkowo wysokiej nowej podaży, poziom pustostanów w Warszawie wzrósł tylko nieznacznie. W II kwartale 2025 roku wyniósł 10,8%, co oznacza wzrost o 0,3 pp. w porównaniu do poprzedniego kwartału. W centralnych strefach miasta (COB, Centrum, Rondo Daszyńskiego) poziom ten jest istotnie niższy i wynosi zaledwie 7,8%, podczas gdy w strefach pozacentralnych sięga 13,3%. Najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano na Mokotowie – 5,4%, z wyłączeniem Służewca, gdzie nadal utrzymuje się on na najwyższym poziomie – 21,1%.

Czynsze wywoławcze w II kwartale 2025 roku pozostały stabilne. W lokalizacjach centralnych mieściły się zazwyczaj w przedziale od 18 do 28 EUR/m kw./miesiąc, przy czym w najbardziej prestiżowych projektach przekraczały tę wartość. Poza centrum stawki wynosiły od 10 do 17 EUR/m kw./miesiąc. Opłaty eksploatacyjne również nie uległy zmianie i utrzymują się w zakresie od 18 do 38 PLN/m kw./miesiąc.