Piotr Kalisz - Knight Frank

Warszawski rynek biurowy zakończył 2025 rok w bardzo dobrej kondycji. Rekordowo wysoki popyt, przy jednocześnie ograniczonej nowej podaży, przełożył się na dalszy spadek poziomu pustostanów oraz stabilizację stawek czynszowych. Łączny wolumen transakcji najmu w całym 2025 roku wyniósł 794 000 m kw., co oznacza wzrost o 7% rok do roku, a wskaźnik pustostanów obniżył się do 9,1% – najniższego poziomu od ponad pięciu lat.

„Końcówka 2025 roku była bezprecedensowa pod względem aktywności najemców. Sam IV kwartał przyniósł niemal 310 000 m kw. wynajętej powierzchni, co było najwyższym kwartalnym wynikiem w historii warszawskiego rynku biurowego i pokazuje, że decyzje odkładane w poprzednich okresach znalazły swoje finalizacje właśnie pod koniec roku”, – komentuje Michał Kusy, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.

Rekordowo niska nowa podaż i koncentracja inwestycji w centrum

Na koniec 2025 roku całkowite zasoby biurowe w Warszawie osiągnęły 6,23 mln m kw. Aktywność deweloperska pozostawała na historycznie niskim poziomie. Od początku roku oddano do użytku jedynie 89 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co było najniższym wynikiem od ponad dwóch dekad. Największym ukończonym projektem był biurowiec The Bridge (47 000 m kw.), zrealizowany przez Ghelamco.

W budowie pozostaje obecnie 189 000 m kw. powierzchni biurowej, z czego aż 90% zlokalizowane jest w centralnych strefach miasta. Ponad połowa realizowanych projektów ma zostać oddana do użytku w 2026 roku, co wskazuje, że w najbliższych latach nowa podaż pozostanie ograniczona.

Renegocjacje dominują, a zielone budynki zyskują na znaczeniu

Struktura popytu w 2025 roku wyraźnie pokazuje ostrożność najemców i ich koncentrację na optymalizacji kosztów. Renegocjacje odpowiadały za rekordowe 51% całkowitego wolumenu najmu, podczas gdy udział nowych umów spadł do 40%. Jednocześnie rynek konsekwentnie zmierza w stronę zrównoważonego rozwoju – 67% warszawskich zasobów posiada zielone certyfikaty, a aż 73% powierzchni wynajętej w 2025 roku przypadło na budynki certyfikowane.

„Najemcy coraz częściej łączą decyzje kosztowe z wymaganiami ESG. Najniższy poziom pustostanów obserwujemy w najnowszych, certyfikowanych budynkach, co potwierdza rosnące znaczenie jakości, efektywności energetycznej i lokalizacji”, – dodaje Piotr Kalisz, dyrektor działu reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Spadek pustostanów i stabilne czynsze

Na koniec IV kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1%. W strefach centralnych spadł do 6,1%, natomiast poza centrum do 11,6%. Najniższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano w budynkach oddanych do użytku po 2020 roku, gdzie wskaźnik wyniósł jedynie 3,9%.

Stawki czynszów wywoławczych pozostały stabilne. W centralnych lokalizacjach mieściły się najczęściej w przedziale 18–32 EUR/m kw./miesiąc, natomiast poza centrum 12–18 EUR/m kw./miesiąc. Stabilne pozostawały również opłaty eksploatacyjne.