Warszawa i Kraków doganiają Rzym – ceny za metr kwadratowy mieszkań są tam już prawie takie same jak w stolicy Włoch. Polska wysuwa się na prowadzenie pod względem tempa wzrostu cen w Europie. Choć do poziomów Paryża czy Monachium wciąż daleko, w krajowych metropoliach stawki rosną błyskawicznie.

Na równi z Rzymem

Według raportu “Property Index – Overview of European Residential Markets” Deloitte, w 2024 roku Polska została liderem Europy pod względem dynamiki cen mieszkań. Średni wzrost wyniósł u nas ponad 19 proc. r/r – to wynik, którego nie odnotowało żadne inne państwo na kontynencie. Absolutnym rekordzistą okazał się Kraków, gdzie mieszkania podrożały w tym czasie o 28 proc. Efekt? Za metr kwadratowy w stolicy Małopolski płaci się dziś 3 800 euro, a w Warszawie – 3 849 euro, czyli praktycznie tyle samo, co w Rzymie (3 839 euro). 

Choć tempo wzrostów w Polsce bije rekordy, wciąż nie jesteśmy najdroższym krajem do życia. Według Deloitte średnia cena metra kwadratowego nad Wisłą to 2 792 euro, a więc mniej niż europejska mediana wynosząca 3 739 euro. Jednak w największych miastach te ceny są wyższe. Warszawa i Kraków kosztują podobnie jak Budapeszt (3 863 euro) czy Bratysława (3 909 euro). Zdecydowanie wyżej plasuje się zaś Praga – tam ceny sięgają już 6 121 euro za mkw.

– Chociaż nasze największe miasta powoli zbliżają się do poziomów miast takich jak Rzym, to nadal daleko im do takich rynków jak Paryż, Amsterdam czy Monachium, gdzie mkw. nieruchomości potrafi przekraczać nawet 10 tysięcy euro. W tym kontekście nasze realia wciąż można uznać za przystępne – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum – To co napędza wzrosty cen w polskich metropoliach to przede wszystkim ograniczona podaż gruntów oraz rosnące koszty budowy. Rynek staje się przez to coraz trudniej dostępny dla kupujących. Jednocześnie widzimy, że popyt na mieszkania nie maleje. Nawet przy rosnących kosztach Polacy traktują nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału – dodaje.

Skąd te ceny?

Dlaczego Polska drożeje szybciej niż reszta Europy? Eksperci wskazują na prostą zależność – spada podaż, rosną koszty, ceny szybują. Według danych Deloitte, w 2024 roku w całej Polsce liczba nowych mieszkań oddanych do użytku była o ponad 9 proc. niższa niż średnio w poprzednich pięciu latach. Najmocniej widać to w dużych miastach – w Warszawie i we Wrocławiu budowy niemal stanęły w miejscu, spadając odpowiednio o 37 i 45 proc. Katowice zanotowały wynik gorszy o 23 proc., a Kraków o 15 proc.

– Spadek liczby nowych mieszkań w dużych miastach podbija ceny. W Warszawie czy Wrocławiu rozpoczęto znacznie mniej budów niż w poprzednich latach, co oznacza, że dostępnych lokali będzie mniej, a konkurencja po stronie popytu większa. Jednocześnie, patrząc szerzej na europejską mapę cen, widać wyraźnie, że Polska wciąż ma potencjał do wzrostu. Dla wielu inwestorów nasz rodzimy rynek pozostaje bardzo atrakcyjny – z jednej strony daje już stabilność zbliżoną do zachodnich standardów, z drugiej wciąż nie osiągnął pułapu, który zamykałby drzwi przeciętnemu nabywcy. Można więc powiedzieć, że jesteśmy w fazie “nadrabiania zaległości” wobec Europy, ale nie przekroczyliśmy granicy, gdzie mieszkania stają się dobrem luksusowym – mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.