Zuzanna Mańk - Knight Frank

Warszawski rynek biurowy w I kwartale 2026 roku utrzymał stabilne fundamenty, przy jednoczesnym ograniczeniu aktywności deweloperskiej. Rekordowo niska nowa podaż oraz niewielka liczba projektów w budowie przesuwają równowagę rynkową w kierunku właścicieli i będą sprzyjać dalszemu spadkowi pustostanów w kolejnych kwartałach.

Warszawa pozostaje największym i najbardziej dojrzałym rynkiem biurowym w Polsce, z całkowitymi zasobami na poziomie 6,28 mln mkw., co stanowi blisko połowę krajowej powierzchni biurowej oraz ponad połowę wolumenu najmu.

W I kwartale 2026 roku na rynek trafiło około 43 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ramach trzech projektów, z których największym był budynek Studio A (24 000 mkw.). Jednocześnie prognozy na kolejne kwartały wskazują na utrzymanie się bardzo niskiej podaży. Do końca bieżącego roku planowane jest oddanie jedynie około 6 000 mkw. nowej powierzchni.

W dłuższej perspektywie aktywność deweloperska również pozostanie ograniczona. Prognozuje się, że w latach 2027–2028 na rynek trafi jedynie około 109 000 mkw.. Co istotne, niemal całość realizowanych inwestycji koncentruje się w centralnych lokalizacjach, przede wszystkim w rejonie Ronda Daszyńskiego.

„Skala nowej podaży pozostaje rekordowo niska, co w połączeniu z ograniczoną liczbą projektów w budowie będzie w najbliższych kwartałach kluczowym czynnikiem wpływającym na dalsze zacieśnianie się rynku i spadek dostępności powierzchni”, – komentuje Michał Kusy, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.

W I kwartale 2026 roku popyt na powierzchnie biurowe wyniósł niemal 134 000 mkw., co oznacza spadek o 9% rok do roku. Aktywność najemców koncentrowała się przede wszystkim w strefach centralnych, które odpowiadały za 54% całkowitego wolumenu, przy silnej pozycji Ronda Daszyńskiego i Centralnego Obszaru Biznesu.

Struktura popytu uległa wyraźnej zmianie, ponieważ największy udział miały nowe umowy (51%), wyprzedzając renegocjacje (39%). Wzrost odnotowały również ekspansje, których udział wyniósł 9%, co może wskazywać na stopniowe odbudowywanie się aktywności najemców.

Najbardziej aktywnym sektorem pozostaje branża IT (20% popytu), a silną pozycję utrzymują również firmy z sektora usług dla biznesu oraz finansowego. Rosnącą aktywność wykazuje także sektor przemysłowy.

„Obserwujemy większą skłonność najemców do podejmowania decyzji o ekspansji, co w połączeniu z ograniczoną dostępnością nowoczesnej powierzchni może w kolejnych kwartałach zwiększać konkurencję o najlepsze biura”, – dodaje Zuzanna Mańk, negocjator w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Na koniec I kwartału 2026 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 9,5%, co oznacza niewielki wzrost kwartalny, ale jednocześnie spadek o 1 pp. rok do roku. Pomimo chwilowego wzrostu, poziom niewynajętej powierzchni pozostaje relatywnie niski.

W perspektywie kolejnych kwartałów oczekiwany jest powrót do trendu spadkowego, wspieranego przez bardzo ograniczoną nową podaż oraz utrzymujący się popyt.

W I kwartale 2026 roku czynsze wywoławcze pozostały stabilne. W centralnych lokalizacjach mieściły się najczęściej w przedziale 18–32 EUR/mkw./miesiąc, natomiast poza centrum wynosiły 12–18 EUR/mkw./miesiąc. Stabilne pozostawały również opłaty eksploatacyjne.

Ograniczona dostępność nowoczesnej powierzchni, szczególnie w centralnych lokalizacjach, może jednak w kolejnych kwartałach prowadzić do wzrostu presji czynszowej w najlepszych projektach.