Krzysztof Cipiur - Knight Frank

Knight Frank, wiodąca niezależna globalna firma doradcza na rynku nieruchomości, publikuje jubileuszowe, 20. wydanie raportu „The Wealth Report”. Tegoroczna edycja wskazuje na wyraźny punkt zwrotny dla globalnego rynku nieruchomości komercyjnych (CRE), ponieważ w 2026 roku aż 144 mld USD kapitału instytucjonalnego ma ponownie napłynąć na rynek.

Zmiana ta następuje w momencie, gdy prywatny kapitał nadal wyraźnie dominuje. Inwestorzy prywatni, w tym osoby ultra-zamożne oraz family offices, już czwarty rok z rzędu pozostają największymi nabywcami nieruchomości komercyjnych na świecie. W 2025 roku ulokowali oni 464 mld USD, wobec 347 mld USD zainwestowanych przez kapitał instytucjonalny.

Dane Knight Frank pokazują, że decyzje inwestycyjne coraz częściej opierają się na fundamentach rynku, a nie na bieżących nagłówkach czy krótkoterminowych nastrojach. Pomimo obecnych napięć geopolitycznych i niepewności regulacyjnej jedynie 15% respondentów badania, reprezentujących aktywa o wartości 1,4 bln USD, wskazuje politykę krajową jako kluczowy czynnik wpływający na inwestycje. Zaledwie 5% wymienia regulacje i podatki.

Przewaga prywatnego kapitału staje się coraz bardziej widoczna

Szybkość działania, elastyczne struktury finansowania oraz większa tolerancja na ryzyko pozwalają inwestorom prywatnym zawierać transakcje wcześniej w cyklu rynkowym i utrzymywać aktywa mimo zmienności rynku. Tym samym przewaga nad bardziej ograniczonymi i mniej elastycznymi inwestorami instytucjonalnymi stale rośnie.

Odbudowa rynku biurowego napędzana przez popyt najemców

Rynek biurowy dostosowuje się do nowej rzeczywistości pracy. Badanie Knight Frank (Y)OUR SPACE, obejmujące niemal 300 najemców i ponad 60 mln mkw. powierzchni na świecie, pokazuje

stabilizację modelu pracy hybrydowej, przy jednoczesnym wzroście znaczenia pracy stacjonarnej, szczególnie wśród firm z sektora finansowego i usług profesjonalnych.

Aktywność najemców potwierdza ten trend na większości głównych rynków. Globalne miasta odnotowują najwyższe od czasu pandemii poziomy wynajmu powierzchni biurowej, ponieważ firmy zwiększają zajmowane powierzchnie, konkurują o najlepsze lokalizacje przy ograniczonej podaży oraz optymalizują swoje portfele nieruchomości. W kluczowych lokalizacjach ponownie obserwowany jest wzrost czynszów, a wraz z nim rośnie zainteresowanie inwestorów segmentem biurowym. Narracja o trwałym kryzysie rynku biurowego coraz bardziej rozmija się z danymi.

Ożywienie rynku handlowego uwidacznia niedoszacowane sektory

Segment nieruchomości handlowych odzyskuje atrakcyjność inwestycyjną dzięki ograniczonej podaży nowych projektów. W Australii sektor ten osiągnął całkowitą stopę zwrotu na poziomie 9,2% w 2025 roku (najlepszy wynik od 2017 roku), wspierany przez lata ograniczonej aktywności deweloperskiej oraz rosnące obroty najemców.

Zmiana wycen ma jednak charakter szerszy niż pojedynczy rynek. Tam, gdzie podaż nowych inwestycji była ograniczona, poprawia się stabilność dochodów z najmu, a sentyment inwestorów wyraźnie się poprawia. Coraz większe możliwości pojawiają się w sektorach, z których kapitał wycofał się zbyt szybko mimo utrzymania solidnych fundamentów.

Duże transakcje w Europie sygnalizują powrót zaufania inwestorów

Europa obserwuje powrót transakcji o dużej skali, przede wszystkim w sektorze biurowym. Prywatni inwestorzy ulokowali w europejskich biurach 18,9 mld USD w ciągu ostatniego roku, a sektor ten jest obecnie jednym z najbardziej pożądanych segmentów inwestycyjnych na świecie na 2026 rok.

Oczekuje się, że kapitał instytucjonalny podąży tym śladem, koncentrując się na najlepszych aktywach spełniających wymogi ESG w centralnych dzielnicach biznesowych (CBD), a także selektywnie na nieruchomościach drugorzędnych, których korekta wycen stworzyła atrakcyjne możliwości inwestycyjne.

Krzysztof Cipiur, Director, Capital Markets w Knight Frank dodaje:

„W Polsce obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności zarówno krajowych, jak i zagranicznych prywatnych inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Prywatny kapitał znacznie szybciej niż inwestorzy instytucjonalni wykorzystał pojawiające się okazje inwestycyjne, wynikające z silnego wzrostu gospodarczego oraz atrakcyjnych wycen aktywów w Polsce.

Polska należy dziś do grona najszybciej bogacących się krajów świata, a tempo przyrostu liczby miliarderów jest jednym z najwyższych globalnie. Prognozujemy, że w ciągu najbliższych pięciu lat ich liczba wzrośnie aż o 123%.

Rosnąca zamożność krajowego kapitału znajduje już odzwierciedlenie na rynku nieruchomości. Udział polskich inwestorów w całkowitym wolumenie transakcji w 2025 roku był ponad pięciokrotnie wyższy niż wieloletnia średnia i osiągnął poziom 18%. Spodziewamy się dalszego wzrostu udziału prywatnego, lokalnego kapitału w kolejnych latach.”

Odbicie przepływów kapitału w regionie Azji i Pacyfiku

W regionie Azji i Pacyfiku transgraniczne inwestycje osób zamożnych osiągnęły najwyższy poziom od 2019 roku, przy czym kapitał z Chin kontynentalnych odpowiada za 46% zainteresowania zakupami. Aktywność inwestycyjna napędzana jest korektą wycen oraz zmianą podejścia inwestorów.

Młodsi inwestorzy odchodzą od pasywnych zakupów prestiżowych aktywów na rzecz bardziej aktywnych strategii zwiększania wartości nieruchomości w sektorach biurowym, handlowym i hotelowym. Jednocześnie kapitał z Singapuru coraz częściej wraca na rynek krajowy w odpowiedzi na zmienność walutową, co prowadzi zarówno do odbudowy popytu transgranicznego, jak i większej płynności na kluczowych rynkach, takich jak Singapur i Hongkong.

Indie oferują bardziej stabilny punkt wejścia dla globalnego kapitału

Rynek nieruchomości komercyjnych w Indiach został znacząco przekształcony dzięki wzrostowi udziału kapitału krajowego. Po spowolnieniu inwestycji zagranicznych po pandemii udział inwestorów krajowych wzrósł z 11% całkowitych inwestycji private equity do niemal 26% w 2025 roku.

Przy wzroście PKB przekraczającym 7%, spadającej inflacji i silnym popycie najemców rynek pozostaje odporny; zarówno wynajem powierzchni biurowych, jak i logistycznych osiąga rekordowe poziomy, a sektor handlowy stopniowo się odbudowuje. Dzięki silniejszej pozycji kapitału krajowego Indie oferują dziś bardziej stabilne i mniej ryzykowne możliwości dla inwestorów globalnych powracających na rynek.

Fundamenty rynku ważniejsze niż krótkoterminowe nastroje

Raport wskazuje, że rok 2026 będzie sprzyjał inwestorom skupionym na wycenach, dochodowości aktywów i ograniczonej podaży, a nie na krótkoterminowej zmienności czy bieżących nastrojach rynkowych. Rynki takie jak Wielka Brytania nadal przyciągają silne zainteresowanie inwestorów mimo negatywnego sentymentu, co pokazuje rosnącą rozbieżność między percepcją rynku a rzeczywistą alokacją kapitału.

Nick Braybrook, Global Head of Capital Markets w Knight Frank, komentuje:

„Globalny rynek nieruchomości komercyjnych wyraźnie wszedł w nową fazę cyklu, w której korekty wycen, fundamenty podaży i popytu, stabilizujące się stopy procentowe oraz większa przewidywalność dochodów ponownie przyciągają kapitał na rynek. Ostatnie wydarzenia globalne niewątpliwie zwiększyły poziom niepewności, jednak kierunek rynku nadal wynika z fundamentów i pozostaje niezmienny.

Inwestorzy instytucjonalni wracają na rynek nieruchomości, ale to prywatny kapitał nadal nadaje tempo dzięki swojej elastyczności i szybkości działania. W ciągu ostatniej dekady znacząco wzrósł również poziom zaawansowania prywatnych inwestorów. Nieruchomości komercyjne są dziś postrzegane jako kluczowy element zdywersyfikowanego portfela inwestycyjnego, oferujący stabilne dochody, potencjał wzrostu wartości oraz względne bezpieczeństwo. W warunkach nowej fazy rynku najlepiej odnajdą się ci inwestorzy, którzy będą potrafili działać szybko i zdecydowanie.”