Warszawski rynek biurowy wyraźnie przyspieszył. W pierwszej połowie 2026 roku wolumen transakcji najmu wzrósł o 38% rok do roku, osiągając blisko 417 000 m kw. Jednocześnie aktywność deweloperów pozostaje bardzo ograniczona. Prognozowana nowa podaż na cały rok wyniesie zaledwie 49 000 m kw., co będzie jednym z najniższych poziomów od dwóch dekad. Efektem jest dalszy spadek wskaźnika pustostanów, który na koniec czerwca osiągnął 8,5%. Warszawa pozostaje rynkiem właściciela, szczególnie w segmencie najnowocześniejszych i najlepiej zlokalizowanych biur.

Stolica pozostaje największym i najbardziej dojrzałym rynkiem biurowym w Polsce. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą obecnie 6,23 mln m kw., co odpowiada niemal połowie krajowego wolumenu. Warszawa odpowiada również za ponad połowę całkowitego popytu na powierzchnie biurowe w Polsce.

„Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła dalszy wzrost aktywności najemców, potwierdzając silne fundamenty stołecznego rynku biurowego.. Jednocześnie ograniczona liczba nowych projektów sprawia, że dostępność powierzchni w najlepszych budynkach i lokalizacjach będzie coraz bardziej ograniczona. Szczególnego znaczenia nabiera więc jakość istniejącego zasobu – zarówno standard budynku, jego efektywność energetyczna, jak i lokalizacja”, – komentuje Edyta Szmajda, Senior Analyst, Knight Frank.

Ograniczona podaż zmienia układ sił na rynku

W pierwszym półroczu 2026 roku warszawski rynek powiększył się o około 45 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, dostarczonej w ramach trzech projektów. Największym z nich był budynek Studio A zrealizowany przez Skanska, oferujący 24 000 m kw. powierzchni biurowej.

Perspektywa kolejnych kwartałów pozostaje jednak wyjątkowa pod względem skali nowych inwestycji. Do końca 2026 roku planowane jest oddanie zaledwie około 4 000 m kw. powierzchni, a w latach 2027–2028 na rynek ma trafić łącznie około 125 000 m kw. nowoczesnych biur. Większość realizowanych projektów koncentruje się w centralnych lokalizacjach, a około 65% powierzchni znajduje się w rejonie Ronda Daszyńskiego.

„Niewielka nowa podaż wpływa również na decyzje firm dotyczące przedłużania obecnych umów najmu. Oczywiście, najemcy analizują koszty związane z relokacją i bardzo świadomie podchodzą do swoich strategii powierzchniowych, jednak w przypadku dobrze zlokalizowanych biur oferujących odpowiedni standard, komfort pracy i dostęp do infrastruktury, firmy często decydują się pozostać w obecnej lokalizacji. Przy ograniczonym wyborze dostępnych powierzchni znalezienie alternatywy spełniającej wszystkie oczekiwania biznesowe może być dziś większym wyzwaniem niż kilka lat temu,” – dodaje Dorota Mielke, Director, Head of Office Agency, Knight Frank.

Najemcy wracają na rynek

Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie istotnie wzrósł. W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku zawarto transakcje obejmujące blisko 417 000 m kw., co oznacza wzrost o 38% względem analogicznego okresu 2025 roku.

Największą aktywnością cieszyły się strefy centralne, które odpowiadały za 59% całkowitego wolumenu najmu. Najwięcej transakcji odnotowano w obszarze City Centre West (34%), a Centralny Obszar Biznesu odpowiadał za 18% popytu. Wysokie zainteresowanie najemców utrzymał również Służewiec, generując 21% całkowitego wolumenu transakcji.

Struktura popytu pokazuje, że firmy aktywnie zarządzają swoimi strategiami dotyczącymi biur. Renegocjacje stanowiły 48% wszystkich transakcji, a nowe umowy najmu odpowiadały za 46% wolumenu. Ekspansje miały 5-procentowy udział.

Najaktywniejszym sektorem pozostają usługi dla biznesu, które odpowiadały za 15% wynajętej powierzchni. Istotny udział w popycie miały także firmy z sektora bankowości, ubezpieczeń i inwestycji (13%), IT (11%) oraz instytucje sektora publicznego (11%).

Najlepsze budynki zyskują na znaczeniu

Połączenie rosnącego popytu i ograniczonej podaży przełożyło się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów. Na koniec czerwca 2026 roku wyniósł on 8,5%, czyli o 2,3 p.p. mniej niż rok wcześniej.

Presja na najlepsze powierzchnie widoczna jest również w poziomie czynszów. W centralnych lokalizacjach stawki wywoławcze wynosiły od 18 do 32 EUR/ m kw. miesięcznie, natomiast poza centrum od 12 do 18 EUR/ m kw. miesięcznie. Największą odporność cenową wykazują budynki najwyższej klasy, oferujące nowoczesne rozwiązania, dobrą lokalizację oraz wysoką jakość środowiska pracy.