Polski rynek biurowy notuje wyraźne ożywienie, a Warszawa wyrasta na jedną z najbardziej dynamicznych i perspektywicznych lokalizacji biurowych w Europie – zarówno dla najemców, jak i inwestorów. Sektor ponownie przyciąga uwagę globalnych graczy, wspierany przez solidny wzrost gospodarczy oraz rosnące zaufanie inwestorów.

Najważniejsze dane:

• PKB Polski w 2025 r. ma przekroczyć 1 bln USD, co uplasuje kraj w gronie 20 największych gospodarek świata.
• Aktywność najemców wzrosła o 15% r/r, osiągając 689 tys. mkw. w I półroczu 2025 r., czyli niemal tyle co w rekordowym 2019 r.
• Wskaźnik pustostanów ustabilizował się, a w centralnym obszarze biznesu (CBD) w Warszawie spadł do zaledwie 7,1%.
• Czynsze w najlepszych budynkach w centrum Warszawy wynoszą od 18 do 35 EUR/mkw./miesiąc i spodziewany jest ich dalszy wzrost.
• Od 2024 r. w polski rynek biurowy zainwestowano ponad 2 mld EUR – więcej niż w jakimkolwiek innym segmencie nieruchomości komercyjnych. Wśród największych transakcji w Europie znajduje się sprzedaż Warsaw UNIT za 280 mln EUR w 2024 roku.

Charles Taylor, CEO Knight Frank Polska, komentuje: „Jesteśmy świadkami prawdziwego odrodzenia polskiego rynku biurowego. Warszawa, w szczególności, korzysta z unikalnego połączenia silnego popytu najemców, ograniczonej nowej podaży oraz konkurencyjnych wartości kapitałowych w porównaniu z Europą Zachodnią. Transakcje dotyczące biurowców prime w Warszawie, zawierane przy cenach od 4 500 do 6 000 EUR/mkw., prezentują się niezwykle atrakcyjnie na tle Frankfurtu, Monachium czy Paryża, gdzie różnice w stopach zwrotu i czynszach są znacznie większe.”

Rynek najmu w górę

Aktywność najemców nadal rośnie, a ograniczona nowa podaż wzmacnia stabilność rynku. Dostępność powierzchni biurowych maleje, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach Warszawy, gdzie popyt jest najwyższy. Rosnące znaczenie nowoczesnych, zgodnych z ESG i przyjaznych pracy hybrydowej przestrzeni dodatkowo przyciąga najemców.

Rynek inwestycyjny znów w centrum uwagi

Napływ kapitału inwestycyjnego przyspiesza, a transakcje dotyczące aktywów typu Core i Core+ będą coraz częstsze na rynku. Warszawa pozostaje głównym ośrodkiem zainteresowania, ale inwestorzy coraz częściej spoglądają także na miasta regionalne, takie jak Kraków – przykładem jest zakup dwóch budynków w kompleksie High5ive przez Stena Real Estate. Konkurencyjne ceny – na poziomie 4 500–6 000 EUR/mkw. w Warszawie – czynią polski rynek szczególnie atrakcyjnym na tle Frankfurtu, Monachium czy Paryża. Stopy kapitalizacji wynoszą obecnie ok. 6% w Warszawie i 7,5% w głównych miastach regionalnych, a spodziewana dalsza kompresja wynika z rosnącej konkurencji o najlepsze aktywa.

Perspektywy

Silna gospodarka, stabilny popyt ze strony najemców oraz rosnące zainteresowanie ze strony inwestorów – zarówno międzynarodowych, jak i prywatnych – sprawiają, że polski rynek biurowy jest na wyraźnej ścieżce odrodzenia. Warszawa w szczególności umacnia swoją pozycję jako jedno z czołowych centrów biurowych w Europie i coraz atrakcyjniejsze miejsce dla inwestorów.